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易宪容:房地产真的没有暴利吗

http://house.sina.com.cn 2006年10月30日15:19 广州日报大洋网

  房地产市场暴利早就是一个不争的事实,目前政府就是要通过政策整顿房地产市场让其利润市场平均化。因为,在一个健全的市场中,利润会通过资源的流动而实现平均化,杜绝暴利的产生。这是市场最为基本的法则。

  房地产暴利之争,这几天又引起了大论战。原因是有人出了一个报告,用什么数据来证明房地产没有暴利。其实这个问题早就家喻户晓、无需证明了,也正是因为如此,中央政
府才会出台一系列政策来调整房地产业。在这样的情况下,为什么还会有人一定要颠倒黑白,仍然要证明这个行业不存在暴利呢?

  一个很简单的道理,目前中国房地产的问题是什么,是

房价太高吗?是房地产的市场秩序混乱吗?是房地产企业纳税行为不规范吗?是中低价位的住房太少吗?等等。这些问题当然是重要的,但最重要的则是目前中国房地产市场的利益机制不平衡。通过国内的房地产市场,让整个社会的财富在短期内向少数人聚集,少数人利用公共资源为个人谋利。而房地产业获得暴利是问题的根本所在。

  可以说,近年来,中央政府早就看到问题所在,也出台一系列政策来调整房地产市场的利益失衡。因为,很简单,任何政策的出台,都是一种利益关系的调整,都是对不合理的利益重新整顿。可以说,尽管房地产市场利益失衡的调整不可能立即显现成效,房地产市场的利益分配新机制也不可能立即发挥重大作用,但是最近出台的一系列政策,就是要改变目前的房地产市场的利益失衡。比如,房地产市场发展模式将发生大的变化,即建立起以生产中低档产品为主的房地产市场。

  从一些现象来看,房地产市场暴利可以表现为,一是早些时候房地产要素的非市场与产品交易的市场化。在这样的情况下,会出现什么结果呢?如果这些房地产市场的要素是公共的(如土地和金融资源),而且可以以低于市场的价格获得,那么这些房地产市场要素的获得或分配就可能通过权力方式进行,谁获得这些要素自然谁就获得暴利了。还有,房地产市场的要素非市场化,而房地产市场产品完全由市场来定价时,那么对于房地产这样的特殊产品,不仅房地产企业可以垄断性定价,而且也容易把房地产市场产品的成本让整个社会来承担,而房地产市场产品的收益则为少数人获得。在这样的一个市场中,房地产市场能够没有暴利吗?

  正因为,国内各行各业看到房地产市场的暴利,加上房地产市场的进入门槛低、技术含量低,从而使国内各种各样的企业如制造业甚至高科技产业等都蜂拥而入。针对这种现象,我曾经提出两个概念,一是这种现象的出现会导致产业结构的逆选择,即先进的产业结构越来越向传统产业结构转移,二是社会资金逆流向,即大量资源向传统产业流动。这些都是房地产市场暴利之结果。

  还有,从这几年财富排名榜来看,尽管我们对这个排名榜的认可性还有些疑问,但它也说明了一些问题。当这个排名榜房地产业的人越来越多,所占比例越来越高时,也说明了房地产业财富的聚集效应越来越大。当整个社会的财富在短期内向少数人聚集时,这说明了房地产有特别的途径来聚集社会财富。这个特别的途径就是暴利。

  当然,有人希望用数据来证明财富的聚集不存在或有其合理性。但是,数据证明就一定是绝对真理吗?事实上,数据收集及整理都是个人主观收集与选择的结果。如果在研究中选择性地使用数据时,那么这些研究一定会得出不同的结果。特别是,当房地产市场的信息或许多数据不公开、不透明、不科学、不规范的情况下,一些人更是容易用这些本来就没有反映现实经济生活的数据来证明其行为的合理性。试想,在这些的情况下,数据证明不仅不能够说明事实,甚至会颠倒黑白。

  总之,房地产市场暴利早就是一个不争的事实,目前政府就是要通过政策整顿房地产市场让其利润市场平均化。因为,在一个健全的市场中,利润会通过资源的流动而实现平均化,杜绝暴利的产生。这是市场最为基本的法则。(易宪容(易宪容博客|易宪容新闻) 中国社科院金融研究所研究员)


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