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市场观察:看得见的手托市 上海楼市短期回暖

http://house.sina.com.cn 2006年04月09日10:31 经济观察报

  日前,记者采访获悉,上海“两个1000万”工程的步伐已经放缓,包括大华集团在内的部分开发商甚至已经停止开发这些工程。

  所谓“两个1000万工程”,是指上海市政府计划每年为市场提供1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价普通商品房。

  此外,上海银监局政策研究室一位官员还透露,“政府方面正采取一定的方式托市,不会让上海的房产有大面积的下滑。”

  在政府的持续托市下,上海楼市终于出现了久违的回暖迹象。

  3月末,位于浦东的上海绿城三期 (论坛 像册 户型)开盘,共推出205套房源,均价12000元/平方米。开盘两天,售出108套房源,实现销售过半。其中小面积房源销售尤为火爆,78套小户型两天内抢购一空。

  这样的现象在如今的上海楼市虽不多见,但也不是绝无仅有。据了解,同样销售火爆的楼盘已不下十个。部分楼盘又开始重现排队买楼的热闹景象。

  地处市中心的高档楼盘也不例外。位于南外滩优势板块的上海滩花园,均价19000元,据其开发商介绍,近段时间来电来访的购房者明显增多,购房成交周期也有所缩短,有的甚至当天就签订购房预售合同。

  统计数据显示,3月上海商品住宅交易量达179.67万平方米,与2月的82万平方米的成交面积相比,环比增幅高达119%。一周前的商品房日均成交套数868套,相比两周前的726套大幅上升近20%。易居中国研发中心发布的一周房产分析也指出,根据对全市重点区域监控数据显示,虽然商品房供应量出现持续大幅放大,商品住宅的成交量仍创出自去年12月以来的新高,这也是自春节以来上海住宅市场交易面积首次大幅上扬。

  政府的努力

  上海一大型开发商私下向记者透露,为了控制高档商品房的上市量,上海市政府提高了高档商品房预售的门槛,“面积超过3万平方米的楼盘,都必须到市里去申办预售许可证,这在以前是没有的。”

  而针对“两个1000万工程”上海市政府有关领导曾表示,2006年将适当控制节奏。而其最主要的原因就在于,这部分过大的供应量,带给开发商的压力非常大。“如果今年还按这个节奏推的话,很多开发商肯定支撑不住。”分析人士指出,“调整‘两个1000万工程’的节奏,就是为市场恢复留下空间。”

  而为公积金住房贷款松绑,则是更为直接的措施。据悉,上海市住房公积金管理中心已开始提出诸如改“户”贷款为“个人”贷款以提高额度,放宽公积金贷款限制和扩大覆盖面等在内的多项政策研究。

  此外,3月1日起,借款人申请住房公积金个人购房贷款,其所购房屋的竣工年限在5年以内,参照一手住房的贷款条件,即住房公积金贷款放宽到“不超过总房价的80%,最长期限为30年”。而此前二手房公积金贷款额度规定不超过总房价的7成,最长期限为15年。

  房贷政策也在不断放松。继深发展银行的“双周供”房贷还款法之后,3月上旬,上海银行宣布首家推出个人住房贷款宽限期的还贷新方式,说明房贷政策将继续放松。

  “目前,对于优质的个人客户,我们都给予优惠利率,并提供8成的贷款。在现在没有更好的放贷项目的情况下,我们全力提供不含风险权重的个人住房按揭银行贷款。”浦发银行个人信贷部一位人士称。

  回暖之辩

  上海

房地产市场回暖了吗?

  上海银监局政策研究室一位官员表示:“从我们的统计数据来看,虽然近来上海房市有回暖迹象,但是个人贷款还是在持续下滑,房市真正回暖可能还需要时间。”

  中房指数华东研究院副院长陈晟认为:“从去年7、8月份至今,上海房地产市场的成交量下滑得太厉害,是不正常的。如今的成交量反弹,只是回到了一个正常的水平。”陈晟表示,个别楼盘的价格上涨只是个案,不能代表全部,更不能说明楼市全面回暖。

  华东师范大学研究员余南平表达了类似的观点。他认为:“分析这种上涨没有意义,我认为这只是长时间压抑后的一种刚性需求的反弹,不能说明这个市场就变好了。”

  就连正在热销中的上海绿城的销售经理施晓明也公开对媒体表示,上海绿城的热销仅仅是个别现象,后续市场的发展还值得进一步观察。

  统计数据显示,今年上海市场上有超过3000万平方米的住宅供应量。而剔除投资性需求,市场公认的说法是,上海每年的刚性需求约在1500万平方米左右。

  在这其中,如何消化去年积压的空置房,并更有效地控制新盘上市是市场能否健康发展的关键。

  余南平表示,上海房地产市场的调整是一个长期的过程,3到5年的时间,这中间肯定会有起伏,而不可能是一直跌到底部。目前这种成交放量就是其中的一种起伏。

  招商地产(上海)营销部的负责人看法也不乐观,“按照我们的预测,上海房地产市场还将在低谷盘整一年的时间,价格的下降也还有一定的空间。今年底到2007年初,或许价格将会触底,2007年市场会逐步回暖。”

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