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全国工商联聂梅生:房地产宏观调控催生了什么

http://house.sina.com.cn 2006年03月30日11:52 新浪房产

  文/聂梅生 2006年3月

  如果把宏观调控看成是一场改革,是1998年房改的深化,那么就会发现持续了两年多的宏观调控已经使中国房地产业发生了深刻的变化,这变化将极大地影响着未来中国的房地产业,乃至经济和社会发展。

  一、房地产重心的倾斜

  从1998年至今,房地产业毫无例外地被列入经济领域中的“支柱产业”、“经济增长点”、“消费热点”等等,甚至在当年启动经济适用房的背景也是有消纳过剩的钢材等经济原因。这是在“以经济建设为中心”的战略方针指导下的必然。当前,房地产仍然是中国经济的重要领域,对房地产的宏观调控正是体现了它的作用。

  在中央提出了建立和谐社会和科学发展观的大形势下,必然会对房地产业产生深远的影响。在强劲地体现了房地产的经济功能之后,现在该向其社会功能倾斜。

  对公众住房的政策性引导是房地产发展最重要的决定性因素。

  “十五”规划中提出:“基本实现每户拥有一套功能相对齐全、

  综合质量较高的住宅。”无疑,这里既强调了对住房的拥有又提出了对住宅功能、质量的要求。但是,将住房需求引导到主要从购房市场解决,甚至主要从新房市场解决,政策的推动使得我国的自有住房持有率(尤其是新房持有率)达到80%以上,几乎成为全世界最高(2000年国际住房协会数据:美国67%,英国67%,德国42%,日本62%,法国60%,加拿大64%,澳大利亚70%),这样必然把住房租赁市场边缘化而新房市场火爆。房价居高不下的原因是和住房政策对公众的引导不无关系。应当把“人人拥有”改为“人人享有”,强调人人有居住权而不是人人有房产权。

  目前我国城镇人均住房建筑面积达到26㎡(十五规划目标2005年达到22㎡,已经提前完成),人均GDP为1700美元,而香港与日本的人均GDP都超过了34000美元(为我国的20倍),而城市居民的住房面积仅有7.1㎡和15.8㎡,相比之下我们似乎有未富先奢之嫌吧! 户均建筑面积过大,不仅使得一套住宅的总价太高,而且对土地、能源等资源的消耗也不符和科学发展观,正如国家“十一五”规划中提出的“提高建筑物质量,延长使用寿命,提倡简约实用的建筑装修”和“发展节能、省地型公共建筑和住宅”。现在到了从强调人均住房面积转到强调住宅功能质量的阶段了,这符合国家“十五”、“十一五”规划要求。

  二、房地产金融加速破壳

  宏观调控以前可以说:“中国只有房地产信贷,没有房地产金融”。当前,在海外资本大举进入中国房地产市场的形势下,中国的房地产金融也正在紧锣密鼓地涌动,正是宏观调控催生了中国房地产金融。

  (一)、国际资本在中国现状

  当前外资进入中国的形式有三种:

  1、国际地产基金:主要针对地产商或项目进行股权投资。2005年基金投资规模28亿美元,算上直接针对项目和企业的投资达60亿美元(约500亿人民币);

  2、国外金融机构的债权资本:针对资本饥渴型项目进行中短期过桥债权投资,回报率要求大大高于国内的银行贷款,达18—30%,已属于高利贷。

  3、海外房地产热钱:直接在房地产市场上炒房炒地等估计达到200亿美元以上。

  估计自2003年宏观调控以来,外资投资(股权+债权)达150亿美元,试图进入的1000亿美元。

  外资金融机构进入中国房地产市场赌三件事:

人民币升值、房地产利润、利率上调;

  赌人民币升值:外资金融机构支持下的房地产企业大举拿地,往往在很高的价位摘牌,当人民币升值后再退出,这样的项目对当前周边房价的影响很大,以前拿地价格不高的项目也坐车提价,最后苦了老百姓;

  赌房地产利润:海外基金的股权投资针对中国的优秀房地产企业,目的是分享利润。无疑,当前我国房地产企业的利润率高于世界平均水平,优秀企业的利润率就更加稳定可靠;

  赌银行利率上调:宏观调控中,海外资本在中国大举收购长期经营性物业,如:

写字楼、饭店、公寓等,当时很多人读不懂,现在看来这是引进了海外不动产金融理念。这种投资是针对长期稳定的现金流收入,以期得到存款利率上升时的收益,今后再以REITS 上市退出。

  (二)、国内房地产金融

  国内银行的房地产贷款余额:

    2004年底 26306.3亿元

  2005年一季度 27650.6亿元

  2005年底达 30000 亿元

  预计将来的发展空间为现在的5.9倍, 约14万亿元(数据来自REICO报告),因此应当重视中国的房地产金融。

  当前,金融在房地产业中的地位已经发生了变化,有关房地产金融的121号文件、212号文件使银行的地位在宏观调控后上升,房地产逐步回归了它的金融属性,同时也面临着严峻的挑战:

  1、银行如何面对巨大的存贷差?

  目前中国居民储蓄存款达到14万亿元,而商业银行存贷差达到创纪录的9万亿元,银行收紧房贷银根后更受到存贷差的困绕,海外资本无疑对国内银行形成竞争,使得银行支出新招吸引贷款如:固定利率房贷,单周按揭还款等;

  2、宏观调控后留下的优秀企业有多少?

  宏观调控是对房地产企业的一次大洗牌,比较乐观的估计是淘汰50%。再看看国内的知名企业在做什么?先是忙着国内并购,有的是膀大款,抓土地,现在大企业都忙着和外资联姻,先后有首创、万科、顺驰、富力、万达、万通、金地等等,以基金、上市等方式直接对接海外资本,最近上海绿地集团由德国国际房地产投资集团(HYPO)融资8800万美元——7亿人民币,创单笔融资最高案例。

  资本市场从来都是嫌贫爱富的,海外资本青睐中国的优秀企业,为什么中国巨大的资本市场不抓住机会呢?

  3、目前优秀的物业有多少?

  中国房地产本来重点是住宅,以往的政策又促使

开发商建完房之后几乎全都买掉,很少留物业,正是这样的市场给国内外的炒家以很好的机会暴利炒房,现在国外热钱炒完了房又来买物业,中国的良性物业本来就不多,需要时间来培育,我们还有多少家当?

  总之,中国的房地产政策应当支持中国的企业和中国的金融机构,应尽快建立中国房地产金融体系,拓宽融资渠道,建立房地产产业基金和信托基金等。

  三、科学发展观催生了绿色建筑

  宏观调控触动了房地产产业结构的调整,企业开始重视核心竞争力,科学发展观的提出使科技含量很高的绿色建筑得以发展。

  1、技术+资本=如虎添翼

  资本永远流向回报最高的市场,从而促使市场形态发生变化。中国房地产初期的融资手段是从三方面轧钱——土地、施工、预售,可以用少量的自有资金撬动项目,再加上长期的卖方市场,只要房子卖得好,开发商不必操心什么节能省地问题。因此,只有在条件成熟时,科技的作用才能发挥。优质优价只能在理性市场中出现,宏观调控后价格的杠杆作用终于偏向了性能质量一端。

  科技转化为核心竞争力的过程必然经历从初期的住宅产业化的提出阶段(1998年72号文件中全面规划住宅产业化,包括性能认定,部品推荐,示范工程等),发展到今天的科学发展观指导下的节能省地、绿色建筑阶段。同时,能够形成市场需求的技术才是转化为竞争力的前提条件,而目前我国的绿色建筑技术的系统性、成熟程度、性价比等尚需完善。因此,节能省地型绿色建筑同样需要资本市场的支持,技术+资本可以使一个产业腾飞的定律不仅仅在IT网络经济中起作用,在房地产中照样管用。

  国家在政策上的支持十分必要,建议起草新一轮的推动节能省地型建筑的国家各部委联合发文,将资源、环境、科技、标准、以及在金融、税务方面的激励机制包括进去。

  2006年房地产业各界将在变化了的游戏规则下做出更加理性的选择。

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