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CBD之辩:国门与国贸之争

http://house.sina.com.cn 2005年11月16日12:00 21世纪经济报道

  编者按

  京城楼市的区域之争由来已久,CBD是焦点之一。2004年,当国贸为核心的传统CBD不断遭遇交通和发展瓶颈时,西门子、摩托罗拉等跨国巨头纷纷撤离。近日,又传出索尼、富士、康明斯在内的巨头都陆续北上,进驻国门CBD的消息。

  国贸与国门究竟谁才能修成CBD正果?

  10月26日,国门几位主力开发商及京城著名顾问机构的资深人士齐聚本报北京编辑部,对京城CBD的未来进行了思辩。

  本报记者 阴 雪 杨丽萍 北京报道

  《21世纪》:近日,有媒体将正在崛起中的北京东部三元桥地区称为“国门CBD”,作为这一区域之内的开发商,你们对这种提法持怎样的观点?

  朱华越:三元桥这个区域在老百姓印象中是燕莎带起来的,经过了多年的发展,建设规模很大,大量的酒店和写字楼在市场上形成了一定的名气。实际上,它现在已经变了,变得不仅仅是燕莎概念。使馆区的迁移、交通组织的改善,使这个区域系统发生了非常大的变化。它的功能定位、人群定位和以后承担的职能、功能,已经发生了一个量的变化。从这个角度来看,它跟CBD很相似,只不过以前没有人给它类似“国门CBD”这样一个新的名字。

  随着北京不断走向世界,大部分人对国门区域的认同度远远高于对CBD概念的认同度。这一点我们作为开发商感受特别深。很多人看到了这个区域发生的巨大变化,国门的分量越来越重了,地位也不断提高。从我们这个项目来说,肯定是认同“国门CBD”这个概念的,而且希望提出这个概念,来重新审视一个区域的发展,一个区域的变迁,包括人们观点的变化以及给人们带来的影响。但是,国门CBD也好,国贸CBD也罢,它应该有新的内容、新的亮点、新的方式。大家再看这个概念的时候,应该有一个更高的起点,国门代表的就是我们的国家,它的价值应该在这里。

  孟志昕:我觉得可以把“国门CBD”这个词分成两部分看。第一部分,国门实际上是说它的地理位置,CBD实际上是想说这个区域的商务属性,或者是区块的商务特点。

  事实上一个CBD的形成绝对要跟经济发展、产业发展、资金密集度,以及与客户入主的概念相匹配。

  从我们规划的角度和做产品研究的角度来讲,更愿意把“国门CBD”称作“燕莎国际化商业区”,因为这个区域的形成是从燕莎建筑综合体开始出现,陆陆续续沿着东北三环沿线建设的。其实,政府没有对这个区域进行规划的定义,是由发展商基于对市场的理解和观察,逐渐形成的概念。最早没有CBD的时候,我们就研究建国门商圈、燕莎商圈、朝阳商圈。严格意义上来讲当时他们是齐头并进的。随着CBD规划的确定,国贸区域发展得越来越快了,商务氛围也就理所当然越来越浓厚。燕莎这个区域在一定程度上来讲,发展速度很快。

  王哲:“国门”和“国贸”这两个区域的历史成因是不一样的。三元桥、燕莎区域,是先有了整个商务氛围,住宅才慢慢发展起来的。而国贸CBD,除了老的商务楼之外,是先把大量的住宅做起来以后,才开始建商务写字楼、酒店等商务设施。

  “国门CBD”,如果从它最新开发的项目角度来说,这个提法确实是有些牵强。因为CBD的英文就是中央商务区,实际上应该以商务为主。而在国门这个区域,大量建设以住宅项目为主,商务趋向为辅。在真正的商务设施都没有几个的同时,这个区域已经没什么土地可以供应了。

  因此从整体来说,“国贸CBD”的商务正处于完善和升级换代改造的阶段,而国门更多的是趋向住宅的建设,比如豪宅,或者是高档公寓,跟“国贸CBD”是不同的建筑风格。

  《21世纪》:国门发展成为CBD的优势有哪些?

  朱华越:“国门CBD”之前已经有人称为国门经济带,甚至形象地把它称为咽喉地带。

  第一,位置。三元桥的国门位置以及周边燕莎商圈、第三使馆区让这个区域有“北京窗口”的先天优势。

  第二,三元桥交通枢纽价值正在显现:地铁10号线和机场城铁快速线交汇处出口位于凤凰置地广场东西向中心位置正南,相隔30米绿化带,地铁出口地下直通凤凰置地广场商业街,这个区域正在形成主环路、地铁、高速、快速路、辅路五维交通网,是连接北京CBD、燕莎、奥运和空港等商务区的黄金点。

  第三,商圈辐射力广。由于交通枢纽的连接作用使本区域经济发展呈现多边商务外交,强大的连接与辐射性向联动性与整合性发展成为连接CBD、燕莎、国展、亚奥商圈、丽都商圈、第三使馆区这几大商务板块的制动核心点,日益呈现出整合商圈的价值,成为东部商务带上对垒“国贸CBD”的“国门CBD”。

  第四,一些外企驻京总部、驻京办、500强亚洲总部、中国总部等纷纷落足,未来三元桥不仅是代表中国经济的窗口更是以中国经济影响世界经济的商务港。

  《21世纪》:与“国贸CBD”相比,“国门CBD”的优势和劣势各有哪些?“国门CBD”是否会与“国贸CBD”形成竞争的态势?

  孟志昕:燕莎CBD商业区域最核心的,也是最吸引人的地方,就是它良好的交通条件。其是一个非常具有国际化氛围的商务区,因为距离机场高速很近,这个先天优势很明显。在燕莎这个区域,以传统产业为核心的这种国际化、高端的商务氛围已经初步形成了,接下来将是深化和调整的过程。

  高鹏:这两个地方应该不构成竞争,原因有两个。第一:距离。首先我讲的是地理上的距离,从呼家楼一直到农展馆之间甲级写字楼不多,中间有很长的断档。第二,如果要构成竞争,肯定是资源的互相竞争和资源的互相分享。但这两个地方的资源各自是独立的。换句话说,CBD有甲级写字楼、酒店,也有娱乐的地方。而燕莎、三元桥这一片已经没有可供开发的土地了,规模已经确定下来了。对于投资者来说,选择“国贸CBD”还是“国门CBD”,是很容易决定的一件事情。因此这两个地域不会互相争抢资源,都可以独立成一个CBD,独立成一个商圈。

  此外,CBD作为一个主流市场,像财富中心、国贸、建外SOHO等写字楼,市场非常活跃。而整个燕莎、三元桥商圈不构成主流市场,由很多单独的高档小项目组成。非主流的市场会跟主流市场竞争吗?我觉得也不会。我想地段有“血统论”,燕莎、三元桥的血统就是西化的血统,我们这边跟国贸CBD应该是没有竞争的。

  李靖:我个人的观点是,如果选择国门附近规划成CBD,比现在的“国贸CBD”位置要好。从辐射方向来看,把CBD规划在国贸这个地方,它已经接近南城了,没有什么发展空间。而国门这个地方不一样,它往南可以到国贸,往东可以到望京,辐射相当广。另外,国门地区的公共交通和基础设施相当发达,从这个地方去东三环、北三环、东四环、北四环和机场高速都很方便,可以说是拥而不堵。而CBD就是一个大盒子,想办法把人都装进去,出来的时候却是无序的拥堵。

  《21世纪》:“国门CBD”的前景如何?作为这里的发展商,你们的心态是怎样的?

  徐彤:这个区域的前景,应该是一个开放的、舒适的、简捷的国际化的社区,而不是奢侈的豪宅社区,这样才能充分体现这一区域的价值。

  孟志昕:其实燕莎区域的整体架构以及规模都已经形成了,未来的发展应该会更好、更精、更细,或者深化程度会更加提高。应该会剥离跟这一区域不太匹配的东西,让国际化的氛围更加突出。另外,这里面的配套将呈梯字结构,酒店会有,

别墅区也会形成支撑,结构会非常完整。

  此外,从大发展趋势来讲,这个区域会和CBD携起手来,形成一个更完整的,或者说是更成熟的连片的商务区域。燕莎对CBD形成超越,或者替代是不大可能的,但是它会成为一个与CBD相关的商务区域,与CBD形成对接。

  朱华越:这里竞争会越来越激烈。因为今后我们的客户会变得越来越理性,随之而来的下一步竞争已经不是营销上的竞争了,而是整个定位的竞争,也是产品核心的竞争。

  面对这样的考验,作为开发商要对远景有所展望,并且相信要想取得市场对我们的认可,关键在于产品能不能做好。在此基础上,国门区域做项目的所有开发商应该形成一种合力,共同来提升这一区域的价值。具体的方法是:首先是要对此达成共识;其次是对我们的项目和区域有明确定位;最后就是要有支撑力,即我们一定要按共同的高标准来做项目。

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