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房地产基金PK房地产股票 REITs可能技胜一筹

http://house.sina.com.cn 2005年12月29日16:15 人民网-国际金融报

  在今年香港恒生指数整体继续走好的情况下,3只新上市的房地产基金领汇(0823.HK)、泓富(0808.HK)及越秀(0405.HK)可谓锋芒毕露。

  从上市的当日情形看,各房地产基金都有不俗的表现,如领汇上市当日上涨14.56%,泓富涨幅为6.48%,在短期市场环境不好的情况下,越秀上市当日逆市上扬13.82%。其中,领汇房产基金的表现最可圈可点。截止到目前为止,领汇的股价相对于发行价格已经上涨了近
40%。

  从香港房地产基金二级市场的优良表现可以得出,目前这种基金的形式正在得到市场的认可,同时相对于地产股票的形式,似乎更加符合投资者。

  

房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)是一项有异于传统
股票
投资的基金,属于集体的投资计划,以单位信托形式组成。从某种意思上说,它是一种买楼收租的基金,投资于物业资产,如商场、住宅、
写字楼
、停车场、酒店等,所带来的租金收入就是投资者主要的回报,以股息形式定期分派给投资者。

  由于REITs是具有较高透明度的租金收益的投资产品,因此能为投资者提供较高息率及稳定的回报。而且房地产市场的波幅比股市小,与股票或债券的相关系数较低,若在投资组合中加入房地产信托投资基金,可发挥分散投资的作用,降低整体投资的风险。

  与房地产股票相比,REITs有较大的区别:首先,房地产基金整体的投资政策以及目标相当清晰,主要投资于能带来收益的一些房地产项目,能给投资者稳定的回报。而房地产股票可以投资地产,但也可以投资地产行业以外的一些项目,而且此类项目的收益未来存在很大的变数,因而难以给投资者稳定的收益。

  其次,作为一家房地产的股票,对其借贷没有规定,只要有能力,可做高杠杆的借贷,这无疑增大了市场风险。相反,房地产基金的借贷比率只能占到总资产值的45%,这一方面抑制基金发展的投资,另一方面在一定程度上降低了该基金的市场风险。

  第三,房地产基金的股利支付比例高。由于REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配,因此REITs的股东能够获得稳定的即期收入。而房地产股票的走势与企业的发展息息相关,未来存在较多的不确定因素。第四,与直接投资于房地产股票相比,房地产基金的资金流动性较强,具有法定及监管企业管制体制,并由独立信托人监督内部企业治理体制。

  受市场各因素的影响,国内的各大企业也是跃跃欲试。据了解,华银投资计划将国内收购的优质物业资产组建成一个“资产池”,计划于新加坡上市;深圳铜锣湾集团也打算采取REITs的方式在海外上市;大连万达集团在全国15个城市有15个购物中心,明年商业广场将增至30个以上,而且从今年开始,万达不再分割出售而是自己长期持有经营这些物业,资金的紧张使得万达也计划打包旗下购物中心,以REITs的形式在境外上市。

  这表明REITs管理公司通过资本市场不断融资来开发、收购商业地产,已经成为国内房地产商的金融角色;同时又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整,业态规划、整合零售来提升商业运营能力,使租金收入稳定、持久、提升。因而从战略角度来说,REITs将很可能是国内商业地产乃至房地产金融的未来发展方向。(文/曾轶舒)

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