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上海房产价跌量升 千亿个人消费贷款入市护盘

http://house.sina.com.cn 2006年02月22日10:41 21世纪经济报道

  小吴狗年购房的计划又押后了。

  2月19日,供职于上海某手机公司的小吴在大华颐和华城四期(雅诗澜郡)社区网上看到,该物业去年同期(2005年2月19日)的均价为8500元/平方米,现在的均价为8300元/平方米,最低价为8000元/平方米。

  “虽然我比较中意此处的物业,但还要再观察一段时间,价格可能还有下行的空间,我要选择最佳的时机。”小吴说。

  今年27岁的小吴将肯定会选择按揭贷款来圆购房梦。但他也许并不知道,一个总量超千亿元的个贷计划正在酝酿之中,沪上中资商业银行欲在今年的个贷市场大做一场。而与此同时,监管部门要求各银行密切关注住房按揭不良贷款上升趋势的警告言犹在耳。

  楼市萎靡殃及不良贷款

  如果说2004年的上海房贷市场是大牛市,那么2005年就走出了熊市行情。

  上海市统计局公布的数据显示,2004年末住房按揭贷款余额为2445.53亿元,2005年仅微升至2644.94亿元,同比少增了528.69亿元。

  再看看整体的房贷余额变化情况。上海银监局发布的数据显示,截至2005年末,上海市中资商业银行人民币自营性房地产贷款余额4070.79亿元,比年初增加587.04亿元,同比少增436.82亿元。与去年同期相比,房地产贷款余额仅增长16.79%,创下自2001年有统计以来的新低。

  央行上海总部也在一份报告中指出,“由于商品住房成交量回落,2005年的个贷出现了连续6个月的负增长,7-12月累计减少117亿元。”

  事实证明,伴随个贷下泻,去年上海房地产市场的绝大部分指标集体跳水:房地产开发投资增幅回落,商品房成交量持续维持在较低水平,商品房销售价格月环比出现连续7个月的下降。2005年上海市统计公报显示,该年商品房的竣工面积和销售面积,分别比上年下降10.1%和9.5%,其中商品住宅销售面积下降12%;全年商品房销售额比上年下降4.5%,其中商品住宅销售额下降7.7%;全年存量房成交过户面积也比上年下降27.7%。

  多米诺骨牌一块一块地倒下。

  如果上一块是房价下行,那下一块可能就是不良贷款趋升。

  上海银监局提供的数据显示,2005年12月末,个人住房不良贷款余额15.48亿元,比调控前的3月末增加4.41亿元,比上年末增加5.58亿元,基本呈逐月递增。至12月末,个人住房不良贷款率为0.58%,比3月末上升0.17个百分点,升幅比较明显。

  而就在去年6月末,中资商业银行个人住房不良贷款余额还是11.3亿元,仅比年初增加1.4亿元;不良贷款率为0.41%,与3月末基本持平。

  监管者警觉“违约”

  这显然与楼市在去年下半年继续下行、市场信心低落有关。

  “2004年末和2005年初房价较高时成交的商品房将陆续交房,有可能出现的纠纷,需要各方重视并妥善处理。”央行上海总部此前指出。

  上海银监局也要求沪上中资商业银行,密切监控因住房价格持续下跌而引发的个人住房贷款风险和抵押物贬值风险。

  这表明,“水岸蓝桥”的纠纷仍牵挂着监管部门的心。

  2005年11月23日,大华集团“水岸蓝桥”楼盘的51名业主,将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司,并声明停止偿还房贷。上海市宝山区法院已经正式受理此案。

  “现在双方正在交换证据,之后会开一个正式的证据交换庭,再之后是正式的辩论庭。”2月20日上午,“水岸蓝桥”业主的代理律师、上海跃平律师事务所的杜跃平告诉本报记者。他还指出,“市场经济是契约经济,按照合同规定,购房者可以停止还贷,只要承担合同规定的违约金就可以了。”

  非但如此,来自上海银监局的信息称,2005年末,房地产贷款出现连续三个月以上违约的自然人客户达7869户,比上年末增加2650户,增幅50.78%;违约笔数8227笔,比上年末增加2771笔,增幅50.79%。

  拒绝还贷势必造成商业银行个人住房不良贷款趋升。不过在杜跃平看来,“银行自身也犯了错误”,即商业银行在发放个贷时存在不规范操作。就杜掌握的情况来看,银行在放贷过程中没有尽到严格审核的责任。“假的工资收入证明、假的暂住证、假的图章等都可以蒙混过关,这其中不乏有开发商与银行自己的身影”。

  一家上市银行上海某支行的个贷负责人也承认,“不良贷款反弹有历史原因,过去在二手房交易方面,存在不规范操作,加上市场存在过度投机,风险自然就显现出来了。”

  监管部门对此已有警觉。上海银监局日前发布的《2005年上海房地产信贷市场运行情况分析报告》指出,要加强房地产市场预警体系建设,密切关注集体违约和风险苗头,及时处置各类风险。银监局要求各中资商业银行,加大对集体贷款违约、假按揭贷款、多套多头贷款等风险监控处置力度,加强内部管理,及时防范和化解各类风险。“要尽快建立有效的市场监控和风险预警机制,以及负资产贷款统计监测制度。”上海银监局一名官员说。

  为了保证交易的真实性,上海房地产交易中心已经建成了远程查询系统,每家银行每年支付50万元左右的费用后,就可以使用系统进行查询。

  另外,部分开发商已经采取措施,避免退房现象。美国房地产服务与投资管理公司仲量联行在“大中华区物业指数2005年第四季度报告”中指出,尽管一手销售市场交投回升,部分发展商仍乐意向买家提供优惠。如上海弘象置业打算以低于普陀区金沙雅苑一期的售价推出第二期,并特地拨出3000万元人民币以补偿第一期买家的损失。

  “价跌量升”趋势渐明

  上海楼市最近的一个态势是:价跌量升。这一点,在2005年第四季度已经有所显现。

  仲量联行则在上述报告中称,相对之前两个季度,上海第四季度销售市场恢复活跃,交投增加。如在一次公开拍卖中,闵行区虹梅别墅合共售出31个别墅单位,总售价1.5亿元人民币。

  上海二手房指数办公室2月13日发布的指数报告显示,随着一些银行放宽部分二手房贷款、市场信心小幅回升,上海二手房交易量从去年四季度开始出现小幅反弹。这种态势在2006年初得到了延续。

  仲量联行同时指出,鉴于政府可能进一步收紧政策,增加所得税及物业税,故即使销售交投增加,资本值(资本价值指数,衡量物业投资价值)仍然延续了连续三季度的下跌趋势。

  “目前市场还处在观望期,但心理已经出现变化。前一段时间市场的心理是肯定不能入市,现在的心理是考虑是否应该入市。”上海房地产开发商大华集团的一位高层说。

  该高层指出,去年3月份之前一部分需求被提前释放,但是调控之后,需求已经有连续10个月的积累,这部分被积累的需求或将再次释放。“观望心理的变化,加上需求的释放,我觉得销量肯定会慢慢回升。”他乐观估计。

  不过,即使存在需求的释放,但是由于之前的供给量比较大,而且存在开发商捂盘待变的情形,所以,需求对价格的拉动作用不是很明显,房价仍将处于下降通道,但下降幅度不大。上海社科院城市发展研究中心主任张泓铭教授此前在接受媒体采访时指出,上海房地产市场正在由“价稳量缩”阶段,逐步进入“价跌量升”阶段。

  上海统计局的数据显示,2005年商品房销售价格全年环比累计比上年年底下降了2.8%。另据国家发改委和国家统计局16日公布的数据,今年1月份上海房屋销售价格继续小幅下滑,同比下降0.4%。而全国10个主要城市1月份房价上涨了5.5%。

  “千亿个贷计划”

  房地产颓势不减,中资商业银行急了。

  央行上海总部发布数据显示,2006年1月末,中资金融机构个人消费贷款月末余额2788.37亿元,比年初减少25.39亿元,主要是当月个人住房贷款和汽车消费贷款呈持续下跌走势所致。个人消费贷款连续7个月呈下滑趋势。

  农历新年刚过,各家中资商业银行的上海分行就收到了总行下达的2006年信贷任务指标。

  “今年他们(各家上海分行)的胃口很大。”一位曾负责银行个贷业务的人士透露,“有人做过统计,上海11-12家主要做个贷业务的分行,今年的个贷(个人消费贷款,含住房贷款和汽车贷款等)业务计划累计将超过1000亿元。”

  超千亿的个贷计划,个人住房贷款将是重头戏。2005年住房按揭贷款在个人消费贷款中的占比达到94%,如此算来,今年个人住房贷款的投放当量也在千亿左右。相对于总量不到3000亿元的个人消费贷款余额,以及去年100多亿的住房按揭贷款净增长额,此次1000亿元左右的计划投放量,显然是一记重拳。

  “作为一种优质资产,各大银行都会支持个人住房贷款的投放,在信贷规模上提供一些保障。”前述上市银行支行的个贷负责人说。

  根据银监局此前公布的数据,排除统计口径影响,粗略推算下来,2005年年末,房贷在各项贷款中占比达29.67%,而且有近45.56%新增贷款来自房贷业务。沪上中资商业银行对房贷业务的倚重,显而易见。(见习记者 陈昆才)

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