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深圳炒房者的历程 患得患失十年练成炒房心经

http://house.sina.com.cn 2006年02月15日14:30 21世纪经济报道

  2月9日,深圳国信证券营业部。枯坐了一个上午的林彬眼睁睁地看着7日买入的G深机场(000089)又拉了一条阴线,内心盘算着当日账面上又损失了多少“银子”。虽然年后大盘出现了增长,但这增长能够维持多久,他心里没有底。

  手机铃声把他吓了一跳,是一个相熟地产中介公司的电话。

  与炒股同步的是,自从中介公司知道他是炒房人士之后,每天他都会接到几十个类似的电话。尤其是这段炒房的淡季,中介公司格外欢迎林彬这样的专业炒房者。

  一边炒股,一边炒楼,掌握两个投资市场的行情,他的进帐一直不菲。但是,现在政府对炒房一族围追堵截,林彬觉得两个市场都有些患得患失。

  第一批淘金者

  1997年,一次偶然的机会,林彬在楼市上第一次获利。

  那年刚刚成立的京基地产在深圳福田区梅林路旁开发了它的处女作——碧荔花园一期,林彬通过朋友的关系获得了8.8折的优惠,以4300元/m的价格买入100m三室一套。

  当时还没有投资意识的他,只是希望用作居住,但配套环境跟不上,使得他决定在第二年将这套房转让。出乎意料的是,转让价格已经到了5000元/m。作为证券经纪人,小赚一笔的他并没有将炒房当回事,1998年正是股市的兴奋点,他全部的热情都在股市上。

  由于1996年以后股市进入活跃期,随之进入了五年的大牛市。

  “当年国内全民炒股,商品房市场刚刚起步,几乎没有人觉得炒楼有价值。”世联地产副总经理甘伟称。

  甘称,1997年之前,深圳的主力投资者是香港客户,外销比例达到20%到30%,并且商品

房价格不低,1997年罗湖区的房子已经上万元,之后受宏观调控影响,银行收紧银根,大批空手套白狼的开发商无力偿债,楼房大批烂尾,罗湖房价大幅下跌,香港客户迅速离场。

  1996年至上本世纪末,楼市价格增长非常缓慢,年增长率在2%-3%之间徘徊。而这一时期的楼市投机性炒作非常稀少。

  随着城市化进程的加快,深圳发展重心西移。2001年以后,福田、南山两区迅速崛起。也在2001年,受多种因素的影响,沪、深股市急挫,市场参与各方损失惨重。股市进入漫漫熊市。

  林彬迅速将大笔资金撤出股市。但环顾国内市场,可投资的理财品种不多,大笔资金放在银行几无收益。回想数年前的无意炒房之举,林彬颇有心动。而此时,南山著名楼盘蔚蓝海岸粉墨登场了。

  虽然当时蔚蓝海岸所在的后海,没有良好的交通,没有成熟的配套,蔚蓝海岸也仅仅是个售楼部,但是,林彬还是以4500元/m的价格,买了两套房。他先打算作出租之用,这是他真正开始了投资房地产的生涯。而真正意义上的深圳房地产投资也是从此时开始的。

  2003年,当蔚蓝海岸第三期热销的时候,价格已经达到7000到8000元,而林彬手中的两套投资出租的房价也上升到了7000元,于是林彬将两套房卖出,用付首期的方式买入两套三期的150M房子,此时三期房的租金已经到了1万元/M。蔚蓝海岸成为很多林彬们的发起地。

  在此之前,林彬本来看中一套二期房,但是他发现二期房业主都在抢购三期房,于是果断放弃二期房,购入更为热销的三期房,而当时蔚蓝海岸三期的价格在南山已经算是天价了,比周围房价高出1000元,作为专业投资人的经验和直觉,使林彬迅速感觉到还能够更高,追涨杀跌的投资心态已经在房地产市场上形成。

  林氏炒房心经

  俨然资深炒房人士的林彬还形成了一套完整的投资理念。

  首先,购入房源时就要选定自己的销售目标群。他把市场需求分为两种类型,一个是高端客户(因有蛇口工业区的基础,南山的港客和国外人士较集中);另一种是普通客户(他们购买普通房并注重价格)。“第一种客户,投入大,盈利空间也大,第二种客户可能还要陷入喋喋不休的讨价还价中。”林称,他毅然将目标锁定在第一种客户,并且在购入房源时定的都是最热点的、最知名的楼盘(如蔚蓝海岸、南海玫瑰园、兰溪谷等等)。

  第二步是

装修。目标客户锁定之后,他要面对的就是如何提供客户所需要的生活品质。从以往看房、买房的经验,他迅速感觉到装修对房屋带来的增值效果。

  而在考虑之时,林彬的弟弟正好从装修公司(做专业设计)辞职了。

  何不与弟弟合作,让其负责装修,待房屋卖出后分成,也解决了弟弟的工作问题。这一想法在蔚蓝海岸三期的房子中获得巨大成功。经过专业的装修,房子美观舒适,在二手市场上大受追捧。

  “现在看房,我主要把握市场热点,弟弟看房屋朝向结构,把握技术问题,做一套装一套。”林彬称,“房子因为要卖掉,而不去理会装修,这是错误的。我每套房子都要进行精心的装修,提高技术含量,就像商品需要包装一样。”

  现在,他手中的一套海景房,主要针对国外客户,弟弟将墙面设计成为海蓝色,配合窗外的海景,也符合国外人士喜欢彩色墙面的需要,同时,屋里配备国外人士喜欢的

等离子彩电、滚筒洗衣机;同时要配备按摩大浴缸、巨幅油画等等,林氏兄弟的室内布置还细致到电吹风、立面镜等,都要整体协调。

  “这套买入价不到110万的海景房,一个月内已经有人出价180万,而一个韩国客户甚至出价200万。”林彬称,“好物业可以长线持有,就像绩优股。这点我并不着急。”

  然而,楼市已经开始遭遇政策风险。尤其是2005年以来,频频出现的政策变动,也令林彬很是担心。“何时再次出现政策调整,实难知道。”林称。(徐广蓉/文)

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