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伟业顾问 我爱我家:2006年十大预测观点

http://house.sina.com.cn 2005年12月30日10:48 新浪房产

  1、政策趋于平稳,调控精细入微

  2006年房地产市场在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”,尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策。然而,2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台,进而对市场产生局部的影响,例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看,宏观调控转向“微观”调控,平稳的政策环境将使得房地
产发展商及购房客户均有较大信心,对年度市场的发展保持乐观积极的预期。

  2、市场供不应求,价格借势上扬

  2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的

房价上涨,将不低于2005年的市场涨幅(20%左右)。二手房买卖价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨而有所攀升;租赁市场则细分为两大类,普通住宅租金水平普遍上升,而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势。

  3、土地短缺,上市新房锐减

  2005年新开工面积和开发投资的减少,以及土地市场供应的短缺,将会造成2006年新房有效供应持续减少,预计新增供应项目可能会在260个左右。同时,二手房的房源虽然供应量呈现增加的趋势,但是相对于购房需求而言,仍会出现房源供给相对不足的局面。

  4、利好逐步兑现,需求开始爆发

  中国承诺2006年银行业和流通领域的全面开放,以及人民币升值的预期,主要吸引以外籍客户为主的投资购房需求;奥运基础设施的逐步完成及奥运概念的强力推广,将进一步激发以外地客户为主的投资加自住型购房需求;而对今后房价仍会上涨的预期,将使得北京本地客户刚性的自住需求得到更大的释放。

  5、客户认知归于理性,一、二手间藩篱渐破

  宏观调控后的北京房地产市场,购房客户逐渐成熟,形成对房地产市场发展的理性认知,如房地产短期投资行为逐渐减少,购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围,购房甄选中的影响因素逐渐理性,开始拒绝概念的引导等。同时,购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化,加上北京城市中心区可开发土地的减少,使得二手房正成为一手房强有力的补充。

  6、热点区域,更加分散

  东区激变:东部区域仍然聚集着主要的新房供应,2006年将会出现大大超出局部市场普遍认同价格的若干楼盘,我们称之为“星河湾现象”;

  西南补涨:西南区域一直具有交通条件便利的优势,随着基础设施的进一步改善,特别是人们居住理念的极大改变,使得该区域出现量价双增的态势;

  双“村”提价:奥运村周边区域的价格将会由于2008奥运的临近而继续提升,而中关村周边区域的价格也会由于供应的严重稀缺而继续提升;

  老“城”活跃:90年代开始开发建设的地段好、交通便利、配套成熟的小区,将是二手房成交非常活跃的区域,如方庄、望京、劲松、紫竹桥等。

  7、资金渠道多元化,投资、融资两紧两松

  宏观调控政策之下,房地产发展商的资金链一再地被收紧。面对此趋势,2006年房地产市场投融资渠道将持续多元化发展格局,REITs、基金、整售等仍是房地产金融的热点话题。同时,境内金融机构的投融资控制会相对较紧,境外投融资渠道会相对更多;国内银行针对发展商的贷款相对依然较紧,而针对购房终端客户的贷款则有望相对放松。

  8、收益型物业投资增速,自持优质物业前景看好

  2006年,收益型物业的投资占房地产开发总投资的比例将快速增长,其中包括写字楼、商业、酒店、服务式公寓等,且持有型物业租赁比例增加。而商业物业在保持高速增长的同时,不同区域以及不同业态之间的租金水平差异拉大。

  9、住宅产品标准化,装修关乎成败

  首先,产品标准化将得到进一步发展,依靠产品创新的竞争逐渐弱化。其次,随着近几年世界范围内爆发的SARS、禽流感等疾病,引发了人们对于现状居住生活环境的高度关注,“节能、环保、高舒适度”将会持续成为产品发展的主要方向。第三,住宅产品精装修将成为提升附加值的主要手段,但精装修管理水平将成为决定项目成败的关键因素。

  10、行业全面整合,合纵连横大势所趋

  在房地产产业链上将出现纵向整合的趋势。发展商除了在传统的二级市场运作外,还将进一步加大在一级市场上的开发力度;经纪机构则将致力于房地产二、三级市场的业务整合、系统整合,直至全面整合。

  在房地产产业链的同一环节上,还将出现横向联合的趋势。发展商之间联合拿地,代理商之间的联合销售,将成为越来越普遍的现象。

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