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物业纠纷激化呼唤制度革命 强制执行是否做秀

http://house.sina.com.cn 2005年11月23日10:25 中国经济时报

  不久前,北京市朝阳区法院对一批物业纠纷案件进行了大规模的集中强制执行,这不仅让很多业主为之震动,更让整个社会把关注的焦点聚向物业纠纷这一社会“顽疾”。

  “老百姓需要一个和谐的生活环境,但现在我们业主每天回家面对的却是‘后院’起火,车胎被扎、半夜接到恐吓电话等等。”清镜明湖花园小区业主、著名歌唱家朱明瑛告诉本报记者,因为业主与物业公司的纠纷,现在的小区比以前更乱了。

  与业主的疲惫不堪相比,物业公司的一位负责人向记者抱怨:“我们服务了却收不到钱,一个小区只有不到一半的人交物业服,不交费我们就运作不下去。所以我们只能挑一些爱挑头的人告,以达到示范效应。”

  不断增加的物业纠纷更是累坏了法院判案的法官。北京市海淀区人民法院民庭副庭长马军向记者表示,海淀区法院的法官经常要加班,去年加班六个月,今年加班八个月。马军说,法官们白天审判,晚上回家写判决书。这说明什么?说明物业纠纷的案子太多了。

  “事实上,打官司并不能解决问题,物业纠纷产生的根源是现行制度设计的缺陷和偏差。”一位法律界人士表示,不解决根源问题,物业纠纷的官司只能越打越多,越打越乱,严重影响社会稳定。

  强制执行背后的表演成分

  物业纠纷近期引起举国关注,源于北京朝阳区法院的一次大规模强制执行。据报道,10月30日,朝阳区法院98名执行法官和法警兵分6路前往欧陆经典、芍药居等13个小区,对57户常年拒缴物业费的业主进行强制执行,对16人进行了司法拘留。

  “朝阳区法院选择不交物业费的业主进行大规模的强制执行是欠考虑的。这种挑选性的示范性执法,违背了法律的公正原则。事实上,中国还有很多行业应该进行强制执行,有那么多拖欠农民工资的纠纷,为什么不选择强制执行?!”北京市消费者协会副秘书长张明认为,“堵被窝”的方式更暴露了法院执法的不文明。

  “我相信,这一事件在社会上引起的极大反响可能已经超乎了朝阳区法院最初的预料。”一位不愿具名的律师在接受记者采访时分析,朝阳区法院近几年受理的物业纠纷案件急剧上升,在其受理的七千多件有关物业纠纷的案件中,90%以上都是物业公司赢。很多业主认为法院判案不公,所以在判决生效后,仍然不交物业费,促使法院有了此次大规模的强制执行。

  “强制执行从法律角度看没有任何问题,法院判决生效后业主拒不执行是对法律尊严的挑战,朝阳区法院完全可以进行强制执行。但是这种强制执行不可以选择堵被窝方式,更不可以在大量的摄像机、照相机面前执行。”北京市第一中级人民法院民庭副庭长王忠告诉本报记者。

  事实上,在记者正式听到王忠的说法之前,已经有很多法律界人士通过各种渠道表达观点认为此次朝阳区法院强制执行野蛮。

  有律师认为,法院选择强制执行的手段有很多种,可以冻结欠费业主的银行账户要求其交款,也可以抵押和变卖其财产等各种方法,并不一定要选择涉及人身权的强制执行。还有很多专业人士认为,这种从被窝里拉出来,穿着秋衣秋裤,甚至连鞋都没穿上,就被当着家人、孩子的面拖出家门,站在了法庭,从法律上看行为野蛮,从情感上激起了更多业主的愤怒。

  “而且,法院事前邀请了很多新闻媒体的记者一同前往,这让人感觉更像是一场表演。强制执行的目的是让欠费业主缴费,在几千件的案件中,朝阳区法院只选择了几十户进行强制执行,这和物业公司有挑选地状告一些业主维权积极分子的方法很相似。”一位法学院的院长表示,法院强制执行了这几十户,再经过新闻媒体的宣传报道,给其他已经判决后仍在欠费的业主以警告,再不交费下一个就轮到强制执行你了。

  在10月30日朝阳区法院对欠费业主强制执行完的第四天,11月2日,朱明瑛与物业公司的纠纷案开庭审理,并且当庭宣判。

  “我感觉这也是一场秀。此案刚立案不久就宣布开庭审理,案件当庭审理的速度很快,法庭辩论给我们限定了时间,只有10分钟,我们还没有表达完想要表达的法律依据。”朱明瑛案件的代理律师、北京隆文律师事务所陈旭律师告诉记者,法院当庭就以朱明瑛接受了物业公司的事实服务而判她输了,根本不管物业公司是不是违法进入小区的。

  在这次庭审中,朝阳区法院事先邀请了京城各大报纸的媒体记者前去旁听。“要是以前,像名人的官司记者想进去旁听,也得隐瞒身份混在业主中才能进去旁听。”该案知情人员认为。据了解,在该案庭审结束后的第二天,朱明瑛的代理律师接到一位记者的电话称,在11月1日,记者就接到朝阳区法院的旁听邀请信息,并称此案要当庭宣判。

  业主与物业公司权利义务不对等

  自10月30日的那场大规模强制执行后,有关物业纠纷的新闻频频被刷新。

  11月1日,北京市公安局一位女刑警因为拖欠物业管理费用拒不执行被拘留15天。

  11月2日,歌手朱明瑛拖欠物业管理费败诉。

  11月8日,北京市人大常委会召开了“加强社区建设,构建和谐社会”议案办理工作座谈会。301位人大代表提出了有关加强社区建设、构建和谐社会的19项议案,最后合并为一项交市政府办理。

  11月15日,朝阳区安翔里的华盛乐章小区400余户业主中,有300多户拒交物业费。

  ……

  根据中协消的统计,自2003年到2004年,商品房投诉名列前五名,而且基本上都是群体性投诉。

  法律专家一致认为,最初,业主在买房时不自愿地连带签署《物业管理委托合同》,业主依据合同必须交费,而物业公司的服务却没有受到相应的约束和监督,所以一旦物业公司服务不到位,单个业主又不能起诉物业公司,并且还得继续交费。这是非常不公平、不合理的事。

  北京汇佳律师事务所邱宝昌律师认为,这种现行制度设计的缺陷和偏差,导致业主与物业公司权利义务不对等。开发商享有指定物业公司、确定物业管理收费数额的权利,却不承担任何义务;前期物业服务合同由开发商和物业公司拟定,没有体现业主的意志,业主只能被动的接受。后期业主承担交纳物业管理费的义务,却不享有选择服务者(物业公司)和协商物业费用的权利。这是对业主权利的一种极大侵害。

  “而且,现行的《物业管理条例》可操作性不强,《物业管理委托合同》又不完善,约定的内容不完全、不规范,无法涵盖很多事实。”朝阳区人民法院民二庭庭长马勇认为,这种合同的不确定性,造成物业公司服务的伸缩性很大。同时,物业公司还存在缺乏服务意识并且法律意识淡薄、物业服务人员的素质层次不齐等问题。

  “根据消协受理的投诉情况来看,业主与物业公司的纠纷责任多在物业公司。”北京市消协副秘书长张明认为,大部分物业公司不想当服务者,而想当管理者。到期限时物业公司只管收费,至于服务是否达标,既没有相应的条款规定,业主也没有相应的监督渠道。

  “按照现行的《物业管理条例》规定,社区可以成立业主委员会来监督物业公司。”陈旭律师说,但事实却是业主大会召开难,业主委员会成立更难。据了解,北京共有3000多个住宅小区,物业管理企业2458个,截至今年上半年,全市共成立业主大会339个。按照这个比例,绝大多数的小区仍处于物业公司“独霸”的局面。

  但即便已经成立业主委员的小区,由于业委会没有工作经费,委员无报酬,业委会的主体地位没有明确,使得业委会的工作不能有效的开展。而没有成立业主委员会的小区,业主很难自发地组织起来有效地行使选聘和解聘物业公司的权利,不能对物业公司形成有效的监督和制约,从而导致物业公司无所顾忌。

  “当然,政府的监管角色非常重要。前不久媒体大量报道的国际友谊花园项目面积缩水一案中,中消协一直参与调解。在与建委等相关政府部门接触时,我们发现这群业主非常不受其欢迎。”中消协一位负责人向记者表示,政府应该站在公共事务管理人的角色上,避免任何有利益倾斜的现象。这是政府的责任。

  制定物业服务格式合同

  “物业纠纷之所以是‘顽疾’,是因为物业纠纷一直重复着以前的一些老问题。”王忠法官说,搜集1999年的相关物业纠纷案件研究发现,到今天物业纠纷的焦点还是以前的老问题:物业管理服务不符合业主要求引起的纠纷、物业公司乱收费、财务收支不透明的纠纷、物业占用业主财产、侵害业主共同权益引起的纠纷、业主拒交物业费的纠纷、成立业主委员会引起的纠纷、开发商遗留问题引起的纠纷、业主大会选聘与解聘物业公司引起的纠纷以及业主与业主委员会之间的纠纷等等。

  而且,物业纠纷牵动的不是一个人,背后是一大群人。一旦发生纠纷,物业公司有选择地起诉个别业主,而对业主最不利的就是举证困难。“我们碰到很多案件,业主认为物业供暖达不到规定温度,因此不交物业费。但是,业主很难拿出证据。”马军法官认为,侵权以及物业公司服务不达标的证据业主很难拿到,所以经常处于败诉的位置。因此,法院也呼吁设立举证倒置的制度。

  著名法学专家何山表示,现在很多小区难以自治的关键是的业主委员会成立不起来,而且就算成立了也没有主体地位,无法发挥真正的作用。因此,建议把业主委员会与居民委员会结合起来,由居委会指导业委会。目前,北京市海淀区上地西路正在进行这种创新,据说运作形势非常不错。

  “为了改变物业公司没有服务意识的观念,建议把物业管理公司改为物业服务公司。”北京工商大学法学院院长李仁玉认为,一个公司不具备任何管理业主的资格,因此,根本不应该叫做物业管理公司。

  同时,为了规范物业公司的服务,打破由物业公司和开发商制定《物业管理委托合同》的不公平现象,专家建议政府把物业公司分为等级制,制定通过专家认可的不同等级的物业服务格式合同。

  “现在很多物业纠纷中业主败诉的主要原因,是合同规定业主必须交物业费,但没有说明在什么情况下可以不交。所以,物业管理合同是业主败诉的根本原因。而相对于开发商和物业公司,业主在法律和专业知识上处于绝对的弱势,解决物业纠纷首先要从立法上做到公平公正,同时也要在合同约定内容上做到公平公正。以业主的知识很难形成合理的物业管理合同,所以必须依靠政府来制定完善、详细的格式合同。”邱宝昌说,要从根本上解决物业管理纠纷,就必须从立法上、从制度上完善物业管理的模式,体现公平、合理的原则,兼顾双方的利益,实现权利与义务的对等。(王小霞/文)

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