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新年起全市住宅分户验收 新政策将带来显著影响

http://house.sina.com.cn 2005年12月30日14:17 北京日报

  2006年1月1日起,北京市所有住宅工程质量验收将以“户”为基本单位进行,从而成为全国第一个强制执行住宅工程质量分户验收的城市。

  与过去以整栋楼为基本单位的验收方式相比,新的政策无疑将给购房者、开发商、施工单位等各方利益带来显著影响。目前,“分户验收”已在朝阳区试点大半年,众多购房户尝到了住宅工程质量验收方式调整后的“甜头儿”。

  住宅验收3大变化

  在外企上班的李加昨天特意请了半天事假,赶到西坝河附近的“太阳星城·金星园15号楼”去收房。一走进未来新家,小李就忙着东看看墙面有没有裂缝,西瞅瞅窗户开关是否顺手。要不是陪同收房的物业人员的提醒,小李大概一时半会也不会注意到贴在家门背后的《分户验收汇总表》。

  按照市建委今年11月印发的《住宅工程质量分户验收管理规定》,2006年1月1日之后竣工验收交付使用的住宅项目都要填写类似的表格,并在业主收房时交给业主。“这还真挺新鲜的。”小李一脸好奇。看来,新旧住宅验收政策相比,变化真不小。

  变化一:抽查变成一户一查

  “按照有关规定和规范要求,我们过去在验收建设工程时实际上是抽查,并不是逐户验收,抽查率在30%左右。所以,有60%到70%的房间并没有逐一检查。”北京市建委委员张玉平介绍说,“事实上,我们在接到业主投诉时发现,往往是没有抽检到的房间出现一些问题。”

  分户验收正是为了避免因验收不到位而出现的质量纠纷,而要求住宅工程在按照国家规定进行工程竣工验收的同时,增加对每一户及单位工程公共部位的专门验收,也就是“一户一验”。

  变化二:验收情况向业主明示

  “以前,验收的情况只往有关管理部门送。我们没有义务拿给业主看。”太阳宫房地产开发有限公司总工程师宋超对记者说。今年,“太阳星城”成了新政策试点项目,宋超作为开发商参与验收的人员跟监理方、施工方人员一起,把验收表一项一项仔细填好,贴在门背后,就怕来收房的业主看不见。

  分户验收犹如让房屋“购买者都能得到自己这一户的质量合格证书”。 

  变化三:负责人姓名“上”标牌

  在金星园两栋新楼的外墙上,记者还发现了两块不锈钢牌匾。上面印刻着工程名称、竣工日期,以及建设、设计、监理、施工单位全称。原来,这也是分户验收政策的强制性要求。根据分户验收政策,明年1月1日以后,建设、设计、监理、施工单位负责人姓名也将出现在工程标牌上。

  分户验收重在观感和功能

  “外观及尺寸偏差、混凝土面层、金属门窗、一般抹灰工程、防水工程试水、室内采暖管道及配件安装……”小李仔仔细细地阅读着门后的表格上的验收项目。表格下沿儿排列着几个签名:土建、暖卫、电气三个大项,每项都由建设、监理、施工三方人员分别验收签字。

  看着盖在验收表左上角的建设单位的大红章,以及另外一张表上一溜儿保修人员手机联系方式,小李说“就觉着心里比较踏实”。

  “建筑毕竟是手工操作,在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上,出现个别房间墙面不平、窗户不好开关的情况在所难免。”承担监理工作的北京华建项目管理有限公司王爱林解释说:所以,分户验收是以检查工程观感质量和使用功能质量为主,重点包括门窗、墙面、暖气等8项内容(见图表)。

  按照新政策的规定,北京市的商品房、经济适用房及危改回迁房都必须分户执行这8项检查,并出具工程质量竣工验收记录。而且,已经销售但将于明年1月1日后竣工验收交付使用的期房也不例外。

  朝阳区在试点中还发现,分户验收使得户内工程质量迅速提高,业主投诉大幅降低,但对住宅公共部分的质量投诉开始出现。

  于是,朝阳区在8月份又颁布了公共部分专项验收的通知,规定对屋面、外檐、设备层、地下车库、走廊五部分进行专项验收,工程总监代表、施工单位项目经理参加验收,也要签署确认《公共部分质量检验表》。

  每户都有了“住房”档案

  据太阳星城开发商介绍,昨天上午共有9户业主前去收房,大家对房屋质量比较满意,还没有出现较大争议。另据朝阳区建委的统计,朝阳区在进行分户验收试点的半年里,437.8万平方米、136个竣工验收已备案的项目中仅有一起质量投诉。

  “太阳星城”施工方项目经理王昱对分户验收后的工程质量信心很足:“过去的质量验收中,我们只是面对监理一方,现在我们要面对开发商、监理,甚至还有物业和业主。那么多人、那么多双眼一起挑毛病,哪敢马虎?”王昱说:“另一方面,分户验收使每户房子的质量都有了独立的一套资料,就算将来哪出了问题,马上回头一查就知道是谁的问题,维修起来也方便很多,可以避免不少争议和扯皮。”

  张玉平对购房人由此得到的好处解释得更明确:“分户验收前,业主拿到的《单位工程竣工验收记录》仅代表整个住宅建筑通过了四方验收。至于每位业主自己的房子是不是也经过了认真的质量检查,且检查合格,却没有机构做出任何承诺。分户验收实施之后,每一户的房屋质量都有了验收人员,也就等于有了责任人,业主的合法权益有了切实保护。”

  工作量倍增不影响房价

  “原先我们做验收的文字材料这么厚,现在这么厚。”总工宋超用两根手指头比划着一两厘米和十几厘米之间厚度的差异。按照市建委分户验收管理规定的要求,分户验收工作应该是在施工过程中伴随工程的质量验收过程而进行,不能在工程竣工后搞突击验收。

  “哪户验收条件成熟,由开发、监理、施工三方管理人员组成的小组就进去验收,后期物业也参与进来。每户进去都不止一次,门窗、地面、墙面的垂直度、平整度都得验。每户都有一套专门的表格,验收人员在验收完工程项目后,要逐一在表格内签字,无论是表格的制作、复印还是验收人员在表格上签字的工作内容都远远大于以前。我们从按层抽查到一户不落检查,管理人员的工作量增加了好几倍。”宋超说。

  建委质量处处长郑伟革还表示,工程质量监管机构在监督建设单位(开发商)组织工程竣工验收的过程当中,抽查分户验收的验收记录。“这个监督过程应该说是保证工程分户验收的一个有效的手段。”

  增加的工作量会不会导致开发商提高房价?宋超说:“房价是受市场中复杂因素的影响,因分户验收而增加的工作量和办公用品的消耗在价格决定因素中微乎其微。分户验收只是保证质量的手段,与价格无关。”郑伟革也明确提出:开发商不能以质量分户验收增加工作量为由来提高房价。市建委表示,只要参建单位加强管理、统筹安排,开展分户验收并不会影响交房,任何单位不得以开展分户验收为由,延期交房。

  业主对新房质量更放心

  “对咱们老百姓来说,买套房子搭上了多年的积蓄、倾注了一家老小四处看房的心血。不出问题还好,万一碰上点质量瑕疵,又得找物业,又得找开发商。谁碰上不窝心?”业主小李说。

  明明是买方,却往往对房屋质量无能为力,只能被动接受。出现问题,又碰上物业、开发商的推诿扯皮,导致业主维权闹上媒体闹上法庭的事件屡见不鲜。

  “以后,新房都有这么一套质量分户验收表就好多啦。建设、设计、施工、监理各方落实了质量验收责任,我们掌握了工程有关单位以及保修人员的信息。一方面,我们对新房的质量放心多了;另一方面,一旦出现质量纠纷,我们知道可以找谁解决。”小李说。

  据市建委介绍,实行分户验收后,房屋依然存在质量问题的,业主可以直接通知建设单位(开发商),依据合同,要求对质量缺陷进行维修,造成损失的还可以要求赔偿。双方在质量问题或赔偿数额上不能达成一致,可以通过司法或仲裁途径解决。

  据司法人士分析:就算因为房屋质量问题需要投诉或者打官司,消费者手中的分户验收表将成为重要的证据。

  但也有业主表示,希望专业人员能够把分户验收表所显示的情况在收房时加以具体说明,使业主对分户验收的好处和由此获得的权益更加明了。

  时评

  “细”到百姓心坎上

  “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”一千多年前杜甫的这两句诗,曾是多少中国人向往的理想境界。如今,随着经济适用房、廉租房的出现,越来越多寻常百姓“居有定所”的愿景正成为现实。

  但并不是所有人都能够“欢颜”地“安”居,业主与开发商、物业之间“猫和老鼠”的不解之结时常出现在报端:门窗变形、墙皮剥落、下水道不通、推诿扯皮……许多百姓倾其一生买房,怎么就这么难称心?

  现在好了,政府有关部门出台的“分户验收”政策,从很大力度上保证了百姓的“安居”利益。从粗放的“整体验收”到细致入微的“一户一验”,政府“细”到了百姓心坎上。

  细想来,这“细”中有“真义”。

  其一,一般消费者买房或多或少有些“雾里看花”,弄不清楚其中究竟有多少“陷阱”。以前,整栋楼验收也许只有1%的毛病,但落到自身就是100%的问题。现在细化到分户验收,就减少了这个可能,而后期如果出现问题也有了法律依据。

  其二,分户验收,将所有房屋都仔细检查一遍,各项细节都合格才给发合格证,受益者不仅是购房人,还有开发商。这项政策对整个房地产市场也将起到规范作用。

  能否将新政策落到实处、不走过场,能否保障每一户人家买到放心房,政府有关部门必须切实承担起监管的责任。

  心里装着群众,俯下身子,用百姓的视角“细细”地观察问题、发现问题、解决问题。这样的政府,百姓欢颜,社会和谐。(侯健美 刘扬/文)

  住宅工程质量分户验收内容

  序号     内容

  1  建筑结构外观及尺寸偏差

  2  门窗安装质量

  3  墙面、地面和顶棚面层质量

  4  防水工程质量

  5  采暖系统安装质量

  6  给水、排水系统安装质量

  7  室内电气工程安装质量

  8  其他规定、标准中要求分户检查的内容

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