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戴德梁行:外资基金成中国楼市急行军

http://house.sina.com.cn 2005年12月13日13:56 每日经济新闻

  第一波外资基金进入中国投资市场的号角已经正式响起。随着第一波外资基金的进入,中国房地产投资市场的外资能量在未来2至3年将出现跳跃式发展。

  今年,外资基金已在中国房地产投资市场进行急速演变。

  11月下旬,花旗银行房地产基金(Citigroup Property Investors)成功收购永新广
场,成为今年继新茂大厦、百腾大厦之后的第三宗外资整体收购办公楼物业成交个案。花旗银行房地产基金是通过收购一家持有永新广场的私人公司Bracewood Ltd的75%股份,完成了该项交易,这是该基金在中国市场的第一个投资项目。

  有趣的是,上述三宗交易都分别是麦格理银行、高盛、花旗银行

房地产基金进入中国市场的首次投资,他们也都不约而同地选择了上海市中心黄金地段的高档办公楼物业。

  根据戴德梁行投资部最新研究结果,目前海外机构的收购模式主要有两种:

  一是在建工程转让,代表项目是年初麦格理收购新茂大厦。

  在淮海路甲级办公楼未来供应奇缺的情况下,新茂大厦预租情况良好,现预租60%以上,预计明年年初能够达到基本满租。此类交易的投资回报率比成熟物业收购为高,但需承担一定的租赁风险。

  二是收购现成物业,代表项目是高盛收购百腾大厦和花旗银行房地产基金收购永新广场。

  此类办公楼没有租赁风险,虽然初始投资回报率比较低,但是随着这两年甲级办公楼租金的不断提升,原业主在两年前签下的租约与现在的市场租金已经有明显的距离,重新续约时租金将有较大涨幅空间,整体回报率将有较大提升。

  中国投资市场目前正处于起步阶段,从物业的品质、市场的风险,包括流动性、透明度各个方面考虑,投资机构对回报率的要求较高。但是随着其他外资基金的不断涌入和市场的趋于成熟,物业的品质、市场流动性和透明度都将会进一步提高,投资机构对回报率的要求就会比现在低,物业的市场价值将有较大提高,投资机构将获得较大的资本增值。这也是外资基金不断涌入中国投资市场的根本原因,同时也将促使中国投资市场迅速走向成熟。(作者为戴德梁行投资咨询部董事 叶建成)

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