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创新中国主力户型经验交流会(下午场)

http://house.sina.com.cn 2006年10月30日15:39 新浪房产

  高志:下午安排了如下的活动,一个是由梁开事务所执行合伙人总经理开彦先生做中国住宅产业迎来了新的信息;由远大铃木住房有限公司宁涛先生演讲,他的题目是成品住宅在中小户型中的应用,这是第二个,一个是对住宅经验的分享,一个是成品住宅在小户型中的应用;第三个是中小户型住宅中的装饰设计概念,有了这种设计的概念,有了这种成品住宅的应用,还要讲一下室内设计的概念,演讲人是饶良修,中国建筑学会的副会长;第四个发言的是建筑师设计选材的新途径,讲这种新的建筑材料在小户型的应用。对话嘉宾是宁涛女
士等等,对话完了以后是陈世民大师,也是我们中国房地产设计联盟的CEO将给我们介绍中小设计主宰手册的大纲,之后我们将颁发最后评选的结果。下面我们有请梁开建筑事务所执行合伙人总经理开彦先生,曾经担任过副总建筑师,国家住宅中心,副主任,总建筑师,长期以来从事系统的工程规划设计工作,现在有请开先生闪亮登场!

  开彦:非常感谢高志先生对我的介绍,上午参加了建设部的文化协会,对标准

化工作50多年的纪念大会,没有来成,感到非常的遗憾,下午我想就这个小型谈一下,我的题目主要是中国住宅产业迎来了新的发展契机,从两方面来说,一个是讲产业化,因为最近王部长给我们搞技术的专家出了一些题目,有关于90平米中小户型的几点指导意见,讨论了几次,根据我的想法跟大家一起交流一下。现在我想用半小时不到的时间讲完。

  房地产的发展这几年的确是令我们刮目相看,发展快同时也只求外不求里的毛病,特别是产业化方面,我认为这几年是不成功的,跟我们原来预定的目标是相差一大截,还是不成功的,原因我想有这几方面:第一什么叫做住宅产业化,要搞清楚,正因为没有搞清楚,所以现在严重的存在着住宅产业和住宅房地产业,认为房地产的发展好了,住宅产业自然也就好了,所以这样下去当然对住宅产业产生不利影响,所以不是一回事,这就表现在我们对定义和概念的不清楚,这样发展出来的产业我觉得是不行的,应该正确地定义是房地产是给社会提供住宅产品的,为住户提供生活所需求的,提供产品的,但是住宅产业化讲的不是最终的产品,讲的是一个过程、方法、生产模式的问题,所以不能够混合在一起,一个是产品,一个是生产的手段,手段是需要现代化的,这个问题因为长期没有得到认真的解决,认真的认识,所以住宅产业这几年片面的发展,追求个性等等,忽略的房地产是需要标准化,产业化。房地产的发展逐步走向了肢体的走向,但是内在的品质都没得到相应的发展。

  从生产的角度仍然是停留在粗放型的,产量是世界第一的,但是生产的手段、产品是粗放型的,是简单的劳动,对资源、能源的浪费也是很严重的,所以房地产的发展重要的目标就是要提供方法、效率,提供对资源能源合理的利用,这个我想不光是对国家有好处的,应该说对我们的房地产商,对我们的住户都会带来很多的好处,那么我们的发表,特别是小户型政策的提出,我认为现在是一个很好的反省,是一个回味的好时期,两三年玩玩就过去了,这是一个长期的国策,既然长期的国策我想我们就应该认真去对待,因为我们的国家是地少人多,资源贫乏的,不能够把我们子孙的资源,通过我们这一代的手给糟蹋没了。

  所以这样的情况下小平的政策是非常好的,我们应该珍惜这样的契机,重新重视、审视一下我们的政策、技术、路线、思路,是不是对,能不能让房地产的发展能够去理性的发展,迎接新的阶段,我是这么认为的,在房地产大幅度发展的时候,我们需要冷静下来,理性地对待房地产的发展,这是绝对有好处的,契机表现在什么地方?一个就是消费模式,我们来研究我们的消费模式,第二个要研究我们的建设模式,98年以后,我们追求市场、追求表面,大面积,大房子,一种暴发户的虚华心理,现在小户型的方针怎么也适应不了。

  我个人认为小面积并不等于简单、简陋,小面积同样可以出精品,主要是人的居住行为,人体功效学所产生的家具,这些我觉得不可能脱离人,要坐下来有一个尺度,这是不行的,所谓人体工学,人对空间的需求也是有限度的,行为方式也是一样,我们的家具本身是要按人体来做,所以我们在这个情况下,我觉得我们的住宅也应该是理性的,是有限度的,而不是越大越好。

  其实像日本,日本在三四十年代以来,住宅的套型面积一直就控制在90平米以下的,香港的住宅面积更加小,新加坡大家也都清楚,同样的也是控制的很严,他们的住宅水平,住宅面积讲起来动作不大,但是生活居住的水准很高,国际上这种例子我认为是很多的,小面积也能够做得好,有的大面积光是面积大了,功能并没有增加,空间的感觉也并不是很舒适,反而是一种大无畏,缺乏人、家庭的气氛,我们更应该重新去反思,重新去建立新的居住理念,一种精明的实际理念,许多建筑师好像不会住小住宅了,觉得小住宅太难了,这个我觉得非常不好,不知道应该怎么着手。前些天我们在建设部开会,好多参加的人都这么说,建筑师现在光会画图,但是不知道各个的环境是怎么回事?怎么才能做好?这个我觉得是不够的,一个建筑师如果他只能说只会画平面,要西洋、欧洲我可以给你,但是要做到高品质就不知道从哪下手了,这个我觉得的确是值得我们去反省的,这是我讲的第一个。第二个就是有关建设模式,过去我们做小面积的,而且在计划经济的时候,我们对住宅本身的标准化问题,产业化问题,工业化问题都研究的很广泛,世界也把它搜集出来,公众体系在国内那时候我们都有时间,因为这些东西才能够有效的来把成本,功效提高,本身的质量才能有所保障,住宅因为是牵扯到千家万户,这就界定了我们住宅的时候需要标准化,我们的窗、门,很多很多的产品,那么这些产品都是要重复利用,重复的环境下,才能够打造好,能够做的更精细,在标准化的情况下重要的指标就是模数,没有工具这个就很难成方圆,就不能够讲究能源的利用。

  特别是建筑模数这块,已经像大家吃饭一样简单,问一下怎么回事,都忘了这个规律是怎么形成的,但是我们的模数、标准化的问题,在这十多年来,我们市场化的情况下,片面地追求那种大而不当的东西,反而没有标准化的因素,没有模数的规则来进行,这个我觉得对我们国家讲起来,这么快的面积所造成的问题是很多的。在小面积情况下,如果不讲标准化,是不可能的,因为面积小,所以要做得好,要是几公分几公分的比较,面积也不是说任意去做,而是一平方米,一平方米发挥作用,住宅的空间不能分担那么细,要讲空间的渗透,要讲空间的借用,厅跟餐厅能不能联系在一起呢?能不能互相渗透呢?能不能把小户型的住宅做大呢?我觉得这是行了,除了我们地面的充分利用以外,还要利用空间。把面积向空间去要,在适当的地方做成储藏间,一进门的时候,就会把房间降下来,在上面就能够做成其他的功能空间,由小变大,会使心情豁亮的感觉,这就是建筑师的手法。所以在建筑模式上面我们要强调产品的设计、供应量的问题,这是讲的第一个。

  第二个我想90平米在新政上市以后,给我们提出了新的课题,要达到三个方面的要求才是好的环境,生态环境,住宅节约,还有较高的文化水准,从规划设计好要解决好,安排好小套型的区位,要把中小套型安排到交通干线上面,住小套型的大多数都是我们工薪阶层,提供更方便的上下班的条件,不能把小套型做的越来越远,在路上花费的时间代价太大,在相同的面积下,中小套型也必然是小区的户型人口增加了,所以这样的话就牵扯到我们正确的变化问题。

  第三个在能源方面也是资源我们国民经济发展的一个大问题,已经引起到中央要花极大的工夫去关注,但是我们现在住宅的能源,相当于县级国家的4倍,跟德国比差距是6倍,我们住宅的理念,住户的理念也是非常的薄弱,因为有一些政策上不到位,政策的鼓励措施不够,所以大家对节能的态度不够,再有就是能源的节约。

  一个是理念的问题,政策的问题,价格的问题,这样的话严重的阻碍了我们进一步把能源的问题能够放到非常重要的地位来做,再加上我们现在正在做的时候,那么我们就做节能吧,所以你做了外保温了,你做了双层玻璃窗了,他做了太阳能了,就光把它做称,像贴膏药一样,而不故意它能不能节能,居民付出的钱少了没有,我觉得这样是无效的,是有害的。

  最近半年当中北京市曾经组织了一个调查小组,对小区的供暖情况进行调查,最后反而增加了0.1%,也就是说如果我们北京市大概做了十七八年的节能,不但没有节能,还反而高了起来。

  那么刚才说了理念的问题,有一次我带着德国的专家去参观我们的

望京小区,当然很冷了,在高层,外面三级风,里面五级风,进去以后就得把这个衣服裹起来,因为风大,看到很多的住户都开着窗,就是说在这么冷的情况下,在风这么大的情况下开着窗进节能是不可能的,温度提高了,但是能源并没有相应的减下来,室内的温度过高,室内的空气不好,所以只能开窗,所以这是不配套的,所以舒适度没有提高,这种节能我觉得应该在目前情况下摒弃,从建筑模式消费模式上面,我们能够清醒地认识,能够非常理性地去发展,把住宅房地产引导到健康的,以科学为指导了发展形态上面,这个时代已经到了,希望我们的政府,发展商,实际工作者一直其珍惜这大好时期把这件事情做好。

  第二部分就是讲,最近王部长给我们做了几次,请标准司,在按时标准所分别提出,如何建造符合节能省地型的住宅有关的意见,关键不仅要有土地的使用,要立足于使用中的节能,节约,使群众能够得到真正的实惠,一个要有对比,一个要有社会。根据这些方面,第一个要讲的我们现在的社会能不能得到社会,分摊的面积是怎么回事?实际上是公共交通面积,加上使用部分,水箱间,电梯间,公共储存间等等,这些东西如果加上去以后,它是作为卖房来用的,我们的计算方法不是这样的,大家可能都知道了,所以在解决这个方法的同时,除了这个以外,因为不必要的东西,因为建设设计里面不是这么算的,是不好执行的,另外就是不同的形式,塔楼跟板楼,多层,高层,南方北方的建造系数是不一样的,说的是90平米,落到住户身上是不是的,因为选择形式的不一样,所以它得到的东西是不一样的,这样的话,高层住多层,分摊面积大就是不公平,所以要解决这些问题,我觉得在我们编制指导意见的时候,就是要补贴,差多少补多少,按照多层计算的时候,对高层的补助就可能大家6到10平米,如果塔楼跟板楼比较的话,塔楼就要补助一点,不同的形式要采取不同的系数来进行权衡,这是一种方法,当然了比较简单。第二种我认为做的话要彻底的做,过去叫使用计算面积来计算的方法,不管你多层高层,最后的使用面积都是一样的,我可以做到非常社会的,非常公平地来对待每一个买房住户,在90平米以下受益程度是一样的,所以这引出了一个概念,也就是使用面积加上你的墙体的一半,这样的话就分摊了这样的面积弄下来,这样的做法就会保证不同住宅都能够同样待遇,这里面有个比较重要的含义,住高层分摊系数大,如果不公平,高层建筑就可能受到影响,好像是卖不出去了,不好卖了,因为得到的面积下。所以影响了高层建筑的发展,而高层的建筑对我们来讲是主要的形式,在发展的原则里面还是很大的方向。

  第二点就是关于日照的问题,节能的情况下要不要那么严格,要不要松松绑,要不要把日照的问题松绑下,对我们研究的小套型住宅,就不应该那么严格去控制它,40平米,50平米这样的面积,在这样的情况底下,允许能够超百,这样的房子以后我就能够做塔楼,因为塔楼本身它是紧凑的,占地是少的,塔楼本身是小的,塔楼本身是通风的,所以塔楼本身我觉得是一个非常好的形式,小面积的住宅是相反的,不研究塔楼是不很的,在这样的情况下,对日照的方面适当地进行松绑,对我们整个城市的用地,对改善我们城市的气侯条件,都会带来好处。这个问题我觉得也是值得我们重新思考的。

  另外是不是不要一部分住宅不按照日照来做就不卫生了?其实也不是,这个我觉得都要通过科学来说话,用数据去说话,我可以通过户外活动来补充,这里某些情况下松绑一下,使得我们住宅的形式,它的创新度都会得到增加。

  那么上面我都讲这些,讨论的问题有七八个方面,今天营造我们主力户型的概念来讨论,顺便就把这两个问题交流一下,我讲完了,谢谢大家!

  高志:刚才开总给我们开了一个好头,我觉得开总的名字特别好,三军过后尽“开彦”,开总从事祖国的建筑设施几十年的经验有大量的体会,可是时间太少了,只是把您的精华讲了一点点,我觉得提出了一个值得我们思考的问题,就是如何提高小户型居住的舒适度,如何提高它的经济性,也指出了一个方向,要走标准化和精品化方向。下面让我们请宁女士给我们讲成品住宅在小户型中的应用。

  宁涛:大家下午好,我这边再介绍起来就顺畅多了,他是从一个专家设计的角度,多年的设计经验,也是在这里制造中国今后户型的标准,我是以一个学习者的身份在这里给大家进行一些交流,通过这个时间以上,包括上午的各位专家老师的介绍,我想表个态,我坚决地用户国6条,70,90的政策,说这话的时候,是因为,中国的住宅产业化在今天的很多发言者里面,聂会长鲜明的指出来了,中国的房子不比别人差,中国的住宅产业化没有提高到一个高度来认识,这项工作我从一个我们的角度来介绍深有体会,这个工作我们默默地追求了十年,所以到今天我们讲住宅产业化的春天真正地来到了,所以当大家还在讨论,这个70,90要不要做的时候?我恳切地告诉,恳切我们这些专家们,或者是正在做设计的这些设计师们,不是做或不做的问题,是应该探讨怎么把它做好的问题,今天给我的题目是成品房在小户型中的应用,我想中小户型的应用,这个题目我想更科学一点,应该是进成品房,在中国主户型里面的应用,因为大小不是绝对的,是相对的,我们现在觉得90平米的户型小了,是因为中国盖了太多了180平米以上的房子,在上个星期我听陈大师介绍,香港有钱的人比我们大陆的人要多得多的多,但是对他们来讲90平米是一个大户型,住宅的房地产业一定是跟国家的国民发展紧密地联系在一起的,让中产阶级都能住成好房子,我们不是研究那15%最穷的,我们也不是做那个高端的,住豪宅的那一部分人,我们是中间的,要想让中国的社会和谐,一定要重视中产阶级的工作生活方式,才可能让这个社会稳定和谐的发展,所以从这个角度来讲,作为一个供应商,我要来强调这些的话,我个人觉得有一点错位了,这应该是政府的官员,以及我们制订政策的专家们,或者去把它更好地用不同的渠道发表出来,站在这个阶层的角度,今天中午我还在跟我的同事说,你们讲到的发展阶段,我都经历过了,我在政府机关的时候,我住12平米的房子,后来我下海了,在远大了,就买了一个服侍房,250平米,三层楼住,满足了虚荣了心理,为什么?我挣钱了,主观上是不是想摆阔?客观上你已经摆在那里了,因为我没有时间搞卫生,我请一个阿姨专门来搞卫生,我就是晚上回去睡下觉,所以这套房子锁在那里卖都卖不出去,所以我现在回过头来,我又搬到了90平米的房子里,卫生很好搞,很舒适,所以这个时候我就要提出来,什么样的房子最适合广泛的中产阶级来住?很快地实现,不要为一辈子买了房子去扛活,一辈子的按揭也不完,我觉得这是一个很现实的问题。

  成品房,现在讲大家都很忙,今天在很多设计师的交流中间,我没有听到,感觉到,大家在设计的时候,怎么把一个成品房的概念应用进去,这个也是中国的一个特产,大量的毛坯房,我们住进去的时候,两年三年在一个小区,一个楼里都不得安宁,不断地装修,丁丁当当,不得休息,所以中国的毛坯房不是一个成品房,还需要我们住进去的人再加工,再加工的人并不是一个专家,那时候聂会长还在建设部的时候,担任主任的时候,就给我们讲过,怎么让毛坯房成为成品房,大家拎着箱子就可以入住。这样的一个成品房,我现在还没有特别去调查北京的现状是怎么样的?因为我在上海呆的比较多,上海有将近一半的房子是全装修完的,成品房推出来要全装修,精装修,能成为叫主力户型的好房子,有比较好的经济来源,有比较好的这样的一个见识,也比较好的这样的一种享受能力和要求的人,住上合适的房子,又提出来。

  我个人的认为,一套好的房子?什么叫好?我出来是一个工作者之外,我还是个家庭妇女,我还是一个妈妈,我怎么照顾老人方便,能让自己的生活很舒适,我觉得功能是第一位的,舒适,我们每一个人生活的方便,方便了这是舒适的第一标准,功能实用了,我想做饭的时候有厨房,我想上厕所的时候我能去,想要的需求都能满足,看电视有客厅,看书的时候有书房,这样的一个环境,我觉得这可是现在的成品房的标准,在这种情况下面,那还要美观,个性化,是,我们还要留下一部分,比如说软装璜,因为你跟我在个性化,买一个同一个颜色的床单,被子,那是不会的,开玩笑的讲,有时候跟设计师讨论的讲,住宅的个性化是有要求的,不是无边无际的,本身的房子你说从一楼盖到33楼,一个框架体系下面就约定了你,在这个面积里面要实现这么一个功能是不允许你自由的发挥的,设计的原则约定起来就可以了,这些人的住房,除了功能方便舒适之外,这个房子的品质一定要好,拿什么手段来实现它的高品质呢?我们现在的装修大部分都是铁路,游击队,昨天还是农民,从田里面起来,今天来装修你家的厕所,厨房,这样的工作质量是不可能保证的,我们就要借助一种先进的方式,这个方式就一定是保证高品质,好品质,用工业化的概念,什么叫工业化,就是标准化,在一个标准的,就是工作标准里面做出来,哪怕是一套,百套,千套万套,做出来的东西是不差一分一豪的。

  做整体厨房、橱柜,标准化的约束,就能够实现我们的高品质。讲到这里的时候很多人就能够讲到,设计小房子很难,做大房子的设计你可以随心所欲。但是回过头来,我们的物品怎么来设计、实现?这个就是我今天特别想跟大家想的一点,一定要想到后装修阶段,在长沙给我们大家讲了一课,讲了九条,中国主力户型的设计原则,其中讲第七点的时候,统筹各种专业的设计,我说太经典了,我做了十年,我这个嗓子一天到晚就这么哑着,我先要说动了我们开发商的老总,要做工业化的产品,要做全装修,讲的特别的感动,这么的执著,到卫生间测量尺寸不对,这里来给我一个一米六七,乘以二米三七,很麻烦,怎么办?要去设计了。我们推产业化太难了,一定要推到这个根,因为我们是做一个事业,不是做一个导向的东西,今天的会议我认为也是根上之一的,要让这么多的专家,专家下边还有那么多的专家人员,都能够共同地理解必走这样的道理,所以我说的,我们整个产业化的进程,工作的时节,除了我们能够把模数的概念运用好之外,工厂化的制作最容易领先,怎么领先?新技术、材料的运用,用这种标准化,工业化,一个标准下面的生产,质量、品质的保证来实现优化集成,优化集成的东西并不一定最贵的东西,合成以后价值才能增加,才能够把这个房子让大家都能够接受。

  我觉得我们物品商的经营太少了,聂会长说我,小宁你瘦了,十年了,从96年到现在,每年不低于跟两个人谈,我的历史多么好?我都不说,我好像我自己站在一个高度,中国的住宅产业化,大家都明白了,我的东西自然就出去了,所以在很多很多的场合,讲会长他们的话,讲部长他们的话,为什么?是因为我曾经有过这样的痛苦和欢乐,在住宅产业化这样的甜头,在上海我做了五年,凡是用我的概念做了全装修房的开发商,没有一个没有拿大奖的,凭金奖的,是不是有一个区域的概念在理念?大家能够理解这样的叫道理也好,国策也好,在这一个区域就能够很好的开花结果,这样一个舆论的交流,这样的认识我认为是很有必要的,所以前面开篇我讲了,我非常用户70,90这个国6条。

  我们作为一个物品商在开发商面前是没有多少发言权的,为什么说这个话?都是成为了朋友才能说出来这样的话,因为你的东西太超前了,跟他推销的时候,有很多的问题没有办法去实现,这需要我们的职能部门,厨房四个平米可以了,卫生间一定要同声排水,我们就觉得有了这样的标准我们就非常好去宣传了。在这个宣传的过程中间又发生了一个问题,我们的设计,和我们最后成型装修的时候,经常要去敲敲打打,为什么?设计完了以后,他不知道你后装修要到什么程度,不该有墙的地方做了,尺寸还是一米六到两米,但是有凸出来的东西,就占了空间,所以就提出来了,各个专业的统筹涉及,在实施产业化的过程中间,不再敲一砖一瓦,把所有装修的功能部件事先设想到那个位置,这是一个巨大的工程,特别需要各个环节的配合,而各个环节的配合,一定要有一个召集人,这个召集人,我个人的理解,现在应该是我们的开发商的一个部门,从设计到部品,包括再卖房子说的过程中间,怎么说产业化?这样的一个过程,是一个全过程,否则的话中国的住宅产业化,工业化的全装修,精装修是一个空话,这个模数是一个模具压出来的,是一个毫米的误差都没有的,这样的一个过程,我们就又提出了一个障碍,传统的土建的行业,工差是可以在一个厘米,十个毫米这样的误差,这个墙歪一点没关系,而我的东西是以毫米去计算公差的,当然如果说你给我大的空间,那就会有面积的空间,在这种情况下怎么办?我们说功能区域这样的一个装修,模数的控制非常严格的情况下,我们用模板的方式去实现标准化。

  是一个物品商你的话语就没有份量,怎么让我们这么多年来,十年的探索和追求,能够让它成为中国先进的生产力传出去,那个太超前了,5700平米,高最后的误差是3个毫米,宽最后的误差是5个毫米,最后我们一算下来成本比较高,哪里高了?土建的成本,全钢的结构,当时还用的是我们高层钢的规范,这样在中国推肯定是有障碍的。

  好,回过头来又在摸索,用先进的部品,在功能区用这样模板的形式来控制标准度,我们又做了一个小区,这个小区的实施,让我们尝到了一个甜头,我们把它做出来,用我们实现了工业化的模式,来表达中国人是可以做好,跟马达的资本主义国家去比不差的房子,应该讲,跟他们到现在为止是一个同步的水平,不仅仅是大房子可以做到同步,90平米的小房型,或者是主力房型同样可以做到同步,我们在我们的住宅里面,把我们工业化的部品,全部集成在里面了,整体的浴室,厨房、室内门,窗,包括双能源空调,在长沙的区域是一个地标性的好地,初步的定价在4800,中央热水全部到位,早上也有人说,本来是180平米,准备开工的时候,国6条就颁布了,作出了70%多的,90平米的主力户型,使得我们可能要晚推迟一年的交房,但是我们觉得很好,为什么?这么多年来我们做了十年的事情没有做到的,政府一句话然后大家都必须这样做,很好,所以我说我特别的拥护,我们提前十年在做住宅的产业化,这个产业要让我们做十年的准备,从96年到2006年正好十年过去了,我们说住宅产业化的春天应该来了。

  整个成型运作的方式在这里就不多讲了,有兴趣的话,可以到长沙我们来交流,也可以在上海,我们上海公司的张总,和我们的销售总监马总,可以进行交流,我在长沙这一段时间会集中,前一段时间我是在上海,我个人认为上海对住宅产业化重视的程度超过北京,在那里我们强占一个制高点,回过头来在全国就可以推广了。

  由于的时间关系就不多说了,谢谢大家!

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