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国内外投资者看好天津 滨海房价应力求缓慢增长

http://house.sina.com.cn 2006年05月28日10:23 新京报

  摩根斯坦利已有进驻意向

  王阿姨于五一前随某楼盘的看房团从北京前来滨海新区观光。“并不是要来买房,主要是想去看看。”“平时基本是自己开车,但这次坐轻轨感觉很清新,尤其是轻轨从海面上驶过,感觉很特别。”

  多年前她曾经来过这里,但现在的变化太大了,泰达图书馆的先进性设计让她想到了国外的图书馆,“电子化在线办证,全免费借阅,五层的现代化大空间,各种品类齐全的书籍,进入后一下子感觉像到了国外的一个图书馆。”

  “从宜必思酒店的窗户向外看金融街,就像在国外的高楼大厦之中”她回忆说。进入金融街,眼前全是新建的现代风格明显的建筑群,包括酒店、办公楼、住宅区,不时还可以看到一些小洋楼 (论坛 像册 户型 样板间)式的餐饮、娱乐类的建筑。而宜必思酒店本来就是一家国际化的连锁高档酒店。

  “这里有举行过亚欧财长会议的酒店,国际影响很大”,的士司机都清楚,这里的酒店租金相当高,甚至超过市区,而且高档酒店需要预订,客源滚滚,这都得益于这里国际化的招商引资,商务谈判、商务考察都在这里,开发区管委会也位于此,各个进驻企业的管理层也在此进出。

  金融街是滨海新区最早的生活区,已经比较成熟,伴随着国际化企业的入驻,高档国际化的教育也在进入,泰达国际学校和滨海学校隔路相望,“这里都是双语教学,老外教,每年的学费要好几万。”周师傅对这里的教育很羡慕。

  如果不是周围的写字楼招商广告和空置的底商在提示,这里还是一个新兴的城区,很多人都会在现代化的高楼大厦的包围下,误以为进入了国外的某个繁华城市。据了解,国际知名的投资银行摩根斯坦利、美林、花旗都已经对滨海新区的物业进行评估,摩根斯坦利已经在询问写字楼的报价,有进驻的意向。

  万科、泰达、万通三巨头合作已定

  近日,万科、泰达、万通三个地产巨头关于滨海新区25万平米地块的合作已然确定,这块地就位于万通新城国际 (论坛 像册 户型)之旁。据天津万科相关人员透露,对于此地块的实际操作会以万科为主导,包括项目的案名及定位等。三家合作方共同出资组建新的团队,大股东是万科。

  “滨海新区的土地目前已经基本分配完毕,剩下的工作就是销售和建设,可以说这里的开发大局已经定下,万通和万科有幸成为分羹者。”外围的发展还会继续,但盐碱地的改造需要时间,生态保护区已经划定,滨海新区目前的核心区域的先发优势将日益体现出来。汪庆宏指出,而在这片土地建设的过程中,北京和天津的联系也会进一步加强,其中交通的改善和产业的转移日益紧密,会让北京和天津的关系变为东京和大阪的关系,产业链上互为依托,地产开发作为先行,将最早从这种趋势中受益。新区发展带来的地产投资机会吸引更多的北京投资者进入。

  “我本人住在北京,从家里开车到办公室只要两个小时,城际快速交通建立起来后,到天津就只需要半个小时了,在北京住,堵车也要半个小时吧”,汪庆宏说。

  滨海房价应力求缓慢增长

  不少楼盘单价达四五千元,房价过高不利吸引人才;老城区、滨海、杨村都具吸引力

  -访谈动机

  肖金成,国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长,“天津滨海新区发展战略研究”课题组的组长。

  在这次2004年6月启动的课题中,肖金成和他的课题组成员全面研究了滨海新区的功能定位、发展方向等诸多问题,并一一被“滨海新区十一五规划”所采纳。

  究竟滨海新区全新的功能定位会给这个区域带来多少人口增长?快速增长的人口蕴含着多少房地产商机?在肖金成为滨海新区绘制的蓝图中,哪个板块更适合开发商发展?带着这些疑问,记者日前专访了肖金成。

  2010年,人口将达到160万

  随着产业的聚集效应,未来这里需要大量的管理、技术人员,也会吸引更多的大学生、研究生来这里安家落户,他们的户口也会随着迁移过来。

  记者(以下简称记):根据我翻阅的一些资料发现,滨海新区这几年的人口增长一直非常缓慢,为什么?

  肖金成(以下简称肖):滨海新区已经发展十年的时间了,这期间有一部分人虽然在新区工作,但一直住在市里,他们的户口也在市里,每天来往市里和新区之间;塘沽、大港、汉沽的人口数量变化也不大;只有一部分毕业的大学生来这里就业或者一些打工的人迁移到此,才给这里的人口增加了一些变化。截至2004年底,新区户籍人口108万人,常住人口135万人。

  记:未来几年滨海新区的外来人口会有明显增长吗?

  肖:肯定会。随着产业的聚集效应,未来这里需要大量的管理、技术人员,也会吸引更多的大学生、研究生来这里安家落户,他们的户口也会随着迁移过来。未来几年滨海新区的人口会有大幅增长。按照滨海新区的规划,到2010年,常住人口达到160万人,2020年超过220万人,2030年超过300万人。

  政府应平衡市场供求关系,减缓房价增速

  没有好的居住条件很难吸引人才,因此我们建议把沿海河两岸用做居住、商贸、旅游用地。这样会使居住用地的发展空间很大,土地供应也非常充足。

  记:人口的迅速增长肯定会为房地产的发展提供广阔的空间,您怎么看目前滨海新区的房地产发展?

  肖:滨海新区的房地产发展已经有几年时间了,目前价格上升很快,不少楼盘单价卖到了四五千元。购买力主要来自于三个方面,一是当地居民,此前很多人还持币待购,在房价迅速上涨的形势下,不少人开始停止观望转向购买;二是在新区工作的天津市里人,他们本来在市区住,不需要买房,因为看到新区房子的上涨空间才购买的;三是周边一些城市的投资客户,认为在这里购房有利可图。

  记:您如何看待目前滨海新区的房价?

  肖:房价发展的总体趋势应该是缓慢上升,这不但对于购房者,对于开发商也是有利的。过快的上升或者下降对大家都没有好处。作为政府来说,房价过高对于吸引人才也不利。因此,目前政府应该从增加土地供给的角度,平衡市场供求关系,力求使房价缓慢增长。

  记:您觉得滨海新区的房地产发展空间如何?

  肖:空间很大。考虑到未来的产业集聚、人才集聚,考虑到人的居住要求,没有好的居住条件很难吸引人才,因此我们的建议是把沿海河两岸用做居住、商贸、旅游用地。这样会使居住用地的发展空间很大,土地供应也非常充足。

  记:您能不能具体说说滨海新区的城市总体规划?

  肖:滨海新区城市空间布局应选择功能区带状模式而不是核心区环状扩散模式,我们所设想的滨海新区城市空间总体格局是一个中心城区、两个外围城区,中心城区依河傍路,外围城区形成独立组团,形成中部、北部和南部三大组团。此外还将在北部、南部、西部营造城镇群,以提升城市化水平、缩小城乡差距。

  记:滨海新区按照地理区域从城市功能的角度会划分为哪几块?居住用地有多少?

  肖:滨海新区城市功能的基本划分是:在开发区和塘沽城区规划建设综合服务区;在北至泰达大街、南至解放路所在海河口、西至塘沽站、东至东海路区域,形成商贸、金融、文化等大型公共设施聚集的标志性区域。这一地区作为滨海新区的核心地区,正在向CBD的方向发展。沿海河津塘路、津沽路之间的狭长区域以西规划为居住功能区,将黄港—黑猪河—海河—东干渠所围成的方块区域作为居住发展保留用地。

  天津老区新城房地产发展均衡

  与北京摊大饼的状况不同,天津老城区、滨海新区、杨村的房地产开发势头不相上下,可以把开发商吸引到这几个地方发展。

  记:随着轨道交通的发展,到2008年北京到天津老城区、滨海新区的时间不过半小时左右,如果天津的房价与北京相比还有较大差距,会不会吸引很多北京人到天津居住?

  肖:不会的,即使不考虑通勤成本也有个心理距离的问题。不排除有一部分人会把在天津置业作为居住休闲或者投资的处所,但是应该不多。一方面是天津的居住环境不足以作为休闲度假的地方;另一方面滨海新区主要是产业集聚区,居住的主体肯定是在这里生活工作的人,也不适合休闲。

  记:天津目前吸引了不少外地的品牌开发商,天津的优势在哪儿?

  肖:最主要的一点就是天津的房地产起步晚,市场化不充分,发展空间大。尤其是对于滨海新区来说,市场需求很大,就看哪个开发商可以把握住机会。

  记:天津的房地产发展与北京相比有什么特点?

  肖:非常不一样。北京经过最近几年的快速发展,出现“连绵化”情况,也就是“摊大饼”情况非常明显。虽然通州、顺义几个新城的发展较快,但远没有成为城市的副中心,开发商宁愿在城市边缘找地也不愿到这几个新城发展。天津的情况不一样,天津老城区、滨海新区、杨村这三个地方的发展势头都很猛,

竞争力不相上下,可以把开发商吸引到这几个地方来发展。

  记:杨村的竞争力是什么?

  肖:杨村自古就是重镇,区位非常好,刚好位于京津塘发展的轴线上,离北京非常近,并且有自己的工业园区,高新产业的发展也不错。房地产发展潜力很大。

  观点摘录

  ●天津房地产起步晚,市场化不充分,发展空间大,尤其是滨海新区市场需求很大,对外地开发商很有吸引力。

  ●房价过高不利于吸引人才,因此,政府应该增加土地供给,平衡市场供求关系,力求使房价缓慢增长。

  ●没有好的居住条件很难吸引人才,因此建议把沿海河两岸用做居住、商贸、旅游用地。这样会保证居住用地供应充足。

  ●目前,滨海新区房价上升很快,不少楼盘卖到了四五千元,购买力主要包括当地居民、在新区工作的天津城区人、周边城市的投资客。

  ●杨村刚好位于京津塘发展的轴线上,离北京非常近,其工业园区的高新产业发展不错,房地产发展潜力很大。

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