新浪房产新浪首页 > 房产 > 地产新闻 > 正文

聂梅生:中国房地产风光不再还是风光尤存(图)

http://house.sina.com.cn 2006年06月05日15:51 新浪房产
聂梅生:中国房地产风光不再还是风光尤存(图)

全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生

    2006年6月5日,上海新国际博览中心彩旗飘扬。由第一财经传媒有限公司、中国城市房地产开发商策略联盟、VNU集团万耀企龙展览有限公司三方联合主办的上海国际地产大会在此拉开了帷幕。来自全国各地的开发商云集本次展会,谈笑风生纵论行业发展。新浪房产作为独家门户合作网络全程跟踪报道本次大会。以下为全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生的演讲。

  秦硕:各位嘉宾,我非常荣幸作为上海国际地产大会的主办方来主办我们大的论坛,就是国际城市政府的论坛。为什么我们要在一个关于行业的大里面,我们举办这么一个中外城市的、政府的论坛?因为一个行业向何处去不完全取决于这个行业自身的选择,而和一个国家采取的措施的趋向,和各方面利益心理的趋向是息息相关的,所以我们有必要跳出房地产来看房地产。

  如果我们看到我国的社会心理、看到我国政策公共趋向最近两三年变化,我想大家都会想到一个关键词,比如社会主义和谐社会,社会主义科学发展观、比如循环经济,增长方式的转变,这些已经呈现为我们公共政策取向和社会大众心理需求的外部因素,注定会成为房地产行业发展必须认真对待和考虑的因素。

  今天下午第一位演讲的嘉宾,是我们房地产业非常知名德高望重的,全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生会长,聂会长对这行业有深入的研究,今天探讨的主题是房地产宏观调控催生绿色GDP,虽然绿色GDP并不是我们对全国GDP测量的方向,但是这个增长方式的含义对我国很多行业都有影响,具体到房地产行业,我们也看到有很多的房地产开发商都高举绿色地产的大旗,但这个是认真的探索还是有更多的想法,还是变魔术、贴标签?我想这个里面有很多的不同,接下来请聂教授进行演讲。

  聂梅生:各位嘉宾、国内外的朋友们下午好!很高兴可以参加今天下午的省会,我今天下午要讲什么?这个题目最就变成了房地产宏观调控催生了什么。现在正好是处在贯彻“国六条”和以后的法则,我本身的背景是科技的背景,对绿色GDP比较关注。如果把宏观调控看成是一项改革,是什么改革?98年房改的深化。房改之后是否就不能需要再对房子进行改革?不是这样的,持续了两年多的宏观调控,现在中国的房地产业已经发生了深刻的变化,而且还再继续的发生变化,这个影响着未来的房地产和我们的经济、社会发展都会受到很大的影响。

  由于5月29日九部委的意见刚刚出台,我觉得还没有出完,重头戏还在后面,我想有四点是应该强调的。就是房地产的地位还是明确的,仍然强调是重要支柱产业,为什么我要说这个?在宏观调控中,关于房地产是不是支柱产业这个问题是反向恢复的,121号文件出台之后就引起了很多的争论,这个是2003年的事。后来又一个18号文件就说房地产是支柱产业,而且18号文件是第一次说房地产支柱产业,以前说建设部是支柱产业,18号文件是第一次说,宏观调控之后出台了很多政策。昨天商会拿到了很多反馈信息,在我的办公室也有一些经济届的讨论,说了一句话“恐怕中国房地产风光不再”,我就说什么是风光不再?“国六条”第一个强调的就是“支柱产业”,房地产和股市是不一样的,它和经济、社会,和中国的金融是密切相关的,我当时就说恐怕不是中国,全世界各国的房地产业斗争性他的经济命脉相关。

  第二,这次“国六条”的15条,各地区特别是地方政府要切实负责,我觉得对象是非常明确的,这里面有很多条是要靠地方政府实施、贯彻的。

  第三、重点明确。说来说去什么是重点?重点要发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通

商品房。我觉得这个说得很明确,在这个过程中,有的时候你看这15条,抓住其中的一句话,重点是很明确的,如果在重点范围内理解就比较好理解。

  第四、政府执行期明确。有很多人都问我这个管多长时间?以前不是说是120平方米上下浮动,今年又成了90平米,我说这实现很明显,就是十一五期间,如果我理解得不错,这四个明确在文件中应该说是清楚的。

  我自己看来看去,包括前一段时间在政策出台之前的一些征求意见和征求会,我觉得不一定会,后面还有发改委和经济学界的专家,我们可以一起讨论。我觉得这次重要的是调需求,怎么调?从国际上的房价涨肯定是工序关系不协调,那么要么调供给、要么调需求,要么一起调,去年是一起调,按照国际的惯例,房价上涨是供不应求,那么你就放开供给,但是中国目前的情况是可能放开供给的。因为土地是瓶颈,不可能放开,这样通过调整住房结构,把需求挤压到一“目标明确”的范围内,使这个需求可以长期持有,我是这么看的,重点是落在需求上了。

  文件中讲的也比较清楚,通过调供应结构,引导住房消费需求和消费模式,这个是原话。什么叫引导?就是原来的那些方向要有所变化,引导到现在的方向。有三条我觉得要重申一下,6月1日之后,新建的项目设了两条高压线,一个是70%一个是90平米,这个是所有新建的项目,这两条高压线不是针对新建的住宅,而是所有的项目,包括我已经报建的、已经拿到地的,就是说现在对需求挤压到这个范围内,什么范围?就是这两条线的需求。另外,没有取得施工证的还要调。特殊情况需要调整的比例还是要报批,这个也是原来没有的,这么一报批就加大了行政力度。

  报纸上报了很多,我这里就不谈很多细的问题,我觉得关于新政的严密性和可操作性,有很多方面,包括地方政府也包括我们所了解的地方商会、包括一些项目和企业都提出了它的严密性和可操作性。我们正在收集意见,通过正常渠道去反应。我觉得现在政策还没有出完,我希望可以后续政策继续出台可以解决这个问题。

  我关注到三个问题,一个是结构调整是针对所有的项目,就是90平米和70%是针对所有项目的,体现了一个限面积、限比例并没有限房价。所以有很多说明本来就有90平米的小户型,同样可以买到1.5万一平米,不等于小户型就便宜,这个是对所有项目所说的并不是普通住宅。再看看土地这条,针对土地供应总量针对中低价位、中小户型,普通商品住宅,这里是针对总量,就是针对今年所有批出去的总量,而不是仅仅一个项目。第一条是针对项目,第二是针对总量,这个总量的控制不低于70%,这个里面只提到限房价,这条限价了。再提到贷款这部分,就是个人住房按揭首付针对的是住房性质,自住房之套型付20%,如果不是自住型的、90米以上的是30%,这里面各个部门提出的意见不是在一个层面上,甚至你很难用一个标准区检查这三件事,不是处在一层面上。土地说的是总量,建设说的是项目,此70%不等于彼70%,我看一些网站和一些杂志就说,前面一个70%,土地里面又一个70%,这里面剩下30%,乘70%就是原来90%几,我觉得操作层面需要细化,要解决这个问题,我想这些问题通过征求意见和细化才可以解决,如果大家都根据自己的理解判断小户型就成为了90%多,不是这样的。

  还有两个事房地产一直是变的,从98年到现在,房地产都被列入到经济领域的支柱产业,增长热点。当时朱镕基政府钢铁过剩不得了,把钢铁解决了,那样的情况下起用的经济适用住房。对房地产的宏观调控体现了作用,但是我国的发展到了现在的阶段,和谐社会和科学发展观必然对房地产产生深远的影响,房地产体现了经济功能后要向社会功能倾斜,这个要统一认识。为什么要这次要调整住房结构?我觉得是体现和谐社会。前些和部里资深官员讨论这个问题的时候,98年当时的房改之后,对低收入、普通住宅这块的政策机制缺位,大家都在弄增量、弄市场,实际上从政府、各方面的职能来这方面是缺位的,凡是缺位的一定会反应矛盾之一定要补上。我觉得现在要补上了,从政府来,先让一部分人富起来,房地产业是否也有这样的问题,比如我们做了一些别墅、一些大型、做了高价的,这就是让先富起来的人买这样的房子,而现在社会要稳定,房地产缺了这块是否要补上?我觉得要补上,特别是这次的宏观调控体现得非常清楚,要补这块。

  十一五计划中体现了一条,你原来提出的是拥有一套住宅,以前是实现每拥有一套住宅。拥有就是持有,这个其实和政策的引导,住房从购房、从新房市场解决,这样使我国的住房持有率成为很高的,这是十五计划提出的。十一五就没有提出人均住宅要达到多少平方米,像国际上各国都比中国低,这样的政策使房屋租赁市场多元化,而新房市场火爆,我觉得应该强调人人有居住权而不是人人有拥有权。我觉得人均有多少多少这个都是房改之后的问题,为什么要对房改进行改革?我觉得宏观调控就是起了这样的作用。

  宏观调控催生了什么?一个是中国房地产金融要加快破壳。房地产是和金融最紧密联系的,有人说金融是房地产的第一属性,其他的产业属性是另外的。但中国的背景又不是这样的,由于原来是及经济、福利分房,后来房地产经济又成为房地产信贷,这样造成了房地产金融方面发育得不健全,所以房地产有一风吹草动,一下子就反应到银行,影响到银行的安全问题,在房地产调控之前,中国只有房地产信贷没有房地产金融。当前金融大量进入中国房地产行业,这样会引起很多竞争也会引进很多房地产新的机智之新的渠道。刚才说你认为房地产金融今后会什么问题?比如房地产基金,我可以很负责的说,美国的房地产信托资金,这部分最开始启动就是在廉租房上启动的是60年代。我原来说房地产信托应该是要做的,可以在高端做,做商业地产、做可经营的物业,也可以在低端做,像美国这样,既然是租就可以引进这个金融的机制,我觉得这个问题可能会有一些进展,据我知道银监会也在调查,有很多在住房规范到一定的范围,比如70%以下、90平米以下,大家有很多可经营的物业。也有我们业界知名的开发商向这部分倾斜,而且中国的可经营的部分,我想中国是会支持的。像央行的吴晓灵就说拓宽直接融资的渠道,比如房地产基金、产业基金、证券等,这样就可以使更多的人参与到房地产的投资,从另外一个角度,遏制这种一对一的炒房,这块一定会有政策出台、会破壳的。再看看国内房地产金融的情况,现在房地产国内贷款余额04年底是2.6万亿,05年一季度是2.7万亿,05年底是3万多亿。我们和中城联盟支持了一个REICO报道,预计将来的发展空间为现在的5.7倍,约14万亿。目前房地产金融的地位在业内发生了很大的变化,当时出台121号文件的时候有很大的争论,现在回想起来,当时我有持有不同的看法。当时对金融问题的认识和现在是不一样的,宏观调控之后,使银行金融的地位在宏观调控中上升。比如这次的6条和15条有很多人关注,调息之后按揭首付是否会调得更多?我觉得这次所说的“30%以上”,现在说的不是到此为止,30%以上是否会更细分?房地产逐步回归了自己的属性,业面临着它的考验。有很多金融行业说宏观调控好,使我们金融业在房地产中的地位更加上升,我觉得这个更体现了他深层次的属性。

  现在在金融方面有很多麻烦的问题,银行如何面对大量的存贷差,居民存款达到了14万亿元,商业银行存款差达到创记录的9万亿元,这样海外资金会进入中国,今年是WTO的最后一年,很多银行都在支新招。最近有人问我你是否认为30%并不像媒体所说的40%、50%?这40%、50%是媒体放出来的,为什么没有到这么多?这个要看我们国家的情况,看看人民币升值的情况,整个二季度金融的数字出来后是怎样的,这次政策出台的同时,关于按揭贷款这部分,它的风险是50%,把这个公布了,还是按揭贷款还是银行的良性资产。为什么银行要把这个良性资产这么控制、挤压呢?如果挤压了是否会给其他金融的的投资部分留下更多的空间?我觉得这部分还是要非常慎重的,毕竟按揭贷款还是很优秀的。

  第二,宏观调控后留下优秀企业有多少?这次宏观调控有很多是针对企业的,宏观调控是对企业的一次大洗牌,比较乐观的估计是影响面50%。我们看看国内知名的大企业是在做什么,先是国内的并购,有的是傍大款、有的是抓土地,去年很多是抓土地,和外资联姻,像首创、万科、顺驰、富力、万达等,以基金、上市等方式直接对接海外资本,都对我国的房地产金融形成挑战。应该说资本市场都是嫌贫爱富的,海外资本青睐中国的优秀企业,为什么中国的剧本市场不抓住这个机会呢?

  目前优秀的无业游多少?中国的房地产本来重点就是住宅,以往的政策又促使开发商建完房之后全部买掉,很少留物业,正是这样的市场给国内外的炒家很好的机会炒房,现在又有很多的外资来买物业,中国的优秀物业就不多,需要很长的时间来培育,我们还有多少家当?我最近也在讨论一些这样的数据,因为在今后,如果十一五期间,整个房地产的住宅市场压缩到这两条高压线之内,主要是解决中低住房的普通住宅问题,这两块是一个发展空间,所以要开始做这方面的问题,总之,中国的房地产政策要支持中国的企业和中国的金融机构,要尽快建立中国金融体系,拓宽金融渠道。

  第二我想讲一下绿色GDP,现在有两件事政府提得最多,一个是和谐社会,另一是科学发展观。从我们这么一个支柱产业下一个科学发展观我们是否要重视?是否大家都爱去缩房价?我去年就对媒体说你要采访房价的问题我就不说,我觉得房价是一个综合因素造成的标,要治标就要治本,所以我觉得在科学发展观中促生了绿色建筑。宏观调控出动了房地产产业结构的调整,企业开始重视核心

竞争力,科学发展观的提出使科技含量很高的绿色建筑得以发展。我们现在的发展要成为内涵式的发展,是否除了资本还需要技术?资本永远留下回报最高的市场,从而使市场变化。基本永远流向回报最高的市场,翠而促使市场形成发生变化,中国房地产初期的融资手段是从三方面轧钱——通过、施工、预售。优质优价只能在理性市场中出现,宏观调控后价格的杠杆作用终于偏向了性能质量的一贯。科技转化为核心竞争呖的过程必然经历从初期的住宅产业化的提出阶段,当时98年文件中提出了很多节能节地,当时是号召,现在是要真做了,现在对不同的地方节能节地节水都是强制性的。

  能够形成市场需求的技术才是转化为竞争力的前提条件,我国的绿色建筑技术的系统性、成熟程度、

性价比等尚需完善。节能省地型建筑同样需要资本市场的支持,技术加资本可以使一个产业腾飞的定律不仅仅在IT网络经济中起作用,在房地产中照样惯用。我现在积极的在策划,也报到发改委在争取,就是做一个绿色地产基金,就是支持普通产业上的绿色基地。我想国家在政策方面的支持很重要,不仅是技术上,资源上、环保、标准金融税务都应该支持。我想不管怎样的宏观调控,房子是要盖的,关注这些问题也是很重要的。

  宏观调控照样催生了企业发展的新机遇,因为房地产的周期和宏观调控是同步的,我们回忆一下房地产的周期是怎样形成的,很难说先有鸡还是先有蛋,所以中国的房地产周期和国外不太一样,和中国的政策相关。每调控一次就会产生一些新的东西,我觉得这次,在比较明确的目标下,会使企业产生新的机遇,这里会有新的代表。所以宏观调控催生了很多东西,同时催生了中国绿色的GDP的,而这GDP对上下游有很多香豌的领域,所以06年的调控会有很大的变化,谢谢大家!


   更多精彩内容请点击:地产圈 地产人物主页 地产直播间 嘉宾聊天 

发表评论

爱问(iAsk.com) 相关网页共约903,000篇。


评论】【楼盘论坛】【收藏此页】【 】【多种方式看新闻】【下载点点通】【打印】【关闭


房产新闻狂搜
关键字

新浪房产意见反馈留言板 电话:010-82628888-5482   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996-2006 SINA Corporation, All Rights Reserved

新浪公司 版权所有