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住宅禁商北京写字楼营销破局 一个月冰火两重天

http://house.sina.com.cn 2006年07月27日17:30 21世纪经济报道

  京城写字楼市场在短短的一个月内经历了政策的“冰火两重天”。

  6月19日,北京市工商局发布通知(第14号文件),要求“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”的条款,明文规定不允许住宅楼作为办公用途。

  然而,7月24日出台的“171号文”可能又让刚刚到来的喜悦褪色了几分。因为,外资
投资中国房地产的重头戏之一就是写字楼,限制外资就意味着限制写字楼的客户。

  一冷一热,一喜一忧,京城

房地产市场正在悄然生变。

  营销破局

  “住宅禁商的消息一传出,我立即开始组织同事对北京朝阳区的商住楼进行调查统计。”北京第五广场的营销总监孟志昕说。

  第五广场位于东二环商务带,是可以与国贸中心、华贸中心、银泰中心和凯晨广场相提并论的甲级写字楼。

  而据孟志昕的调查显示,仅朝阳区一个区用于商住两用的楼盘数就已经多达110个。

  “在北京有65%以上的公司是在住宅楼里面从事经营办公的,占有的面积估计不少于1200万平方米,如果以海淀区为例的话,所有具有办公性质的物业项目的建筑面积有1300万平方米,而纯写字楼在海淀区只有500万平方米。”北京中原地产写字楼部副总经理蔡慧健日前透露。

  实际上,近两年写字楼市场的一度低迷也是众所周知的。住宅禁商政策是一个全新的转机。用业内人士的话说,“这个政策是商住楼的灭顶之灾,却是写字楼春天的信号。”

  “如果这么多的商住项目中的商务办公人士能够都迁入写字楼内办公,在一定程度上会大大的增加写字楼的需求量,特别是乙级写字楼的需求会相对突出,而甲级写字楼入住率也会有所增加。”孟志昕分析。

  “今年,写字楼的供应量其实很多,存量也很多。住宅禁商无疑能够缓解这种供求压力。”蔡慧键说。

  据最新数字统计,今年内,北京写字楼供应大增,在CBD地区、中关村、金融街、亚运村、内城区域会有超过1000万平方米的供应量。而据高力国际的数据表明,今年整个写字楼市场存量将达到1130万平方米。

  记者从高力国际提供的报告中看到,在今年第二季度写字楼市场主要交易的列表中,最大的一宗是日本Replus株式会社收购华贸中心1、2号字楼12.4万平方米的面积,交易额达到了24亿元。

  “我们现在已经服务的一些项目中,有些背景都是外资投资商或者是与外资投资者联手的。”世邦魏理仕办公楼业主服务部董事房炜认为,外商投资对于高端写字楼的发展还是很大的,“去年,几个比较大的项目成交都是外资购买。”

  例如去年美林集团3000万美元入股银泰中心,摩根士丹利在北京的最大一笔地产投资落在了富力城,新加坡嘉德置地集团相中中环世贸等等。

  “政府对外资投资加以管理,从政策层面来讲,是为了规避一些市场风险,而从市场层面来讲,外资投资速度放缓,对写字楼市场会有一些影响。”房炜说。

  高力国际投资业务部助理董事黄卓伟则分析,因为散户投资者通常都有跟风意识,一旦外资投资步伐放缓,就意味着后续的大量投资者的观望,写字楼开发商的压力不言而喻。

  基金暗涌

  “CBD、燕莎区域作为海外基金整栋购买项目租赁的主要区域,将会在一定程度上影响到这两个区域的写字楼市场。”北京高力国际物业服务有限公司执行董事高晓晖女士坦言,今年近50%的新增项目都出自这两个区域。而最近营业税征收的交易界定时间从2年延长至5年,客观上延长了一些投资型物业在租赁市场上存在的时间,因此CBD租赁市场项目之间的竞争压力不可小视。

  “中关村的供应势头逐渐减弱,未来可能会面对阶段性的断档,新的项目量不是很大,因此预计未来整体空置率有可能会保持小幅下降的趋势。”高晓晖指出。据该机构统计,中关村上个季度的空置率下降了两个百分点,为16.09%,已略低于CBD地区。

  而对于朝阳门与东二环、长安街沿线以及亚运村地区,由于外资进入或者是商住楼相对较少,以及定位明晰等多种因素,受政策的影响不会像CBD、中关村那样大。

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