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空置房率超过国际警戒线 产权复杂难以再次上市

http://house.sina.com.cn 2005年11月23日10:35 中国经济时报

  10月底公布的国家统计局最新数据显示,截至9月底,北京空置一年以上商品房比去年同期增长了25.3%。与这种高空置率形成鲜明对比的是,由于很多空置房产权复杂以及无法放下身价降价销售,大量的空置房没有再次上市进行二次销售,闲置在原地。

  记者在北京一家房地产经纪公司的网站上看到一位购房者的网络购房信:本人想购买一套三环与四环之间的空置房,要求面积在100平方米以内,交通方便就行,急切寻求。类似
这种留言在很多房地产网站都能看到,这也是目前很多工薪阶层购房人的首要选择。

  前不久一项专业调查显示有超过30%的准购房人表示,置业会首先考虑尾房,也就是空置房,远远高出首选二手房者11.49%的比例。

  京城各大中介公司今年的空置房代理销售量也在不断增大。我爱我家统计数据显示,今年1—10月,该公司代理空置房销售面积为16000平方米,比去年同期增长了25%,销售量超过100套。链家数据也显示,今年1-9月,该公司代理的空置房销售面积比去年同期上涨了20%。来自中大恒基的消息称,和去年相比,今年1-10月中大恒基空置房成交量稳步上升,平均成交量同比增长14.7%。

  “但是,所有上市进行二手交易的空置房面积加起来,与真正市场空置面积相比只占很小一部分,根本不具可比性。”北京东城区房地产交易中心一位工作人员告诉记者,消费者认可空置房,真正空置的房子也很多,但能流通到市场中来的很少。

  据悉,目前全国空置房面积达到1.25亿平方米,空置率已达到26%。这一空置率目前大大超过国际公认的10%的警戒线。按照国际通行惯例,空置率在5%-10%之间为合理区;空置率在10%-20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

  “空置房”的官方定义是根据国家建设部、国家发改委、国家统计局发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知,从2003年统计年报开始,将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。

  “空置房的形成原因多种多样。”我爱我家房地产经纪公司副总经理要嘉佳在接受本报记者采访时说,目前最常见的原因有:商品房尾房;开发商销售或内部运作出现问题造成大量尾房;用于抵债的房屋等。

  一位开发商销售总监告诉记者,由于房地产的销售策略一般是“低开高走”,房价到最后越走越高,而到最后开发商的广告宣传、营销活动支持跟不上,就会造成尾房的情况。此时,开发商有两个选择:一种情况是继续打广告宣传销售,但开发商一般很少这么做;另一种情况就是在现场留很少的一、两个人,面对找上门来的客户进行销售。

  “在2000年左右,有很多空置房是开发商销售策略有问题或者内部运作出现问题造成的。”要嘉佳说,由于开发商内部操作混乱、营销手段落后、内部资金出现问题等,会造成大量的空置房。“1999年到2000年,有很多这样的空置房,卖了好几年都不卖掉,只好放在手里等待一、两年后重新包装上市。”正在代理一个空置房项目的经纪公司老总表示,这种项目在北京非常多。

  记者采访了解到,在所有空置房项目中,产权最为复杂的就是用于抵债的房子。被法院罚没、羁押的房屋以及用于结算施工款的抵债房屋,其产权在债务偿还过程中经过了几道产权变更手续,甚至有的是一个楼盘有四、五个债权人,银行、投资方、工程施工方等可能都是空置项目的产权人。在这种情况下,该项目要想再次进入市场交易,理清产权关系就是个浩大的工程。因为房地产不仅仅是简单的一套房子,还涉及道路、绿化、大堂、公共区域等很多本来就很难理清的其他部分。

  “安定门外有一个十几万平方米的楼盘,空置在那里已经好几年了,但谁也不敢去碰。因为该项目当初因为资金链断裂搁置,最后三、四不同的债权人拥有了一个项目。”一位业内人士告诉记者,要想让这个项目再次上市交易,理清楚所有债权人的关系,就得花一、两年的时间,谁等得起啊?

  另据了解,崇文区东北门附近也有一些空置房,同样的问题:产权不明晰。中介公司不敢接,所以至今也还是闲置在原地。

  业内人士指出:“如果把这些空置房解决了产权关系,尽可能推向市场,就能在一定程度上解决工薪阶层的住房问题。关键是这个工作由谁来做。“

  “还有一些空置房开发商根本不愿意往出卖,反正所剩不多,十几套、几十套,降价销售会让其他业主心理不平衡,干脆放在账面上还可以出租什么的。”一位经纪公司专门寻找空置房项目的负责人告诉记者,以前去找开发商谈,根本不会理。

  现在虽然开发商愿意谈了,但对市场的期望值过高,不愿过多降价销售。“中介公司一般建议开发商降价5%-10%销售,但很多项目最后大多是在价格上没谈成。”要嘉佳说,价格上很难谈拢。

  记者在一家中介公司近期搜寻的空置房名单中看到,很多知名楼盘也都有不定量的尾房正在寻找销售,其中包括荣尊堡、CBD总部公寓等项目。但同时记者也发现,这些正在销售的尾房面积基本都在140平方米以上,价格也比原来售价优惠不多。所以,在一定程度上限制了消费者。

  与此同时,空置房的价格还在逐年上涨。“以方庄为例,前年拿到的空置房项目均价在4000-5000元左右,今年就变成6000元以上了。”一位中介公司的老总说,市场表现火,空置房也不愿意放下“身价”过多降价,加上再次上市交易的面积有限,空置房放量看来还需等待。(王小霞/文)

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