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业内分析:二手房价格涨幅超期房存三大因素

http://house.sina.com.cn 2005年12月02日08:03 京华时报

  据北京市建委的统计数据显示:2005年1-10月,全市存量住房买卖平均价格为4365元/平方米,比去年同期上涨2.06%;而1-10月商品住宅期房平均交易价格为6781元/平方米,比去年同期上涨仅为0.34%,商品房价比去年同期上涨幅度反而低于二手房的涨幅。专业人士分析,交易环节的税负增加、二手房贷收缩和郊区二手房价涨幅增长较快是其主要原因。

  交易环节的税负增加

  自5月七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定,对于房产交易环节要征收相应的税费。10月7日,国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》,明确存量房交易环节所涉及的税收要实现“一窗式”征收并且严格坚持依法纳税。

  据“链家”市场人士分析,正是因为交易环节的税负增加,在一定程度上促成了

二手房交易价格的上升。从目前京城二手房市场的供给来看,5年内转让的占到49.95%左右,同时结合当前北京二手房市场所处的供不应求现状,以及较强的刚性自住需求支撑,使得出售者将部分税负成本转嫁给购房者时,最终必然会通过房价来体现,从而促成了二手房价的比去年同期涨幅会高于商品住宅期房的比去年同期有所涨幅。

  二手房贷收缩

  二手房价上涨幅度能高于商品房,还与二手房市场特殊的房贷背景有关。各大银行纷纷收紧了房贷的口子,特别是对于风险较大的二手房房贷的政策更是紧上加紧。

  大部分银行都出台了对于1990年之前的二手房实行禁贷的政策。对于房龄在5年以内的二手房最多可以贷到七成,5年至10年的二手房最多可以贷到六成,10年至15年的二手房最多只能贷五成。

  “链家”市场专业人士认为,这样的收紧,产生了两方面的影响:一方面,影响了二手房市场的需求;另一方面,提高了二手房市场所面临的消费群体平均购买力,以及市场对二手房高房价的承受力,从而使得二手房价格上涨具备更强的后劲。

  郊区房价涨幅增长快

  据各大二手房中介公司的统计资料分析,通州、昌平和大兴三大郊区的二手房成交量2005年急速上升,从去年占总成交量的8%上涨到今年的15%。由市建委颁布的上半年指导价也可以看出,与2004年上半年相比,昌平、大兴、通州、房山、门头沟、平谷、延庆、顺义、密云、亦庄开发区10个远郊区县典型区域价格上涨幅度均高于城八区。正是由于郊区二手房价格增幅较大,整体带动了二手房均价涨幅的走高。而相比之下,五环以外和郊区的很多新盘价格都基本保持平稳,这也是产生二手房价涨幅赶超新商品房的原因之一。(赵丽萍/文)

  评论

  物业税能否降低房价

  11月19日,财政部部长金人庆在2005“中国财税论坛”上表示,面对中国第十一个五年规划的新形势和新要求,财政要在六个方面贯彻落实科学发展观,努力促进经济财政全面协调可持续发展,其中重要的一点就是择机出台燃油税,稳步推行物业税。

  此言一出,市场各界人士反映强烈,支持者称推行物业税有助于降低房价,使我国的税收结构更加合理化;反对者声称推行物业税将导致贫富差距进一步扩大,普通民众的经济压力进一步增大。

  据支持推进的专家介绍,物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。开征物业税,不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫,减少房地产投资开发风险,均衡各方税负,增加国家税收,而且还能降低城市居民的购房“门槛”。

  但反对者表示,虽说从理论上讲开征物业税最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降。但发展商可能会通过种种手段继续保持房价的上升。此外,开征物业税后,降低了购房“门槛”,尤其是使用银行贷款的按揭购房者,会有可能因为使用成本增加了而“买得起住不起”。

  总体看来,推行物业税利弊交织,对住着豪华

别墅或拥有多套城区公寓的真正富人群体开征物业税,一定程度上可能能够起到调整社会公平的作用。但在中国现实条件下,在负翁众多的背景下,普遍开征物业税的做法未免操之过急,加强研究试点、仔细观察实施效果,也许才是良策。(肖宾/文)

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