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公务员夫妻炒房经:变卖市内旧房投资郊区别墅

http://house.sina.com.cn 2006年10月30日08:51 广州日报大洋网

  投资郊区别墅

  赖先生31岁,公务员,年税后总收入约9.6万元,另有每年约36000元的公积金。太太卢女士28岁,年税后总收入14.5万元,另有约29000元的公积金。

  两人现在天河区拥有一套91平方米住房,楼龄4年,现价值75万元,还差7年供期,月
供1800元。另有一套在越秀区的72平方米住房,楼龄6年,价值45万元 ,已供完。存款13万元,股票2万元。请问是否该加速还款?想在郊区购买别墅房产是否可行?两年内无生孩子愿望,请问如何理财更恰当?

  

理财规划师:农行李进军

  财务状况分析

  1、属于中等偏高收入阶层。家庭收入比较稳定。家庭资产状况相当良好,资产负债率为9.25%,年总支出占年总收入的比重为22.75%。

  2、家庭流动比率(流动资产/月支出)高达22.41,资产流动性很好,但资产收益率不高。在短期没有大额支出的情况下,可适当投资一些具有固定收益且风险较小的金融产品,提高收益水平。现有流动资产很难满足家庭未来规划需求,可以考虑用现有固定资产进行置换。

  3、家庭保障有待进一步加强。随着负债的增多,存在对保障类产品的需求。应从经济上为未来的生育和子女教育做好准备。

  家庭财务规划及建议

  (1)考虑到随着国家对别墅用地审批的进一步设限,别墅实用及投资价值进一步彰显;建议赖先生以出售一套市内房产的方式购买别墅。由于越秀区房产楼龄有6年,变卖可避免全额征收营业税。变卖获得45万元后,可以购买价值120万左右的郊区别墅。按揭3成10年,需月供约为8500元,部分可用公积金抵扣;首期共需要约40万元人民币(包括手续费用),节余5万元卖房款。

  (2)为减少负债负担,可用现有13万元存款提前归还天河区贷款12.493万元。

  (3)提前还贷和购买别墅后,赖先生的资产、负债结构发生了变化,资产负债比率为40.68%,小于50%这一监控标准;年还款金额与年收入的比率为33%,家庭流动比率(流动资产/月支出)为5.6,资产流动性良好,各项财务指标正常。

  其他方面财务规划:

  (1)预留家庭紧急备用金。一个家庭应该预留3~6个月的收入作为家庭紧急备用金。目前赖先生家庭还有约55000元的储蓄存款,可采用银行活期存款和货币市场基金各半的方式预留,既可以保证不时之需,又可以获得一定收益。

  (2)加强保险规划。根据家庭财务需求,建议夫妻二人各购买保障金额为80万元的意外险,年交费约3500元。

  (3)一年后,赖先生有较充足的资金,建议投资一些

股票型或配置型基金、记账式国债等,为子女准备一笔教育金。

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