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朱凌波:国内开放商应重视吸引境外融资

http://house.sina.com.cn 2006年10月30日15:34 新浪房产

  饶及人:非常感谢聂会长的发言,的确在中国政策的改变也有一些改变,在我们胡总书记体制提出来以后,科学发展观要和谐社会的发展,我们作为设计师,因为我们跟着市场后面走,我们的敏感度也不能比开发商差,中国的住宅从地产的国有化到房地产的私有化,从有房子住,到有房子卖,到有钱花,最近的概念又在改变了,我提出来,叫从住着有其屋,要转换称住着有其住的情况,其实我们今天这次这个小户型,是第一次把这个设计师跟房地产开发商推到同一个平台上面,以前我们做设计的时候,开发商围绕你做什么就做什么,我
觉得是一个很大的突破了,在中国来讲是很大的突破了。

  今天的节目包括一些来宾嘉宾不太认识,也不太礼貌,在我们散会的时候能够给大家一一介绍,都让我们彼此认识一下,从房地产走到金融,这个是由,我们的房地产还是牵涉到金融的政策,对房地产的开发还是很重要的,我自己也很高兴,我们刚拿到香港投资公司的代号,所以我们现在向每个中国城市资源投资公司,是香港上市股票市场四年来封闭的房地产投资资金,下面我们请一下我们清华大学国际商业地产研究中心理事长,中国不投融资委员朱凌波。

  朱凌波:我可能这个介绍跟这个大会的主题不是很吻合,资金就是每个企业的血液,没有资金我们很多的想法都会成为泡影,可能在座的各位在宏观调控今天的形式下,很多的企业都面临着一个严重的问题,就是钱从哪里来?银行的信贷整个在采取收缩的政策,按照这个目标,原来房地产整个资金链里面80%是来自银行的贷款,在整个中国信贷总量里面房地产占了14.8%,按照国际的惯例,包括按照中国目前接管的安全都大大的超标,而且有一个数据,房地产贷款只有14.8%,但是百分之七八十的贷物都是跟房地产有关,跟整个银行信贷房地产的总量降下来是有一定的道理的,海南地产泡沫等等这样的教训在这里,警示着我们,包括宏观经济,我们上个季度达到了12.3%,包括很多的主流经济学家,包括高层的领导,在GDP8%到9%房地产贡献了两到三个点,国民经济它的资助产业的地位,决定了每一次启动国民经济,调控的时候也一定会先调控房地产,在这之前有200家的背景,在这样的形式下,中国的房地产,还有三十到四十年的城市化进程,还有一个很长的周期,我们下面的钱从哪里来?我们对基金,融资等等非银行创新的品种,可能很多的企业都不是很熟悉,所以大家在这个寻求资金的阶段,我们更多参与的会,都是信息共享的,包括前两天我们参加的中国地产年会,这场大会是信息的大会,很热闹,去了很多人,搜集了很多的名片,听了很多十分钟的精彩演讲都是抛砖引玉。怎么样找到自己对接的状况,包括中小型企业都很迷惑,我们这次设立这个大会可能跟以前所有包括从03年我就参加了房地产金融高峰论坛会议,直到今天我们要增加它的对接性和现场的交易性,我们请的演讲的嘉宾一定是目前对中国政策的样本性、趋势性是最具有代表性的,是最能代表政策性的意图。

  比如说这次年会也请了金融界的高官,他们对决策性的模式也不是主体的代表融资的银行,我们会请货币司的司长,他们的政策,他们的观点,都会成为未来中国主流观点,主要是我们下午设立了几个专场,比如说我们设立了酒店服务的专场,我们一定是专门做酒店的金融机构,之前我们会请金融机构,我们叫模板,会跟一些开发商进行一些对接,比如你就做酒店服侍机构,你要准备一个简单地框架性的书本,按照项目的标准和你企业所提供的,包括你企业内部的情况,在会前把金融机构和会前做好报告,每一个专场都是现场的,来之前不论是项目开发商,金融机构,现场给大家增强直接的对接性和交易性,我们这场会最大的特点就是它的交易性和对接性,同时我希望通过这个大会搭建一个平台,实际上中国的房地产模式,包括主体的金融模式都是学来的,中国地产的发源地的地区,邀请新家坡,澳门、香港等等主流的国家,都会到会,总之我希望这样给大家搭建一个不仅仅是一个平台,而且是交易的平台,使我们的国内的开放商能够听到根有实效性的融资的几率,谢谢大家!

  饶及人:感谢朱先生非常有深度的精彩的内容。下一个主题是一个主题对话是中小型设计创新与现代生活的对话。我们先几位嘉宾上台。一位是陈宁先生,第二位我们请了高志先生,还有一个是主委单位李爽,北京天鸿圆方设计有限公司的前期方案部的经理。我们还请一个我们的演讲嘉宾,就是我们的叶晓建先生。

  我刚才听聂会长的话,小户型是否给我们带来了好处,这个演讲非常好,做了以后台湾的历史越来越重,我希望我们中国的政府,对这个政策不要造成这个政策,最后老百性越来越穷,所以我想这个政策上面来讲,今天我们有非常好的设计人员,前期人员,还有我们开发商。你们认为这个小户型对我们现在创新的,跟现在的生活您觉得好吗?

  李爽:如果按照聂教授这个客户群的分析,包括一个经济分析来讲,我觉得这个户型提出来是比较适宜的。

  叶晓建:结合我实际的经验,因为我去日本已经十年了,我以个人的居住经历了从小到大的变化过程,国内突然提出来小户型,很多人都到日本去看,我首先非常赞成刚才上午很多专家所讲的,我们实际生活中对90恩平米的概念怎么去理解?是否符合我们的基本生活标准?怎么去从90平米去挖精品,日本有很多的设计经验,对空间的处理,对人们生活方式的设计,这些我觉得还是有借鉴的,应该是到了一个百花齐放的时刻了,简单说几句,一会儿在跟大家讨论。

  高志:我觉得小户型出来以后,反对的声音比较多,影响这一段时间的消化,表现对中央政府政策的理解,大量的改图,改着改着发现改出感觉来了,在小户型的本身来讲,对一个发展中国家有积极的意义,但是为什么现在才想起来搞起来?我觉得从我们的政策导向这方面,包括我们发展的阶段是有问题的,一会儿我还会详细来讲,本身来讲小户型是好东西,关键是我们怎么去落实它?因为业主买方面买的是什么?您讲了是生活、品质,等等,但是这些都很重要,可是改到最后,根本的问题解决的好坏,就是利益,我们怎么把这种利益带给我们消费者,符合利益的东西,人都有先天的分寸感,所以我想如何把未来购买者的利益做一些研究。

  陈宁:我认为小户型不代表什么,但是我们可以把小户型做的非常有舒适性,非常能够让大家觉得同样有生活的乐趣,第二个我认为小户型这个东西实际上从北京也好,上海也好,在全国很多城市的房地产中间,市场的接受度来看,小户型都是不愁卖的,北京卖的比较火爆的项目都是小户型项目,小户型项目在其中占了很高的比例,好多开发商把原来滞销的楼盘还把户型改小了,因为总价低,接受的群体比较广泛,很多开发商也会走小户型的概念,解决的第一个问题,小户型不代表舒适性,如果把小户型做的舒适一点,有乐趣一点,那么小户型还是能给我们带来一种舒适,档次比较低,年轻人比较多,穷人比较多,这种观念改变过来,这种观念的改变是非常重要的,可能就是这样的误导。

  另外的概念就是我们土地的资源,如何做到最合理的开发?很多房子大家攀比谁的面积大?好多居室都是空的,这实际上是一种资源的浪费,所以这个观念如果能够转变,再加上小户型的观念,买的好,因为档次低,因为不舒适,这个观念通过我们的设计来转变过来,我相信这个小户型同样能够为我们带来生活中很多的惊喜。

  饶及人:我们的题目是否符合现代的生活?会不会提出来我们的小户型是越做越回去了,我们做的房子月来越小?绿地越来越低?怎么回答?

  高志:一开始说这个小户型觉得挺触的,量大是一个问题,我依然不能说这不是个问题,这确实是有问题的,小户型你表面上看来是总价低了,但实际上但为成本是在提高,不是在降低,第二配套的附属设施是增强了,确实是有实际问题,特别是在当时开发商总面积容积率一定确立的情况下,我觉得这个不能说当时大家有这种困惑,但是我倒是觉得没有那么悲观,我倒不这么认为,我认为这个住宅市场从欧洲和美洲来看,都经过一个大户型小户型的改变,改变生活的运作以后,大概是在50年代初,开始缓过劲了,最典型的就是英国,孩子突然一下生了很多,这个时候户型我们调查,因为我也是在美国呆了很多年,我们在读书的时候,当时在美国做设计的时候,户型基本上是在160,人家指的就是净面积,什么公摊都不算的,现在你看美国200米以上的有多少?是因为当时人口的出生率在哪?现在人口的出生率,上海、北京、人口当地人口在负增长,市场对这个东西本来会逐渐的下降,房地产发展十几年还是在改小户型,那时候买房子跟现在是不一样的,小户型不可能,就那么几十平米的房子,一种翻身倒情,农民翻身的感觉,所以我觉得有那个历史条件,现在你提倡小户型,客观上都提倡一个小户型了,没有孩子了,或者就生一个孩子。从客观上来讲,我觉得有这种需要。

  我觉得小户型跟大户型有不同的舒适度,从香港学过来的,有关会议所的概念。是你会

客厅的延伸,或者是你餐厅的延伸。

  饶及人:陈总你同意他的意见吗?

  陈宁:我觉得90%的观点我都同意,我认为是违反市场的规定,实际上也是违反世界现状的,中国前是小户型也是很可怕的,有像一个财务分配一样,小户型多,满足大家都能够,所有人多能够住上房子,同时我把小户型的舒适度加强了,同时也提升了生活的品质我觉得是对的,但社会的购置不是一类人,如果把这个社会倒推20年,可能大家都会一样,来体现社会所谓表面的平等,但是现在这个社会,以及社会的发展,他们的经济社会,以及他们的社会地位等等都是一样的,在这种情况下,包括职业,都不可能一样的情况下,适当的还有不同的产品,但是我们一位追求大户型,或者小户型,或者我们以后都提出做中户型,你觉得合不合适呢?我觉得这种做法确实是不合适的。但是由于大家有一段时间内,大家认为都片面地去追求

豪宅,都在搞别墅的开发,尤其像北京上海比较走在前面的城市,消费比较好的城市,都集中地提出了追求豪宅效应,追求面积大,我去看过一个项目,500多平米,三房两厅,拼命追求这方面的时候,我认为作为建设部,政府也好,提出了这样的方向,在我们的整个开发过程走偏路,我觉得当前这个阶段,应该说有它的合理性,避免了有一些中小城市,尤其是二线城市,都跟着北京,跟着上海跑,那好,这个地方的收入本身就低,你如果也去这种,会造成社会的不稳定,我认为我们现在强调做小户型,就目前来说这个政策是有它的历史性的,这是一个,第二个如果我们今天的这个研讨会,如何通过空间改革做的舒适我认为是非常必要的,小户型是作为一个过渡产品,我们小户型里面可以在地铁沿线,交通方便的地方,每户都有一个车的话,以后的交通都会带来不便,如果在地铁附近做这样的项目,增加一些会所配套的功能,另外是在空间上面,做一些小型的浮石结构,这些地方做一些趣味,确实对我们的未来的整个的生活,带来可圈可点的东西,不要以后变成垃圾的东西,这是我想要说的。

  叶晓建:首先我对这个提法有一些保留的意见,我觉得今天的主题非常好,主力户型,之所以谈到主力,90平米的住宅占到多少的比例,我们在日本所占的比例,不动产住宅开发的时候,70平米,90平米占到总体住宅的70%,因为东京的

房价,在东京的市中心,平均一平米是四万人民币,在往中间走就到了6万人民币,我们会想到这个承受能力,我们国内的能力是高居不下,我们的物价比算,超过了很多的国外的承受能力,又谈到了90平米是否是舒适的程度,我觉得90平米的划分,以及它的需求,使用对象来说,我觉得90平米还是非常舒适的生活空间,在日本还有就是一户住宅,这个大楼盖了以后,要分成两百份,如果一户住宅,我这个住宅再小,30平米,40平米,这种小住宅的出现,就等于把90平米能叠成三层,要考虑空间的问题,我们去看看很多住宅的实例,经过很多例子的摸索,在七十平米到九十平米有很多的文章可做,有很多空间是可以挖掘的,我想这一点是非常正确的方向,体现的价值和利益,都要反映在使用人的身上。

  饶及人:我们中国要不要追求日本那种主力户型,人住的房子跟气量有关系。

  李爽:我也是从建筑的角度,简单地说几句,在亚洲从来不缺少奢侈品的销售,我觉得每个人都在追求高的东西,既然90平米界定了就要做好它,做了一居,两居,还有单身一族,丁克一族,这样一整套的概念,既然是小户型,针对它的客户群来做这个,我们希望这部分人都在这个工作中打拼,厨房、卫生间这些东西达到最佳的目的,形成集成化,说大了就是产业化,我举个例子,我在设计中一直在督促下面的人,0.5平米看不出来,如果把这个0.5放到厨房,卫生间品质就会升上去,由于时间的关系我就不多讲了,谢谢!

  饶及人:最后一个问题,每个人答一句,这个主力户型,最喜欢的是什么?最不喜欢的是什么?只能讲一个。这个政策的主力户型你最喜欢的是什么?考考在座上面对政策的理解性,不要一个政策就极力用户,也不要怕砸场子,我们讲一些良心话。

  陈宁:最喜欢的是中央政府,应该说最喜欢它在干旱上下了一场雨,不喜欢的是这场雨不能下的没完没了。

  高志:这方面的政策其实是对设计师一个严峻的考试,这是我希望的,但是我也希望考试快点结束。老考受不了考胡了。

  叶晓建:让更多的消费者能够真正的体会到生活的乐趣,我觉得这是好事,不应该是宏观规定的,应该是自然出现的。

  李爽:不能工作的年轻人都在谈论买房子的事情,让他们工作的干劲也高了,这是对于我本身带来的效益,最不喜欢的,我再也不会说有大面积供我挥霍了,像设计师一样的想象空间。

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