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2006创新中国主力户型经验交流会

http://house.sina.com.cn 2006年10月30日15:34 新浪房产

  系列报道:创新中国主力户型经验交流会(下午场)

  2006年10月26日,在北京中土大厦召开"创新中国主力户型经验交流会",知名国内外建筑设计师共聚一堂.探讨中小户型的发展方向和不足之处,新浪房产进行现场直播,以下为实录内容:

  饶及人:各位领导,各位来宾,各位先生、女士,大家上午好!我们今天开始这个盛会,今天的会务相当的充实,我是中国房地产世界联盟的副CEO的总裁。中国跟美国不太一样,美国是一个民选的体制,以经济促进政治,每一年大选的时候,经济特别的紧张,大家都要把经济抬起来,中国对一个少数民族来说是一个政策型代替经济的一个政治体系。

  经过建设部指导新政策出台,在这个新政策的要求之下,设计师应该怎样适应这个政策?我们非常高兴,今天能够主办这次活动,我们的协办单位是龙安集团承办,全国工商联等等。首先我们代表主办方,我们设计联盟的主席CEO对大家今天的来临表示热烈的欢迎!

  今天的主题是2006年创新中国主力户型经验交流会,我们做了很长时间的准备,作为一个设计师,

开发商
房地产
业内的联盟一直在积极推动中国建设文化和中国房地产的发展,本次的会议以住宅产品为核心,这是一个创新的思路,大力发展中小户型,实际上也是在探讨未来房地产的主力户型,这是所有建筑师面临重要的课题,具有现实和长远的意义,在我们协会有来自长沙、昆明、郑州、北京,及全国的设计师和发展的商家,对未来的发展也十分的关注。而我们今天在北京的交流会的参会者也是来自全国社会的,其中包括大连、沈阳、南京、大同等等十多个城市的地区和代表,今天的会议就是一个务实的会议,交流一些经验及成果。

  本次出席的重要嘉宾全国工商联房地产商会会长聂会长;全国房地产设计联盟首席执行官,我们中国的设计大师陈世民先生;建设部住宅产业专业化研究,建筑部,中国建筑标准研究所总建设师马总;北京市建筑研究院总建筑师吴靖女士;清华大学副教授周女士;还有千鸟义典建筑师,专门从日本来的;还有中新集团控股公司陈宁先生;还有副总经理宁涛女士。

  我们先介绍我们北京天鸿圆方董事长兼总牛晓荣先生。今天我们到会的还有很多的嘉宾,因为时间的关系,大会没有给我准备名单,没办法给大家一一介绍了,其实我们的小户型的设计真的是中国的政策,往往一个政策可以影响到一个产业,不管政策执行的程度,我们作为建筑师是非常被动的,往往是按照业主的要求,为了把它的产品能够卖出去,必须符合中央的各个政策,老百姓最终是否购买是价格的问题。

  我们下面的一个我非常敬佩的大师,陈世民先生演讲。

  陈世民:刚才主持人饶先生已经把我要讲的话讲完了,我是做一个致辞,不是发言,各位嘉宾早上好,作为中国房地产设计联盟的首席CEO,我非常荣幸地能够代表创新中国经验交流会的主办方,热烈欢迎各位领导、专家、学者,发展商和各行设计师,能够抽出时间来参加此次热点的话题,我们是由全国工商联共同领导的,由房地产、以及外国企业等等共同搭建的,创新中国住宅产品为目标的,跨行业的交流与互动的平台,因为产品的品牌取决于产品的设计的科技性和创新性,这个成立受到房地产企业家与设计师们积极的支持和关注,这项活动实施地开展了2006年中国建筑文化年的活动,呼吁振兴中国建设文化,将中国房地产事业推入中国创造的一个新的阶段,以克服当前盲目的民情、耗费资源等等的现象,我们此次的经验交流会是中国文化年活动重要的组成部分。随着中国住宅建设市场化的快速发展,房地产业已经成为经济发展的支柱产业,在未来还有巨大的建筑量,但在高速增长的同时,供应结构压力出现了一些状况,在建筑文化方面面临新的问题,都亟待作出调整和转型。

  最近出台的新政,从宏观上看,对保持住宅产业可持续发展具有重要的意义:第一,有利于调整中国的住房供应机构,有利于迅速解决中低群体的住房需求;

  第二有利于保持可持续发展;

  第三,有利于进一步的改善人均环境,构建和谐社会,特别是发展中国的中等产业的人群。

  这一新政已经成为这一时期行业内十分热门的话题,正确地解决新的问题,如何面对执行要调整容积率,覆盖率,停车场的配置等等所发生至关重要的变化,如何创新适合未来发展的主力户型,我们把90平米以下的称为中国未来的,至少是相当一段时间的主力户型,如果正确调整计划这个项目,以及为了贯彻这一新政,房地产业的同行们,如何适时调整我们的创新理念,发展方向,开发的方略等等,这是都是我们所关心的热门的话题。

  我们举办这次交流会,在等等论坛潮流的中间,我们没有去赶浪潮,我们没有停留在认识和理解的探讨,我们有一种朴素的方式,其目的是以往能够踏实地,认真地总结我们的经验,及时地进行交流,真诚地相互协调,希望通过著名的房地产,有经验的试点者,著名的设计师,策划机构,施工企业的共同的探讨,让我们彼此的优势,为创新未来新的主力户型迈出我们坚实的创新的步伐,尽快创出工作的成果来,联盟的这些经验交流会,正在展开,我们在深圳刚刚举办了一次十分成功的经验交流会香港的和国内的都进行了充分的交流,特别是香港的这个企业家和设计师,他们开始还以为我们提出90平米是搞错了,因为在香港65平米是一个户型,90平米是宽松的户型,超过100平米是豪华的户型。

  我参加了一个长沙的中小户型经验交流会,这说明我们在执行了这个数码,不仅在一线城市,而且在二线城市也在进行有利的展开,同时我们设计联盟也正在这些经验的基础上,我们希望起草一个创新中国主力户型的综合型指引,这个“指引”不是一个具体的规范和图册,我们希望把我们同行业的各个经验,这两个政策的时候所面临的问题,以及现在我们正在探讨的,怎么常识解决的这个问题,希望汇集起来,所谓一个指引,其实是一个经验交流的汇集,以便大家在这个基础上去进行更好地创新,吸收彼此的经验,而不是一种规定和规范。我们希望这个“指引”能够获得更多的专家和同行们的帮助,能够积极参与我们这样一个起草指引的活动,这个起草指引获得的本身就是更好地执行。

  在此让我们大家本着科学发展观构建和谐的目标,为创新产品更好改善中国人均情况,保持房地产可持续的发展,最后祝愿此次会议圆满成功,谢谢大家!

  饶及人:我们非常谢谢陈大师的发言,对于政府的政策能够解读了解是我们设计联盟的主要的目的,陈大师我们两个相处的很好。下一个我们的主讲人是北京建筑研究院的总建筑师,请吴靖总建筑师发言。大家欢迎!

  吴靖:大家好!很荣幸能有这个机会参加这样一个经验交流会,其实在各位大师和专家面前谈不上什么经验,今天想利用这个机会主要谈谈我们在中小户型方面设计的研究和思考,建筑设计应该是一种社会存在,因为建筑师是为建筑一起的,建筑师是为人们的居住生活服务的,在住宅设计中只关心户型好坏,面积的大小应该说是远远不够的,应该更好地体现他所担负社会责任的一面,从而更好地为社会服务。那么二十一世纪应该说是一个城市的设计,中国城镇化是社会发展的焦点之一,从图中可以看出2005年我国城镇化的水平已经超过了40%是一个大规模城镇化的背景,从北京来讲,作为首都未来的建设前景我们可以从图片中看出,北京市全市的山区面积103000公里,由于各种因素的影响,面临着生态环境改善难度大,资源短缺的困难和矛盾,尤其是土地资源,城市建设用地占总面积的15%,从北京城市的快速发展方面来看,1989年到2005年建设用地每年增加36平方公里,到2005年超过了25公里,这是2005年的数据,1995年到2005年建筑面试是增加到了2257万,相当于1949年建成量的近3倍。这个偏红色的是建设用地的范围,从北京人口规模的预期增长情况,城镇人口年均增加38.8万人,长住总人口1888万人,流动人口是300多万,根据近年来的预测,四年以后北京市的长住人口是40多万,以05年为基数,以2%的数据来计算是人口的概念,北京市的建设规模有一个预期增长的情况,四年以后北京市的是6.5亿平方米以上,以05年为基数,2020年北京建筑面积将达到10亿平方米以上,从图上看到增长速度还是呈上升的趋势,从北京2005年人均的GDP是5457美元,发展到目前的阶段,从北京的发展来讲,各项成就大家也可以看到,包括新北京、新奥运的建设,但是各种矛盾也凸显出来了,人口的快速增长,城市功能的不断急剧,持续的膨胀,包括机动车的保有量上升,大气和水污染的防治,这方面的任务也非常的艰巨,背景图片中是北京沙尘暴的图片,可以说是前所未有的,大家都深有体会,同样交通拥堵也日益严重。

  所以说北京的城市建设应该正确处理城市化快速发展与资源环境的矛盾,全面推进土地、水、能源的节约,减少污染的发展模式。这也就是我们所倡导的节约型社会的理念,适应这种理念中小户型的存在才有着意义,才焕发着生命力,同样研究设计好中小户型和社会的可持续发展也是分不开的,这也是节约型社会和生产力的概念所在。那么从新政前后我们配合了一些部门等等做了几项研究的工作,今天想跟大家重点汇报一下,后面两个课题的研究情况,应该说新政以后,大家对规划,对单元户型却有什么变化?应该说是比较关心,我们做的课题跟这些方面有一些相关的内容跟大家一块汇报一下。

  首先我们对中小户型,规划方面的目标进行了比较,我们拿出了具体的实例,左边这张是新政前的,右边这张是新政以后的,通过这个项目对它的容积率的变化,居住户数,人口数,停车数,住宅的面积密度,配套的变化等等做了一些分析,可能信息量比较大,在这个用地不变的情况下,2.5的容积率,3.0的容积率跟上面的指标进行比较,如果以2.5为1的话,那么到了2.8容积率我们可以看出,在2.8的容积率的情况下,人口密度是在800人以下,2.5的时候是698,应该说是2.8的时候是800以下,容积率从2.5增加到2.8,我们看到的居住户数、人口数、停车数等等,应该说2.8比2.5增加了12%是这么一个概念,配套是增加了11%,如果从2.8增加到3.0进行比较的话,相应的居住人口数,停车数是增加了17%左右,配套面积是将近17%左右,是这么一个概念。这张是在用地不变,容积率不变的情况下,按70、90这个要求做了以后,从居住户数和居住人口的增加情况,大家看这个上,应该说是90平米以下的住宅,新政前是34%,新政以后调到了71%,90平米以上新政后是29%,新政以后的户数跟人口数相应了增加了19%左右,配套增加了20%左右,停车也增加了20%,这是这么一个概念,这是我们做的住宅研究的工作,从规划来讲应该有很多,举了这么一个例子, 大家对容积率的变化,包括70、90以后,如果容积率不变的话,对指标有一个大概的了解。

  第二块对于户型的单元,对规划有什么影响,我们通过对中小户型进行比较,这几个户型应该是满足现在居住生活水平的,户型比较好的一些例子涵盖了一梯多户的,塔楼涵盖的范围多一点,交通核等等,占单元的比例,新政出来以后,从90来讲,说的是总面积,我们就要分析一些交通核的涵盖是多少?这样才能做好户型内部其他功能的设计,还有屋顶机房门厅的范围,以前做的是比较少的,我们这次试着做了一些优选的比较。

  这是一梯两户的,是没有电梯的,这是一梯两户,刚才是没有电梯是多层的,这个是带一部电梯的,这样交通核的概念多一点。四户从一个梯,到一个疏散楼梯到两个面梯,交通面积更大一点,这是一居两居相拼的单元,还有两居加两居的,从塔楼来讲选了两种类型,一种是一梯十户两居室,一种是一梯两户一居室的。

  先讲一梯两户,外保温占到单元面积2%左右,交通核一梯两户,括号里的1是一部电梯,根据层数的不同,范围值也有所不同,在1.13到1.69之间,从没电梯到有电梯,交通核的量肯定是不一样的,楼里的每户的面积随楼层变化,层数不同,变数不同,大多数的公摊面积应该是在2平米左右,一梯三户、四户也进行了上面类似的比较,从这边这一排的列项进行了分析,可以说每户公摊的面积,因为户数多了有所下降,刚才是2.0左右,现在到了1.5,再到塔楼就会更经济一点,每户公摊面积不到一平米是这么一个概念。

  那么从这张图表里,对刚才说的交通核,对保温列了这么一个图式,选取了一梯两户两户电梯的,一梯十户三部电梯,这些单元进行了比较,偏粉色一点是外保温占的面积,浅色的面积是套型的面积占单元的比例,可以看出偏红色占的比例差不多,从这些户型来讲所占的比例应该说不大,从交通核来讲还是有一些变化,实际上是以一梯两户,没有交通的户型是非常少的,一梯两户很高,一梯四户的塔楼是在这两者之间。从交通核,从单元面积上讲,随着这些单元的不同,所占的比例也不同,最高到将近18%。从外保温占的单元的面积基本上是属于平滑的。套型建筑面积可以看是参次不齐的。

  现在研究是90平米以下的,不管是什么居室,都是90平米以下的,一梯两户无电梯的,一梯四户等等是最为实惠的。这个户型跟规划跟单元有关系的,刚才在总体规划上进行了分析,从单元上的变化,包括一些细部都做了一些优选的比较,从户型来讲,可以做90平米出现的一居两居三居,基本上是以这个比较常见的这些为例,我们分析了各种户型和它的使用系数和交通核面积之间的关系,包括套内主要房间的变化,应该说还是百姓关心的问题,面积大于90平米应该说是比较舒适的,90以后套型面积有一些变化,所以我们进行了一些分析和研究,如果小于90平米,我们占的使用面积都有点,一梯三指的是三户,涵盖的这些,选取的几个类型做了比较,套型的面积使用的系数实际上的差别应该说很大,67%,应该说是百分之六七十,第二个就是各个房间的面积可以看出来从卧室、餐厅、厨房等等,是一次减少的,起居厅是主要的空间,一居出现了以后,基本上是以塔的形式出现,另外还有走廊式的版式处理,这个两居分析我们也是根据,列了一些表格的分析,是高了72%到82%至今,但是是从多层,中高层,高层降低的趋势,高层的使用系数相对低一点,两居起居室的面积高出一些,是有所增加的,两居室的降低了5%左右,分析了套型面积小于90平米的三居的情况,90平米的三居如果要是多一间房的话,面积是一定的,如果多了就会相应减少其他的功能,三居相比两居,无论起居室,餐厅、厨房的面积都有所减少,对于90来讲,可能是两居室的面积能做的相对舒适一些,相对来讲的指标是会有所减少的,起居的开间也会相对的减少,两居做到四米,三居做到三米八左右。

  90、70出来以后,大家有一些概念,比如像停车,包括单元的开间进深,都有一些疑惑在里面,通过对这些数据的掌控,可以说对中小户型的产品增加了解,我们配合做的十一五住宅的规划里面就提到了容积率2.8%,跟人口的毛密度800有关系,通过这个数据的分析,还可以对公开面积有所了解,包括对保温的面积有一些掌控,以前在做设计的时候,很多是根据市场来运作的,有些保温面积跟公开面积是后期的事情,新政公开以后这些都得往前想。另外就是中小型户型的设计是也规律可行的,从单元的经济性的选择,包括使用面积的这些控制,应该说对于甲方来讲,对设计的角色,可以充当一种提示,参考顾问的作用。

  另外就是中小型户型的产品设计,应该对品质进行有效的把握,虽然面积小了,但是要求并不低,现在设计出来的中小户型的住宅,应该和当前的生活水平相适应,完善性,有效性,应该说对设计单位要求高了,虽然面积小了,但是要求并不低。

  我们做了另外一个课题,90平米以下,住宅的层数影响的对比度,土地使用、能源消耗、节约性等等,对高层多层分别作一下对比和研究,在过程中我们参考了国家和建设部,包括规委的相关的政策文件,多层住宅,90平方米以下的,使用系数是82%到85%,高层住宅使用系数是78%到80%,单元式是在75%左右,根据所采用的住宅类型面积,可以上下调整,这也是土地综合利用的措施,从土地使用的比较方面,居住区的规范上有这么一条,多层的人均用地是28平方米,多层是17到26平方米,差了两到三平米,按每年来推算的话,高层比多层可以节约建设用地几公顷,这些都有利于社会资源的利用,根据国内外建设的经验,根据大中城市的区市,会解决一些城市的问题。

  多层住宅比高层住宅的损耗压大10%以上,现行的居住建筑,节能的标准高层跟多层是一样的,用电量来讲,高层要高于20%,主要是消防用电等等,通过分析比较以后,有这么一个小节,高层住宅服务半径相对合理,可以有效的节约能源,通过以上的研究,我们有一个分析建议,为了环节北京人口过渡聚集膨胀,水资源供需的矛盾,人口资源环境的协调发展,应该说是一条具体可行的道路,但是在确定是发展中高层这个方向的时候,应该有这个差异,这些差异化就体现在经济水平,土地紧张程度等等,要求是不一样的,可以有具体的针对性,最后就是我摘取了北京市住房建筑规划十一五其中的几条,我感觉体现了一个中小户型产品设计的发展方向,在这个住房建设规划里,提出了住宅的一个建设的标准,就是要充分考虑北京资源紧缺的基本情况,要充分考虑居民生活习惯和不断提高居住质量的要求,保证居住区良好的生活环境,高效节约利用土地,形成节能省地型住宅的产业化发展模式,中低价位,普通的住房,健康有序的发展,今天只是一家之言,说的不道的地方希望大家指正,谢谢!

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