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我国住房自有率世界第一 居住必买房是危险导向

http://house.sina.com.cn 2006年06月26日08:18 中国经济周刊

  文/国土资源部土地利用管理司副司长 束克欣

  日前出台的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》非常及时,非常必要,有助于调整住房供应结构,稳定当前住房价格。但要从根本上解决房地产市场健康、稳定发展的问题,笔者认为,还需要调整住房政策导向,以及进一步深化住房制度改革。

  现在的宏观调控还是围绕着造房、买房这个目标进行的,而让大家都去买房居住,笔者认为是非常危险的导向。在国外,城市居民拥有产权房比率最高的是美国,为68%,英国为56%,欧洲其他国家为30%~50%。而据我国建设部公布的数据显示,城市居民住房自有率接近82%。如果剔除房改出售公房给个人的因素,笔者估算这一比率在30%左右。作为一个发展中国家,仅用几年时间,城市居民住房自有率达到世界第一,政府付出了相当大的代价。

  让中低收入家庭都去买房是什么概念?按收入水平,可将人群分为高、高中、中、中低、低收入五部分。让中低收入家庭买房也就意味着,要求约4/5的家庭买房居住。这种政策导向催化、助长了人们买房的消费欲望,一些刚刚走上工作岗位的年轻人也迫不及待地买房,买大房。这是一种不健康、不理性的消费需求。因此,要使房地产市场健康发展,首先要使消费者有个健康的消费理念。

  住房消费是有梯度的。一般来讲,30%的人有财力支持买房居住,房地产市场就相当不错了,其余的70%应是租房群体。政府主要应解决谁投资建设适合这70%消费者的租赁房问题。笔者认为,应以吸收社会投资为主体,多渠道筹集资金。地方政府应根据《通知》,要求开发商建设大量90平方米以下住房,卖给中产阶层,再由他们出租,实行租赁价格的上限管理,适当给予一定税收优惠政策,搞活房屋租赁市场;政府也可以投资建设一部分公有住房,供公务员租赁。当然,这还需要工资制度改革相配套;政府还可以建设一部分廉租房,供纳入低保的人群租赁。建立这样一个梯度住房消费体系,才有可能使房地产市场健康、稳定发展。

  关于住房制度的改革,不能就事论事,要同步实行相关制度的改革。笔者认为主要涉及六个方面。

  第一是改革投融资体制。对于房地产市场,必须从投融资体制上明确,哪些资金能进,采取什么方式进;哪些资金不能进,采取什么限制措施。

  第二是改革金融体制。必须明确规定房地产开发的信贷规模,以及不同类型建筑产品贷款、抵押的利率。香港土地高效利用的五大支撑体系之一是发达的金融业,不只是银行业,还包括保险业、证券业。

  第三是改革工资制度。党政机关工作人员总人数不多,但影响面很大,他们的家庭住房问题牵动社会全局。住宅全面市场化,意味着党政机关工作人员必须到市场租赁或购买住房。消费能力决定市场需求,工资制度改革要与市场经济发展、房地产市场发育同步进行,否则房地产市场不可能健康发展,还会滋生新的腐败。

  第四是深化改革土地使用制度。主要是规范二级市场。土地批租出去,开发商卖给业主,业主再转让、租赁,业主、承租人各自的权益必须体现。住宅小区的停车位、经营用房等配套设施,目前通常是物业公司在受益,这是我国土地使用权权益不具体带来的后果,需要从制度上加以改革,从根本上解决问题。

  第五是改革财税制度。现在的房地产在保有环节几乎不征税。有钱人大量购置房地产,占用、浪费了大量土地资源。政府运用税收手段进行调节,就会迫使不动产产权人计算其经济利益,特别是保有低密度住宅是否划算。当然,对90平方米以下的中小户型住宅可以实行低税率甚至零税率。

  第六是进一步改革物业管理制度。现有物业管理是“霸王”管理,有关规定向物业公司倾斜。

  笔者要特别强调的是,

商品房用地必须坚持实行招拍挂出让。理由有四:这是法定的;这是市场经济环境下配置土地资源的最好方式;这是反腐败必须遵守的政治纪律;这是防止国有土地资产流失的必要手段。


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