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张文豪:写字楼投资者将安全和基金投资几率

http://house.sina.com.cn 2006年07月11日14:12 新浪房产
张文豪:写字楼投资者将安全和基金投资几率

图为新地产主编张文豪

张文豪:写字楼投资者将安全和基金投资几率

图为微软中国房地资产与设施管理高级经理兼北京房地产专业协会副会长卢志华

  张文豪:我刚才听了杨总的讲话以后,我比较有感触,尤其是最后几句话,实际上我们大家聚在一起,不是推敲什么东西,实际上是专业机构开发商和我们媒体共同做一件有意义的事情,就是我认为现在北京一线城市,特别是好地段的写字楼是一种稀缺资源,就是说在态势上就有一个错位,我的比喻是,我们说是寻找金矿,实际上这个比喻不是特别地恰当,因为要挖金矿的话还有很多硬件的技术条件,另外这个矿必须要确定有金才能挖到,而现在并不是这样,所以我觉得一线城市好地段的写字楼是用股市里的钱,也就是原始股。

  北京是因为短期的供求需求过大,比如拿北京CBD和上海相比,我觉得是因为政府在处理这两块地的区别不一样。一开始上海是把这个地方做热以后,再出卖土地,所以价格会很高。但是在北京,由于有一些特殊的因素,比如2008年奥运会等等的原因,所以在短期内就把CBD的地区整体做熟,这样在前年出让土地的时候,就等于一次性地把这个土地比较便宜地推出去。这时候开发商的对于也是比较快,拿CBD早期的楼房来说,实际上按照现在的升值农间来说,利润去哪了?应该是到了早期的购置物业的投资者那里去了。

  从这个角度来看,北京的供应量确实过大,但并不是说这个供应量超过了北京中长期的需求,所以这是北京和上海的不同。

  刚才我们几位都讲过了,我觉得从需求角度有几点,第一是需求的类型在增长,以前我们说谁买写字楼,可能客户的类型是一两种。现在看一下不一样了,不光包括散户,还包括国内民营的上市公司,这在五年之前都是没有的。另外,还有很多的外资机构,这种需求的类型还包括能源企业,所以我觉得需求的类型无论从类型的种类还是绝对的数量上都在增加,需求在增加。

  杨总刚才说它跟住宅的投资者、购买者并不一样,要求的门槛比较高,所以我就想到一个问题,我们一个问题从不同的季度去看,现在很多人不买写字楼是基于什么原因?有各种原因,但其中很重要的一个原因是基于技术层面,不是说他认为我买这个东西不值,而是我买这个东西不方便。为什么?大家知道,一个写字楼即使买它半层,或者买几间,入门的门槛比较高,但可能我认为国贸非常或,中国大酒店非常好,盈利非常稳健,我买不了,为什么?我不可能去买1平方米,原因是什么?就是说中国的写字楼和

商业地产没有在证券市场形成标准化产品,也就是说中国的房地产基金没有出来,如果基金出来了,它就会在基金市场上把房地产划分成向
股票
一样一股一股进行投资的产品,这个时候,几乎是人人都可以去购买这种产品,只不过购买的是证券化的标准化产品,而现在显然不是这样的。像类型技术原因阻碍了投资写字楼的一个很大的原因。

  但是这个技术的原因是肯定要解决的,到了解决的那一天,我觉得这个把这个技术突破了以后,可能会有一个大的突破。

  另外,比如我们在五环、六环都可以盖一个住宅,但是在那里盖写字楼是不行的,要求会更高,要求的条件更多,所以我们觉得从供应上来说,它不可能像住宅这样供应。刚才杨总提到了价格的问题,现在即使在很好的地段,写字楼的价格甚至和公寓的价格形成倒挂,形成的原因是刚才说的种种原因,但是这种原因非正常的,它早晚要再倒挂,再挂回来,我们觉得这个问题也是会解决的,就是说需求对于市场的正面影响力会爆发出来。

  我们现在说好黄金地段和非地段的区别在北京我认为还是有的。为什么?因为现在有很多机构投资者投资写字楼,像刚才说到他的目的当然是为了回报,但是,今后投资者投资物业的另外个重要的原则,我想他更担心的是安全和基金投资的几率。比如,如果我投一个在各个方面的条件都说得过去的写字楼,将来即使回报低了,我作为基金经理可能也不一定会受到纪律的责任,因为它已经是最好条件的写字楼了。那么,如果你购买了一个非熟地吨的写字楼,如果将来的盈利受到影响,受到的压力更大,因为为什么你不买黄金地段的写字楼呢?另外,黄金地段的写字楼流动性比较大,你在销售的时候也不需要怎么样介绍。另外,在经济不景气的时候,黄金地段的写字楼的出租率也比较稳定。所以我们觉得好的地段仍然是有它的意义。

  实际上从供应方和需求方的种种特点来说,造成这种现象的原因不是说将来没有这种东西,而是说将来会有这种东西,但是不会有这种价格了。

  我抛砖引玉,希望各位专家再继续发表自己的看法。

  李雯:张总的意思就是说让大家赶紧去买写字楼,要不然的话就晚了。刚才说到很多需求的问题,我们今天为什么做这个讨论?目前这种写字楼的市场到底是这个什么样的状况,需求的人群到底是怎么样的?现在基本上投资写字楼的是境外的投资者,大的投资机构,还有就是国内的大型国企,还有境外的个人投资者现在也有了,境内可能也有一些少数的个人的投资,可能的主体大概就包括以上几方面。我想,中原在写字楼这一块也是比较强项的,所以有请蔡慧键先生说一下。

  蔡慧键:大家好,很高兴参加这个论坛,我们今天的主题是新地产、新政下的写字楼方向的主题论坛。我们可以看到从“国八条”、“国六条”到今天的“住宅禁商令”,一系列的措施都看到政府对宏观调控的方面力度的加大和决心。

  我觉得“住宅禁商令”对写字楼的影响反而是有利的影响,因为我们可以看到中国的政策里面是对一个市场的规范,写字楼和住宅的划分会更加清晰,我们也希望看到这个市场会更健康、更规范地去发展。因为“住宅禁商令”一出台以后,我们已经很明显地接收到一些客户的反应,还有一些业主的了解。客户几乎每一天都想从住宅搬出来,然后租写字楼,当然,这类型的客户的取向是一些乙级的写字楼,所以我们会估算短期内可能有一些住宅的客户在住宅层次商业经营办公的客户会退出来找写字楼。第二,对于住宅方面的业主的租金价格可能会有影响的,因为这段时间会有一定的供应量腾空出来,可能对于这类型的住宅商住办公的业主的盘会有一个下降的租金。

  那么对于这类客户需求的增加,可能会办法乙级写字楼的价格也会有相应的增长幅度。所以我们也看到“住宅禁商令”的政策也有一个一举两得,因为最近都看到住宅的

房价过高,同时我们也看到今年写字楼的供应量其实也很多,存储量也很多。那么政府怎么样去平衡这个关系呢?所以,我觉得“住宅禁商令”一举两得在于如果一个投资商用住宅的业主,如果他只是租给一个客户来住的话,可能100平方米是5000千每月的租金,租给商户可能是一月1万块钱的租金,所以回报很可观,这样市场的价格也拉高。但如果这方面的客户已经不能满足他的投资回报,他们会回落到相应的合理的价格。

  我手头有这么一个数据,在北京有65%以上的公司是在住宅楼里面从事经营办公的,占有的面积估计不少于1200万平方米,这个数字其实是挺惊人的一个数字,如果以海淀区为例的话,所有具有办公性质的物业项目的建筑面积有1300万平方米,而纯写字楼在海淀区只有500万平方米。也就是说很多办公楼是在住宅区里办公,也影响了城市的居住环境。所以政府为了规范整顿市场,是为了价格的调控,同时也是对人们宜居环境的调控,这是我们的理解。

  李雯:那么对于投资商方面的投资会有转变吗?

  蔡慧键:在投资商来看,他们会不会看到住宅不好玩了,前景很不乐观,很不明朗,不知道下个月还会不会有一些新的政策,所以他会不会转为投资商业写字楼呢?会有一部分,但是可能这不是绝对的。因为每个投资者都会有他的一个习惯和他对这个产品的了解,如果他一直是投资住宅的话,你让他现在不投资住宅,投资写字楼,这不一定。为什么?他有他的投资习惯,这是第一个,另外,写字楼和住宅的产品是不一样的,毕竟写字楼的面积比较大,交易金额比较高,同样风险也比较高,对于一些中小型的投资者制止投资住宅,没有买过写字楼、商业、商铺、厂房之类的,他可能未必会马上商业,或者是写字楼方面的市场。

  李雯:会有一个观望期。

  蔡慧键:是。

  李雯:刚才杨总说到万达广场是长安街唯一一个在转售的写字楼,即使这样的话,产品的品质是要得到保证的。说到产品品质,目前国际上也没有什么特别的标准,各个跨国企业在选择产品的时候,会有自己一个相对的标准,在这方面有请路微软中国房地资产与设施管理高级经理卢志华先生谈一下自己的看法。

  卢志华:我今天的看法是代表我个人的,另外,我也是跨国公司房地产经营协会在中国区的会员,在这里和媒体、开发商以及房地产顾问公司交流一下,也是希望能够帮一帮发展商。政府很多市场干预和非市场行为的干预可能带给了大家困惑。

  刚才大家谈的是通过开发商、媒体,还有顾问公司的角度来看待问题,我可能会侧重一下作为一个企业,它内部为什么要买房,什么时候买,怎么样买,可能比较乱的时候还会回到原始的方面,因为你要向别人推销,首先要了解别人要什么东西,别人怎么样去买这个东西,什么时候要,这可能是首先要考虑的问题。

  对于一个企业来说,有两个需求,一个是外部的需求,一个是内部的需求。内部的需求就是说在企业内部进入市场是什么样的公司,什么类型的公司,可能是银行、保险,还有一些大的公共设施公司,比如石油公司等等。另外,它在现有的市场条件下,是刚刚进入这个市场,还是在这个行业里面摸爬滚打很多年,是国内的垄断型的公司还是非垄断型的公司,当这个市场真正开发以后,可能这些优势就会丧失。我想说的是,你要分析这个企业他要买什么东西,这个企业在市场上的未来发展趋势是怎么样的。

  另外,企业内部的规模也是要考虑的,比如他是一个刚进多国内的在酒店、住宅里面,还是在一些三四级的写字楼,还是在金融街,还是在CBD,它都有一定发展的阶段性,这个阶段性是说当他要买楼的时候已经是一个比较成熟的商业模式,或者是成功的模式,它不会只是有了一个想法就去买写字楼,除非他是处在成功与半成功之间,也就是说这个业态还根本没这个行业,他可能会敢于冒险,这种就很容易失败。就是说企业买这个楼是根据还行业,根据这个市场,根据其发展成功不成功来买的。

  现在有一些跨国公司自己在买楼,因为在国外已经有几十年、上百年的历史,而在中国是十几年了,都是非常成熟的行业,所以它的规模已经到了一定的程度,市场上没有任何一个开发商能够把这个2万、3万的楼控制在那里,等你需要的时候就给你,所以逼着他没办法自己去买,所以这也是公司自己内部到了一定的阶段就必须要买。

  假设现在企业要买楼的话,他是如何买,他是怎么样思维的?他的资金是怎么样来的?这方面都是内部金融方面要考虑的。在融资方面,如果他们要决定要买了,到底会怎么样去买?那公司可能会考虑买得值不值,考虑租跟买之间的关系。

  李雯:一般会考虑哪些方面?

  卢志华:企业买楼之前会算帐,国际的企业主要是根据上市公司的财务规范来的,他会算在资本负债平衡表上。他实际上不是买,有可能是用一些长的租约,或者以租代售,可能十年以后才会拥有这个实物,才会拥有这个产业,所以说他会采取很多的金融方式。其中有一个很简单的账,就是说如果你要买一个写字楼的话,一般他的价值除以产权,比如说国内40年,这时候的租金是相当低的,因为除以40年以后租金就相当低的。另外,他们的财务制度可能会除以15年,也就是2.5问除以15年,大概再除以3个月,大概是14到17美金,企业可以自己衡量一下在CBD这边租20—25美金的写字楼的话,买还是比较划算的。

  另外,这个企业在资金投入的时候会考虑他在时间的长短,我们叫短期、中期、长期。有一些上市公司,尤其是国内的公司,他从社会上聚集了很多钱,他的资金没有去处,融了钱以后怎么样用?他可能会认为房地产是一个比较好的增值、保值的渠道。

  前段时间还有一些外国的基金投资,他们可能是看中一些短期的行为,因为他们所有的项目都是有资金回拢的渠道,可能他的盘很大,有酒店、有商业,可能哪个盘先卖先给我,所以这可能是一个短期的行为。

  另外,随着国家政策的推出和市场的发展,可能有一些国内的公司和机构投资者,或者是一些财团,还有一些保险基金,有各种各样的房产基金,他都会有房地产投资的投资组合,这个组合可能有酒店,有商业、有商铺、有写字楼,当然可能还会有证券。当然可能要看国内值得投资的项目有没有,这些项目对于大的投资者基本上是独立拥有的一栋楼。

  再说会企业内部买房子的时候,一般的企业内部,尤其是大公司,尤其是很多的跨国公司,它的资金应该是没有问题的。比如像摩托罗拉、诺基亚这些公司,他的规模巨大和利润很高,并不一定很难拿过来,虽然你是在中国注册的公司,但是你这个钱也不能拿到国外公司,所以这些企业一般都需要借钱。当然,特别知名的企业,包括国内的公司真的要借钱的话,会有无数的金融公司找他,有的是通过把发展商的项目买过来,然后便宜租给它,或者是怎么样,有很多的方法和模式。

  然后,有一部分的企业就是生产型的、研发的,他可能不会考虑增值、贬值的东西,因为企业买房属于生产型的时候,财务人员不是进行房产投资的,所以在考虑这方面比较差。比如以前在北京买写字楼,比如光大、恒基、招商是3千美金、4千美金,现在卖的时候是卖1千美金,简单来讲这个不是个人的资产,是企业的资产,他当时需要就买,不需要赔就赔,而私人去买的话,要是如果几年以后就赔了就不得了。

  所以企业从金融和财务上来讲,写字楼是适合于机构投资,适合于企业投资的一个产品。以前我也讲过,写字楼这种产品不适合个人投资,刚才诸位也谈到这个问题,写字楼是一个大学文化的人来宾买,买住宅的可能是小学文化,其需要的知识和文化,包括发展商、物业公司全是非常专业的人士,所以个人去买的话,他也不一定支付得起物业管理费用。因为个体买房的人素质参差不齐,所以不能马上就改造掉。所以能卖的话就既然卖给大公司,不要卖给个人,即使是卖给个人,还是要集中在比较低的楼层,还要看一下他是公司行为还是个人行为,是短期行为还是长期行为。

  另外,我想给开发商提一点建议,即使有短期的行为,但我也要卖。你知道散卖和将来必然的弊病以后,你怎么样去渡过它?你把所有的都列出来,然后一条一条地去渡过它。因为我是专门学房地产投资与管理的,我想你要把客户担心,或者将来有可能出现的风险化解和堵住。

  比如我在散卖这个楼的时候,我让客户签一些协议,这些协议是说我为了你的利益好,将来这个楼的所有的买卖必须由我们业主共同认可拿几家的范围里面营销公司统一租赁和销售,这个可能对于你来说限制了你的自由,但是如果你要实现你的资产的增值和保值,你也只能这样。因为小业主的租赁可能会不择手段,可能会弄一些传销公司,一些娱乐等等,可能就要有非常严格的管理,就是说把所有的潜在的因素和风险降到最低,然后让他在买楼的时候,他的资产将来会增值、保值,起码是保值,然后,也能尽快地贴现。有一些房地产专门的物业管理,他跟着这个类一辈子,这样可以确保它的增值、保值。如果是聪明的小业主,他可能关心的就是把楼卖掉,然后就不管了,你们自己组织起来,选一些便宜的公司,我觉得这个风险是很大的。

  关于其他的一些其他传统买楼在硬件、软件、文化、服务设施方面大家都比较了解,所以不多谈了。

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