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范小冲:炒房团并不是哄抬房价的罪魁祸首

http://house.sina.com.cn 2006年03月26日16:35 新浪房产

  二线城市的快速发展对于房地产企业既是机遇、也是挑战,房地产企业和城市政府该如何应对?不动产学院举办的不动产精英论坛第25期:“中国地产南北高峰论坛:决胜二线城市——中国地产商的发展机遇与挑战”,将就此问题展开热烈的讨论。

  新浪网对论坛进行全程直播,以下为“决胜二线城市中国地产商的机遇与挑战”对话实录:  

  范小冲:现在的房地产发现了很多问题,好象都是预售制度造成的,其实不是。我们现在的预售买房是包括规划修改的问题,大部分出现的问题都是绿化率,这个程度并非完全是预售制度造成的。如果哪个地方认为这个是楼盘预售和正盘预售的概念,要是这样的话,中国房地产行业全部死亡。

  黄教授:开发商的公共责任问题,为什么你的开发商能够没有公共责任问题,而

城市建设问题就是有公共责任问题。公共权利本来是一个民众,而现在老百姓把这个送给政府,政府没有任何监督就送给开发商。

  范小冲:大家来一起沟通,这样实际上是一种互动、公平、尊重、共赢的结果!

  黄教授:开发商的要求应该更严了,房地产不是一个可乐,你喝完了就喝完了,哪怕像你的辣椒酱。房子你不能永恒建筑放在那里的,它牵涉到公共责任和社会责任的问题。

  主持人:我们先告一段落,刚才台下有些听众有意见。

  学生:如果建立基金制度替代预售制度会不会好一点?

  因为预售只是先把钱拿来了,反正就是把消费额转移到基金会,这样会有政府来担保。而且基金会的钱由政府来监督,然后把钱转移到开发商那里,这种就不存在开发商跑了的问题。

  范小冲:支持预售制度是非常好的。但那不叫基金会,而叫律师楼,然后把他的预售款打到律师楼,再由律师楼来监督开发商监督开发商是否守约,如果满意就可以将钱打入他的帐户里。

  媒体的一位朋友:我也一直在想一个问题---究竟结局会是什么?

  随着中国房地产市场的逐步发展,像美国已经有90%的是二手市场,他们已经基本不可能存在预售。

  第二个观点是短期内的预售制度如何,现在在香港和美国都采取的都是第三方的监管和分应制度。

  第二个部分就是从过后的几年看,逐步的取消并不是在今年或明年,现在抵押贷款,包括十年期的贷款、长期的贷款,融资的多元化的出现,这一块也发展得相对迅速,我相信预售制度的目的性有所降低,可能会对取消预售制度的的观念有所冲淡。但是从长期来看,预售制度一定会取消。

  范小冲:预售制度对,它的城市化率已经很高了,所以它的新建房屋少,本身二手房都是现房了,但是即使现在很小的增量市场还是采取了预售制,因为房地产行业是一个金额非常大,周期又非常长的行业,不知道未来两、三年未来市场需求到底是什么?他就不会把这个楼自己抬着脑袋,自己就把这个高楼盖起来了。最后就造成了本身发展商的损失,股东、银行的损失。

  所以对于房地产的特殊性,我要知道我盖这个楼行不行。否则的话大家拿到钱都不敢盖楼,我才能去面对客户,面对市场。刚才说的不是预售制度消失了,而是房地产行业的优点。

  学生:本来是想对今天上午刘力教授提的一个问题,没想到他下午没来了。现在的市场已经到了产品营销的时代,现在产品的时代已经过去了。如果没有猜错的话,在座的几位嘉宾,应该都是中国人,我们讨论的话题,首先我要肯定的是,我们不需要花时间去讨论是否要取消预售制。

  在这里我要讲到一个小故事,有一天在县衙门口就有一个夫人敲响了鸣冤鼓。他领着一个小孩就要拜见县大人,县大人升堂了,她就说:禀告大人,我要状告这个小孩,他摸了我的屁股。大人说:把他拉下去砍了。就讨论要不要把这个小孩斩了。

  我们已经不需要用时间来讨论是否取消这个预售制,首先我要说,预售制不但不能取消,而且还要健康的完善起来,真正的能够规避我们未来的和现在发生的问题。我们要花多一点时间把政策完善起来。

  好,谢谢大家!

  媒体:我是媒体的,我想问上午的一个问题,既然是决胜二线城市,重在一个“胜”。我好象听到在座的一个嘉宾说的,要降低成本才行。降低这个成本的同时,我在想是不是遇到了另一个问题:假设成本一降低,炒房团又来了,哄抬上去了,老百姓根本就没有得到任何好处。

  范小冲:炒房团并不是哄抬房价的罪魁祸首,而是炒房团发现了这个市场的机会,所以他到这个地方抓住这个机会。实际上这是市场上的本身空间,如果简单的炒房团来,就能简单的把房价哄抬上去,房价就没有这个空间,他自己背着自己去接受那个泡沫去。对于二线城市,刚才两个说到二线城市,他只是说的一个概念,就是在一线城市打出品牌的企业,完全把一线城市的经验和开发模式,包括产品类型,简单的拿到二线城市去复制。这个路是走不通的。这是针对他的目标客户群,要拿出一个新的更好的模式,才能拿到二线城市去发展。比如在一线城市,它的房价相对较高,可能对承受的压力不是很大。但是这些东西在二线城市就非常大,实际上进入二线城市的首先是战略问题,而不是战术问题。

  黄教授:我们讨论这个问题是在讨论企业生存的空间战略问题。这是一种战略布局,首先要从战略上看。到一定程度上,这种兼并是不可避免的。一线的竞争已经很激烈,还要发展的话,那必须走向二线去进行战略的的制定。而他们刚才讲的就是要做好产品,管理水平要提高,整个综合水平的问题。到一个地方去的时候,他能不能去?我到那里我能不能拿到地?我有没有竞争力?这个是战略问题。

  首先把战略问题考虑明白了,才能进去,否则就算进去了也要被别人打出来。

  下一步必然面对的是,当市场竞争到一定程度,当产品和要素到一定情况下,能不能做得更大。

  不动产学院的学生:我想就穷人区富人区的问题提问。很多大的发展商都虎视眈眈的盯着二线城市。三亚人均水平相差是非常大的,而且在三亚,还有一些归国侨胞之类,在这种非一线城市已经这么明显,政府应该怎样做?开发商应该怎样做?谢谢!

  主持人:你的第一个问题我建议让范总来回答。

  范小冲:你的问题是一线城市是不是没有发展空间了?实际上就是吃着碗里的的看着锅里的。这实际上是根中国的发展阶段和本身的增长空间有关的。现在一线城市主要是四个:北京、上海、广州、深圳。这些城市现在城市化率经过了城市化的浪潮,已经使得它的城市化率已经接近了75%,已经达到了中等发达国家,甚至接近发达国家的经济化水准。包括它的新进入城市的人口,新增的人口的比例现在已经开始在增长。包括大规模的拆迁现在已经几倍完成。包括它的需求已经不是前几年的完全靠增量的需求,现在已经是逐渐走向成熟。

  美国现在的房地产的增量市场已经在发生改变。第二浪掀起的这么一个机会,它的城市化率现在已经达到35% ,有的还不到40%,那还有巨大的增长空间,在未来的十年甚至二十年,所以大家可以看到它的潜力有多大。大规模的县城的建设,因为这些城市担负着经济的增长。所以中国过去是计划体制条块分割,而今天的话,就跟市场经济和资源向优势的地方增长。然后使得它带动周边整个区域的发展。现在各个区域都打着城市战略,二线城市正好处于这种城市发展的阶段。所以城市化的大规模的拆迁,以及包括很多的品牌发展商,还有一个大的空间和机会,谁及早的进入了这些二线城市,他就拥有了更大的成长空间和未来发展潜力。

  今天进入二线城市,在二线城市布局,不仅仅是地产在二线城市布局,就连家乐福、沃尔玛等等也如此。这种布局在一线城市打出了品牌,形成了它的模式,它必须进入二线城市,形成它的规模,所以进入二线城市是今天房地产企业品牌的未来,当然进入到二线城市,二线城市也很多,它主要是指省会城市或较大的城市。同时又有这些发展的机会和空间,所以从阳光100而言,我们现在已经在积极的开拓二线城市,三线城市。在中国一样具有很强的发展潜力。

  赵晓博士谈到了,因为原因是一个很低的技术,一旦一个好的企业在这里,但是城市规模太小,发展不成规模,虽然你的毛利和利润率能达到很高。一般一个城市一年至少要买到3个亿,今年还不是时候。我看最近孙宏斌、孙迟一个最大的教训就是他们盲目的进入很多三线城市。二是对于这个发展,它还没有那个能力和规模,所以二线城市是中国的房地产发展的机会,同时

宏观调控对二线城市相对影响较小。在一线城市,房地产的发展已经达到了一定阶段。

  所以今天在投资和投机的需求已经占到了一定的比例。实际上是在打压的,而二线城市都是在以自主、基本需求为主体的。不是打击行业,而是打压那些投资投机泡沫的东西。那么对于二线城市的房地产,今天的宏观政策是支持的。是一个战略上的考虑,而不是说吃着碗里,看着锅里。

  潘教授:这位同学问了一个很好、很关键的问题。本来这个问题是赵晓博士回答的。结果他回答的没有进入主题。穷人区、富人区是我们这个社会发展一个非常严重的社会问题。如果任其发展下去的话,我们将会比很多国家落后。由于两极分化问题,都会引起全国性的骚乱。我们这个国家怎么防范确实是一个问题。

  我们国家号称是社会主义国家,就算在开发一个楼盘的时候,也要兼顾到各种阶层,不能人为的制造一些穷人区、富人区。人为的分割穷人区与富人区,作为政府,我觉得我们现在作为一个开发商,这种的理念是错误的,这个理念已经喊了很多年,叫做:“经营层次”,就把我们政府摆在了一个经营者的位置。政府永远不能走经营者的立场。现在我们很多政府都是这样卖地,怎样把地价提得更高,这个地价高了以后,整个城市的运营成本、管理成本也随之抬高。这对城市将来的发展是致命的。但是没想到这一点,他只想到一点,这就是经营层次这个观念造成的恶果。如果不把这个问题解决,这个问题就解决不了。那么政府必须要端正自己的例子,站在公民的角度,站在维护纳税人、全社会的角度。

  好,谢谢!

  范小冲:我们作为发展商,这个是不好的,是影响

和谐社会的,但是它造成今天穷人区、富人区的状况,那么实际造成的责任不是开发商,而是政府。土地是政府在拍卖,我买了这块地,这样的成本、这样的价格,我针对我的目标客户群,我的老楼盘只能开发这样的产品,我不可能在这里降低,给穷人或者富人所谓的乐园。这个规划条件是什么?你的用地性质是什么?最后是靠大家的招牌,所以在这种基础之上,已经限定了开发商知道做什么。就是通过政府打造更好的公共空间,进行更好的组合。我觉得这个是政府层面必须要考虑的事情。开发商解决不了这个问题。

    主持人:由于时间关系,我们今天的论坛就到这里,谢谢大家! 


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