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Ken Ryan:国六条催生绿色环保建筑(图)

http://house.sina.com.cn 2006年06月05日16:08 新浪房产
KenRyan:国六条催生绿色环保建筑(图)

美国加利福尼亚橙县委员会会长Ken Ryan

    2006年6月5日,上海新国际博览中心彩旗飘扬。由第一财经传媒有限公司、中国城市房地产开发商策略联盟、VNU集团万耀企龙展览有限公司三方联合主办的上海国际地产大会在此拉开了帷幕。来自全国各地的开发商云集本次展会,谈笑风生纵论行业发展。新浪房产作为独家门户合作网络全程跟踪报道本次大会。以下为美国加利福尼亚橙县委员会会长Ken Ryan的演讲。

  主持人:谢谢聂会长,在宏观调控下我们的房地产是风光不在还是风光尤在?不同的企业冷暖自知。接下来我们要把房地产和在未来的规划上结合起来做一个演讲,接下来是美国加利福尼亚橙县委员会会长,他曾经担任过两届Yorba Linda市市长及该市规划部以及公园及文娱部主席,他的话题是土地使用政策和规则,接下来有请Ken Ryan先生。

  Ken Ryan:非常感谢你们对我的欢迎和介绍,感谢大家对我的热情鼓励,应该说不管是对于我本人还是我的同事,我觉得今天都是非常好的一次和大家交流的机会,非常感谢大家到这里来。我叫Ken Ryan,是美国加利福尼亚橙县委员会的会长,我也是两届Yorba Linda市市长及该市规划部以及公园及文娱部主席。

  讲到房产业,美国是比较幸运的,也就是我们在过去的一段时间里面经历了非常大的变化。在我所居住的南加利福尼亚洲,里面有很多的经历,这里可以和大家分享我们的经验。

  现在就请大家看看上海这个城市,上还有很多的历史沉淀,现在和将来我相信上海都拥有着非常美好的发展前景。

上海人才济济,而且人们都有非常积极进取的精神,刚才我们一位荷兰的演讲者已经讲到了老子所说的智慧是不可以买到的。我想在中国的发展当中我们可以看到智慧所起的作用。我们非常高兴今天被主办方邀请来做这样的一演讲,事实上我希望在我们接下来几天的交流当中,大家都可以彼此学到很多东西。

  我想在我所做的工作中、所经历的事和大家经历的是非常相似的,这里有很多大家可以一起共享。另外我会讲一些在美国房产政策经历的土壤环境未来的趋势,在讲政策的时候也一些我们总体的指导方针,这种指导方针,最好是无时间性的,而且这样的政策是可以保证环境的协调发展。我想我们在这方面所做的工作就可以比作是一个画笔,这个画笔所到之处可以画出非常美丽的画面。我想在我们的工作中,牵涉到很多具体工作的细节,这些都是值得大家做一个仔细探讨的。

  我曾经和一位经济学家做过一个探讨,他提出一个有关宏观经济方面的观点,就是他认为显著的地产增值会造成地产的大量增长,导致全球性的需求增长。我想,现在的确我们可以看到在中国面临的巨大增长,对于我们美国的经济带来很大的影响,这位经济学家就是这样认为的。这样一些地产的增值造成全球性需求的增长,这也带来了经济增长的压力,包括通货膨胀。这对中国有什么影响?那些通货膨胀比较大、货币比较弱的国家可能会比较多的选择去购买一些产品或者是商品,像中国,他们如果应对手头货币的多余呢?我也和刚才的演讲者是有观点一致的地方,我也认为,也许不仅在房产方面要满足一些住房的需求,也需要有牵涉到环保,也要看看是否可以到其他的地区做一些投资。在这里我提出了一些普遍性的问题,有些问题可能是大家都面临的、相似的问题。

  比如像我所来自的橙县,我们面临的就是住宅价格是否有可承受性、环境的可持续发展?现在的住房如果搬到了离市中心不近的地方,又延长了交通上时间、交通成本的增加,这些都是我们面临的问题,也为未来的趋势带来了挑战,这些包括如果设计和城市生活相连接,如何有可持续的、可发展的模式,包括如何对环境做出应对,如何实现可持续性的设计,如何把设计做得更绿色、更环保。当然里面还有一些其他的,像邻里设计规划、社区的参与也引起了各方面的重视。在加州也有像迪斯尼乐园这样的地方,这些也为我们进行过渡性区域的规划提供了机会,我们在设计中,可以使得这些区域根据一些好的设计模式进行更加好的发展,另外,关于人口方面的情况,像婴儿潮一代,我也是这一代,这就要考虑今后几年在房屋的设计方面是否做好了应对?讲到未来,说了

房地产开发策略等等,规划中有一些内容需要考虑,比如考试对周边地区的相关因素,交通的解决、可持续设计等。我想我们的设计,如何对周边的因素进行考虑,如何对交通运输解决方案的出台,这些也是很重要的。

  另外我们认为我们的场所营造中,要确保可以出现城市预算和品牌的成功营造,我们在这个设计的过程中,一定要考虑到如何把我们本地的文化遗产融合进去,同时也要使我们的视觉上有给人们带来怡人的效果,使他们以后还愿意再来。

  讲到住宅产品的时候,我们开发出产品的时候要考虑到了解当地的消费者群体、需求、市场竞争等。讲到开发策略我们一定要有非常好的理解,比如了解你的市场、了解具体的问题所在,还有我们要结合这个社区的真实性,包括在这个过程中有各式各样的内容需要把他们综合起来考虑,包括景观等因素都要考虑。而且在我们的开发中,我们的机会在哪里?以及各式各样的独特性、解决问题的方法都有哪些?在开发的过程中,要看看我们开发项目的设计如何,在里面也牵涉到了各式各样的方案、相关文件的要求是什么?还要看看这个社区的具体要求是什么?当然我们也和一些决策者进行紧密的合作,使决策者参与到方案的设计中,并告诉他们要承担怎样的风险,理由是什么。

  现在在中国最关注的就是实现可持续的设计,美国的绿色建筑写也非常关注可持续的设计,也就是怎样通过设计创造一个绿色的社区,里面讲到了建筑的成本等方面如何应对环境方面的问题,如何为大家创造一个更好的居住场所。我们这里从社区的角度出发,做了很多社区规划的计划。我们以资源保护基础做土地的规划,而且对于有显著生态意义的地方进行报。而且我们只在一些社区进行规划,而且我们也做紧凑、高密度的开发,重视怡人的空间。另外我们也非常注意像水质、降水量等如何在设计中给予考虑。另外我们也注意社区中所拥有的资源,包括景观和硬地的设计,如何进行科学的配置。我们也注意如何运用可再生的材料进行建造,讲到我们纵向的建筑技术,我们在建筑设计中非常重视紧凑的建筑形式,同时考虑采光、通风等设计,并且非常的小心进行控制,在能源保护方面也做了很多的工作。

  应该说我们在这些方面出台了很多好的、可持续性评估的方法,来看这个可持续性有多高的评估,我们从四个方面进行。比如环境、资源、社会等,我们来看看我们在各个方面做得多绿色、多环保,以及各个方面存在的问题,我们要如何应对。

  我们有一个4000英亩的规划新城,这个新城的规划我们致力于完全实现一个绿色的新城建造,我们在这里面考虑如何使我们的新城包括它临近的地区都可以实现绿色,在这里面,我们做了一个开敞空间的网络,而且有中央的河道等,在这个项目中,我们对于水质的改善也充分利用了生态过滤等处理,我们想,通过这样不仅解决了很多生态的问题,也为人们带来了真正的福利。

  再讲我们市中的白金三角区项目。这个是棒球联盟区域的体育场。这项目是和迪斯尼新临近,有一个混合土地的模式,里面会包括零售商业、居住、办公,在开发中我们有很多机遇,也有一些制约条件,我们希望通过现有的这些条件,来建立一个大型的场地和设施,同时也对于公交系统做更加好的建筑,目前我们在里面还没有引入磁悬浮,但这也是我们考虑的一个方向,我们也需要对交通流线做更的布局,这里面也会建设一个中心区,我们希望设计一个总体的城市设计纲要。在这里面,我们确保有让人们感觉到可以充分呼吸、透气的空间。事实上我们在里面注意一些敞开式的建造,我们看到上海在这方面做得很好。我们在开发的当中,运用了一系列的工具,这些工具就是开发的规划,比如白金三角区利用的规划、标准开发的协议、在我们的城市设计纲要里面,我们确保正设计对未来的几年都做一个总的预测。这里面非常有意思的要请大家看一下右手边的三个广场,这三个广场平面图大家可以看到,我们希望在我们这个市街道之间有更有效的连接。我们这个市里面是希望有非常好的场所营造,以及平衡整合的土地利用。同时我们也非常关注在不同的地域间如何进行更方便的连接,我们希望在我们的城市中,既有一些软性的因素也有一些硬性的因素,使我们的游览场所和其他的建筑、场所之间可以形成和谐的建筑。这里是我们一个城市的公共空间,里面有人行的天桥、人行的空间,我们整个规划中很关注人们在这样的空间中不会有压抑的感觉。大家知道总的布局第一印象对大家心情的营造总是非常重要的,在我们的橙县里面,大家还可以看到我们在向体育馆和市中心都非常关注可以创建非常敞开的空间,与此同时又和我们的居民须有便利的连接。

  接下来讲的是有关城镇中心的建造,规模不像刚才新城那么大,但也是一个很重要的项目。在我们这建造中有一些关键的问题,比如零散的土地利用结构等,基于这些我们设计出了开发原则,比如如何联系历史的文脉、如下进行城市的规划和周围的城市相呼应等。在这图上大家可以看到我们城市中心区的一规划,在这样的图上我们划出了我们认为市中心看上去应该怎样。这里是一个尼克松的图书馆扩建工程。我们总统坐过的直升飞机也在这个图书馆里面进行展览,这个图书馆是一个比较大的项目,而且我们事实上也利用这个图书馆扩建作为我们整个城市扩展的催化剂。

  还有一项目引起了很多的争议,比如法律方面有很多工作者提出了他们自己的想法。圣安尼奥又有一些自己的法律,比如擅自闯入的人会遭到枪击,其实这个地方将会成为一很繁荣的地方。在这街区过去出现了衰退,需要帮助。我们需要注入一些关注,比如牛仔竞技表演等,我们还有一个挑战,要创造一个真实的场所,这里不仅是要吸引旅行者而已,我们需要一个原因让人愿意来这里逗留,这是一个很的地方。这里现在有一条高速公路,我们使得这个公路的设计能够融入到这个社区中,我们还要有一些设计,使大家愿意到这里来,这里用的材料是很重要的,是持续性的、是让人们可以持续享受的,所以我们要考虑到基础设施。讲到德克萨斯它会带来什么样的形象?这里需要一些概念性的考虑,要和德克萨斯的文貌一样。这里是圣安东尼奥,我们进行了很多概念规划方案的比较、研究,这里给我们看看我们方案修改的过程。最后我们推出了这么一个详细规划的总平面图,我们都是根据市场的反应做出的规划,我们这里有

赛车场、牛仔竞技场等,这些都是围绕一个新的户区,在这里还有一个酒店,可以使大家走上一个新的平台。这里我们还会重新改造我们的河流,使之重焕活力。这里是一些影像,这个影像是用来做公众宣传的。

  我的结论就是我非常希望以这个机会来介绍一下我们的项目,不管这个项目规模有多大,我们在画这个画的时候要精心的画,要用对画法,这样才可以为我们的项目带来持久的价值。


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