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杨乐涛:住宅禁商对高档写字楼没影响

http://house.sina.com.cn 2006年07月11日14:12 新浪房产
杨乐涛:住宅禁商对高档写字楼没影响

图为中关村不动产商会副会长杨乐涛

杨乐涛:住宅禁商对高档写字楼没影响

图为北京万达广场房地产开发有限公司副总经理杨明明

  李雯:请杨总也谈一下您的观点吧。

  杨乐涛:我觉得新政对于写字楼的影响确实没有那么直接,从目前来讲,我们做的也主要是高端写字楼,所以感觉不是那么明显,感觉政策还是比较好的一个政策,可能对写字楼会有促进。但是目前面临的最大问题好象是很多顾客要注册,但是很多写字楼可能是商贸综合的,所以就停了,全部不办公司注册登记,所以现在的问题很大,这个政策把住宅限制
了。但是商贸综合这个项目实际上很多写字楼这样的形式,但是现在也停了下来,对于我们的工作来说现在面临的问题是这样的一个问题。

  从我自己的感觉来讲,对高端写字楼没有什么太大的影响,但是政策如果对于

房地产的一个主体可能是住宅,对住宅造成影响的话,就影响了房地产业整体的影响,那么对于经济的影响还是有的。因为房地产的融资产业对其他的产业也会带来影响,所以很多人想发展企业、开公司就可能想放一放,可能会造成这样的一个宏观经济的影响,但现在可能看不出来。包括“国六条”等政策到底怎么样大家都在谈论。

  我顺便谈一下对投资者的看法,刚才房总也谈到CBD、金融街是比较受关注的一个区域,实际上在我来看,中关村实际上也是一个很受关注的地区,投资者的目光不在乎你在哪个区域,可能会看回报是怎么样,回报是长期稳定,哪怕买一个郊区的厂房也没所谓,只要收益稳定他也会关注。当然我觉得好的地段对于他来讲还有一个地段上升值的预期在里面。我们现在在做的一个项目也是这样,吸引了非常多的投资者,像海外的一些基金,来来往往谈了十多家。现在中国电子大厦已经转让了,一线国际可能期望值比较高,所以集团还不见得会以现在的一个价格卖出去,因为它的收益率已经很稳定了。可能CBD是好,金融街是好,但是未必会成交,因为期望值很高,可能租金各方面、回报等也要符合投资者同样的希望值。

  另外,大家也不要忽略,我们正在做的北京国际的项目卖给金融时报一万多平方米,都是直接的用家,实际上如果有投资者的介入的话,会看到这个市场有很大的需求才会去投资,无论是买也好,还是租也好,我觉得市场上活跃才有可能造成这种情况。

  总体来看,住宅市场受到影响,特别是商住这一块的市场,如果说将来没有那么活跃,前一段时间我们也谈到这个问题,“国六条”有什么影响,我的看法是可能对于商住的项目来说,可能会越来越少了,禁令是一方面,另外我觉得住房的价格高于写字楼的价格,就没必要去做写字楼,对于这一块写字楼会有影响的。

  最后一个看法,我认为对于低端的写字楼可能会有一些影响,就是说需求很旺盛,可能这个骨牌效应会逐渐地度高端写字楼产生影响,当然我希望这个影响间接的。

  李雯:从杨总的发言里面,开始我听到房总的说法,我觉得有一些项目的前景是比较好的,但是听了你的感觉,又觉得有一点点矛盾,下面有请万达广场的杨总讲一讲。

  杨明明:新政内容我认为是一个比较猛的一系列的政策,这一次的效果显得比较大,再加上一些配套的政策,甚至于包括国家的两个部委都进来,所以影响比较大。

  在这个系统里面,对于写字楼来说,短期内按照一个比较理性的分析,我觉得不管是做商业地产,还是做写字楼,目前在这个大的环境之下,要想能够脱颖而出,我觉得好象是不脱可能。但是,这种环境有利于我们对写字楼产品有一个更深的了解和认识,从中把握出它不同于前段时间比较火爆、炒得比较火热的常规的住宅的不同的地方,发现了它的一些特质,关于这方面的研究,应该说写字楼的需求非常多,这是一些专家和在内同仁的高见。

  我认为,写字楼这个产品,因为北京写字楼的市场实际上也比较大,划分成都是过商圈,CDB、中关村、金融街等等,还有很多新的商圈,一个是市场成熟的表现,另外一个是我们营销人员对于地产市场的挖掘和提炼,使房地产进一步地推广、深入和成熟。由于北京的市场分为比较大,所以我们也没办法对中关村的写字楼,我们一直在做CBD、长安街的项目,东长安街的项目,一直在加强了解,其主体和消费者的结构都不一样。

  我个人认为,CBD和长安街的写字楼还是相对有一些特色的,今天在会议上的背景资料对这方面都做了一些比较深刻的引导,一个是新政条件下,一个是写字楼投资的一些特色和情况,有长安街的、有CBD的。我个人认为,写字楼产品不管新政怎么来,写字楼产品的发展态势仍然是一个稳步朝前发展的基本态势,即使是在九部委的十五条,还有北京工商局颁布的“住宅禁商令”出台以后,对于写字楼来说,只是一个让人们更加关注纯写字楼、甲级写字楼的表现。但是由于写字楼的投资特点还是不可能有它的一些涌入,包括消费者在内,这是一个情况。因为写字楼的资金门槛要求比较高,还有它对于整个生产周期也是一种生产资料型的产品,所以是一个生产周期的过程,同时,它对经营的要求相对比较高。我记得我们的董事长也曾经说过,具体的概念是做传统的住宅是小学生,做别墅的属于中学生,做商用物业,包括商业、广场、纯写字类就称之为难度比较大。我觉得他的概括比较形象,不一定很准确,但是比较形象,所以相对来说门槛比较高。

  接下来我谈一下我们具体操作北京万达广场一期和二期的一些体会。因为一期产品我们实际上做的比SOHO这样的产品略为精一些,因为SOHO是一居一商,居住和办公室能够混杂在一起,我们做一期的时候,基本上是公寓底下的写字楼,跟SOHO已经完全不一样。具体来说,SOHO可能有居家的特色,在结构上可能会考虑居家的特色在里面,而我们是按照次甲级写字楼的方向去做,有大堂,有类似于酒店式管理的保安,还有一些员工的餐厅,有公共的洗手间,所以商务化的配套都比较系统,包括标牌、LOGO和色彩的一些特色,材质用料都几乎是一个甲级写字楼的标准。我们万达广场的一期有将近30万平方米做了这样的项目,这个项目在去年的下半年基本上就结案了。

  今年我们在做临长安街20万平方米的三座塔楼的商用物业,总面积是20万平方米,从商业的功能上看,招商工作基本上已经完成,有沃尔玛、有雅高国际酒店,还有一些百货等等都会进来,除了这些以外,还有一些小面积的,包括一些国际比较知名的银行都入住过来,这和我们集团的商务招商部来完成这个项目的招商,因为万达也参加了亚太零售商的招商大会,已经举办了2届,每次都要推出三家到五家的建筑综合体的商业面积来进入市场进行招商,招商的效果非常好,是这样的一个情况。租金、管理和万达的品牌都得到了高度的认可。

  我们三座塔楼其中有一座紧挨着万达广场,一共2.7万平方米,将近2.8万平方米,这个产品有它的一些特色,因为我们考虑到CBD的外商比较高,所以层高是4.5米,净高是3.8米,总面积有15层,每平方米让出来20到30平方米的结构面积,考虑到可持续性的使用。其次,我们用了双层呼吸式幕墙,那么这个产品凯城广场正在用。任志强的北京财富公馆项目也是德国GMP做的项目,也是按照工件的要求来做的,其他的用不得不是太多。因为这个技术在国际上比较超前,节能性达到30%以上,而且岩石保温、保湿的条件都比较好,我们认为在现在的环保生态来看,我们觉得这些前期投放是有必要的,万达要考虑到要逐渐成为具有社会责任的企业来发展。

  从去年8月份,我们开始进入市场预车,因为卖这么一个顶级的写字楼,而且品质又有要求,对于买家的要求也比较高,实际上我们是做了一个比较创新,但同时也是比较冒险的一件事,但从目前的效果来看,我们现在正在办理时间,半年之前我们回拢的资金是1.8亿,整个项目是将近7亿的会拢,现在已经达到了1.8亿的资金,认购的签约面积大概达到了30%,这是目前销售的状况。我们感觉到这个状况是符合万达的对自己的要求,因为我们不是上市公司,每个月都有现金的安排,我没办法像金地他们那样成现楼摆在那里,然后找一些大的基金和财团过来。

  但是在这个过程当中,我们尽量地不往下走,为什么我们在6月中旬以后的销售基本上处在半停的状况?因为前期我们考虑到资金方面的问题,拿出了6层左右是作为散售的,尽管我们知道这种发售对后期的管理带来一些些须的问题,但我觉得后面的管理是可以把它规避过来的,起码能够把这种风险控制出来。

  我们在6月中旬以后主要是谈多腾的,也就是两层以上,甚至是四—五层客户的跟踪认购,目前来讲我们积蓄的客户已经达到了2万多,如果这2万多百分之百的话,我们是不够卖的情况。其中有一个是马来西亚的财团做多元化的综合性的投资,做银行、做房地产,做实物贸易,还有做资本运作,所以他们要的量比较大。还有一些国际著名的银行,他们也先考虑,比如说对于我们散售的他们要求回租、回购,能够保证他在8年—12年的产品的经营期,是这样的个情况。

  从总体来看,对于写字楼产品的本身来说,只要按照楼市的承诺做到位,并且在设计方面形成一些特色,我们最近谈的一些大客户都是直接来购买的大客户,也不是用资金运作,是用自己公司的钱来买,他们对产品的要求还是很高的,对于有一定资金实力的买家来说,对产品的要求是很高的。

  从权重来看有几个要求,首先是地段,首先,我们的价格在长安街的均价来说我们比较高,价格做到了2.5万,现在中华世贸我看了一些尾盘2.78左右,我们的尾盘做到2.8以上是毫无疑问的事,现在有一些高级公寓都做到了2.5万以上,长安街这种绝佳的位置和设计以及材料来说这么棒,没有理由达不到。所以对地段的要求非常高。长安街地段跟中关村的概念和金融村的概念还不太一样,因为长安街是千年的历史了,从元朝开始。

  第二是对产品的形象要求比较高。我们为什么在前期的销售策略主要针对投资客,主要针对塞散客,主要是基于投资客乐于享受这种快乐,希望现房有一定的升值表现,事实上我们也做到了。现在我们的比今年年初一月份推出的第一期的价格高20%,我们希望结案的时候高到30%,而后面的销售会越来越艰巨,对于销售的手段质量要求也越来越高。尤其是后面的大客户,他对于项目销售的形象也是要求更加高,比如说道路、交通,还有楼梯本身的形象,还有业态各方面的结合和平衡,我觉得在我所谈的客户中间,包括广告位、广告牌等方面,包括周边的一些公共设施、加油站、地铁口、巴士站他们都有一些要求,总体的要求是这些东西越有越好。

  业主都通过楼书,通过在现场实际的观察了解了整个项目的配置情况,这方面是容不得一点虚假的,业主的要求比较高。我们和物业公司两家做了沟通,我们后来增设了网络地板,我们本来卖的是毛胚房,应该是这个没有配置的,但是我们加了进去,也是为了考虑其信息化的品质在里面。

  第三,配套的服务。我们在整个写字楼的销售中间,配套服务必须是要进行一定的高度的策划和完善,而且在后期的销售过程中间一定要尽快地展示出来。

  第四,这可能是我们以往考虑得不太多的,就是一个项目的人文属性。今天我下楼的时候和同事一起讲,昆泰这么好的位置,我根据这个位置不比CBD差在哪里,非常地低密度,而且生态,还有古迹在这里,为什么价格上不去?包括酒店的价格和商店的价格,这里面可能涉及到人文属性。CBD是一个集中体现中国外向型特征的社区,外资企业非常多,所以说这种写字楼的人文属性,或者说社会化的属性也是取决于一个项目的定定点推广,或者说积累客户的一个非常追求的内容,在CDB很多不起眼的楼盘可能是日本公司、韩国公司,包括我们的项目,一期均价卖到1.4万,租金已经做到了15美金的情况,比如说一些小栋楼,可能80%以上都是一些传媒关联的企业。我们感觉到在写字楼产品当中,人文属性特征也是逐渐逐渐地显示出来,而我们以前了解得并不是太多。

  这实际上也是产品的一个属性,不仅写字楼会是这样,以前的住宅,包括以前的商业也有这样的情况。所以我感觉到北京万达广场公司是做在写字楼营运状态中间有这么几种状态:

  第一,整售,就是说开发商建成过来以后,像华贸一样的这种情况。第二,开发商自己持有,长期经营,作为长期自有物业来升值。第三,类似于加州广场全部出租,然后再考虑资本运作,或者上市,或者卖给基金,甚至于就是直接进入市场销售,这种情况比较难做。第四,我们在建设企业的时候类似于住宅、公寓、商业这样的发售方式,这种方式是有悖于这种公共的生产资料的特征,但是我们想如果能够把这些工作做得比较好的话,也有比较好的案例,比如像财富,中华世贸这样也是很好的例子,我们希望通过业内的交流能够把这种项目做得更好一点。

  为什么得到现在来研究写字楼的问题?这个问题实际上以前也说过,但没有像现在这么强烈,为什么?包括金地的蔡总我们有时候也感觉到市场的压力,实际上还是短期的供求关系失去平衡有关,开发商在这样的状态之下又有一些追求,又有一些深层的要求,显然在这个状态之下,大家多沟通,多来思考,是这样的一个想法。

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