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国际商报:中国房地产金融何去何从

http://house.sina.com.cn 2006年10月30日15:44 国际商报

  过去两年,中国房地产业经历了发展史上的重要分水岭阶段。在这两年中,“房价”以前所未有的关注度成为上至政府官员,下至普通百姓眼中的焦点词汇。

  但这显然不足以说明“分水岭”的全部含义。

  2006年,另一个词汇给房地产行业带来了全新的理念,并成为中国房地产行业最为炙
手可热的话题,这就是“地产金融”。

  众所周知,土地和资金是房地产业的两大支柱性投入要素。金融资本的介入可以使房地产商的资产成倍扩张。在愈演愈烈的投融资活动推动下,国内房地产业的话语权已经开始由土地向金融倾斜。

  这是大趋势,也是大战略。

  在如何运用金融杠杆这点上,中国的

房地产商走到了十字路口。“也许,房地产业的最高境界不是房地产开发而是房地产融资。”中国人民大学房地产研究中心主任袁开红在今年9月7日举办的“中美地产金融”论坛上说。

  在此背景下,中国房地产业已经不是要不要发展的问题,而是如何发展的问题。

  但当前经济形势到底如何?宏观经济政策对市场影响究竟怎样?传统融资渠道发生了哪些变化?变化背后的逻辑如何理解?市场上的投融资创新渠道有哪些?如何借鉴国外地产金融的经验并规范国内市场?

  我们渴望破解中国地产投融资迷局,并希望我们的思考给正在从“资源时代”全面进入“金融时代”的房地产行业,带来一份不错的礼物。

  政策:触发者or终结者

  持续了两年多的宏观调控“风暴”,现在中国的房地产业已经发生了深刻的变化。而新的市场融资政策环境又如何呢?

  “当前的宏观经济形势发展有几大特点:首先是高投资率和高储蓄率并存;通胀压力犹存;长期利率走低是否进入流动性陷阱尚待考证;

人民币汇率预期效应初现;商业银行规范化运作进入实质性阶段等等,而这些都将对我国房地产业的发展产生或远或近的影响。”中金公司首席经济学家哈继铭在10月23日召开的“地产金融年会”上分析道。

  著名经济学家茅于轼认为:“高储蓄加高增长,收入分配差距加大,资本市场没有效率是造成房地产泡沫的三个根本因素。”

  但也有人认为,当前的土地政策是严字把关;金融政策是紧字当头。近两年来,我国一直执行严格的土地管理政策。而金融政策对房地产的影响主要通过信贷、利率和汇率等政策表现出来。

  今年4月份,央行提高了存款准备金率0.5个百分点。并两次提醒各家银行严格控制对过度投资行业的贷款。仅一周后,国务院下发通知,将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。在7、8月份两次调高存款准备金率0.5个百分点。8月19日,中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来,国家对房地产行业进行宏观调控的又一轮“重拳”调控。

  因此,不少人担心政府的“调控之手”在房地产行业“翻手为云覆手为雨”,但也有人并不买政府调控政策的帐。茅于轼认为,政府出台增加某些购房环节的税收,减少期房的销售,提高购房贷款的利息率等等;都不可能从根本上扭转房地产业的形式,可能会有短期效应,但是以上三个根本因素不变,就仍会有大量资金进入房地产业,泡沫就不会破裂。

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