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CBD内建筑日趋饱和 到底还有多少楼盘值得期待

http://house.sina.com.cn 2005年11月14日13:40 新浪房产

  地产商、投资客以及国内外知名企业盯着CBD的眼睛从来就没眨过。这并非夸张。

  第一,北京CBD目前规划面积为4平方公里,能承载的建筑面积只有1000万平米。按照规划,写字楼的规划比例为50%,公寓25%,商业、服务、娱乐配套为25%。这意味着作为CBD区域内最重要的商务载体——写字楼的开发比例仅有500万平方米。随着核心区域建筑的日益饱和,CBD现在仅有50万平米的甲级写字楼供应量,只属于在建的20几个写字楼项目。

  第二,在这种情况下,国外知名企业却不断进驻CBD。在

全球500强跨国公司当中,已有185家来京投资,投资项目共355个,投资总额122.6亿美元,占到北京实际外商投资的三分之一左右,北京已经成为跨国经济在华分支最多的城市,其中CBD是500强企业最扎堆的地区,随着中国在国际上地位越来越重要,必将有更多的500强企业来华设立分支机构,由于CBD已经形成成熟的涉外商务环境,世界500强有约100强在CBD设立办公机构,其对金融、法律、咨询、公关等相关行业的拉动效应非常明显,该区域必然成为国外企业的首选之所。随着
中国经济
的快速增长,各大企业对中国尤其是CBD未来的发展形势看好,企业扩张、办公地点的新一轮选址也由此拉开大幕。国内外各大基金、投资集团正是看到了这些,因此也把目光集中在CBD这个炙手可热的区域。预计到2008年将有400家500强企业进驻CBD。

  上述僧多粥少的情况,在CBD的炙手可热从其租金就可窥一斑。二季度CBD内甲级写字楼的平均租金报价达到了每月32美元/建筑平方米,比上一季度增长5.7%。下半年北京CBD市场的写字楼放量将少于上半年,因此空置率将有一定程度的回转,租金也会进一步提高。

  国家统计局中国经济景气检测中心专门建立了CBD景气指数,CBD2001年经济景气指数为138(大于100为景气)。目前,区域内写字楼出租率为96%,月租金最高达120美元/平方米,公寓楼售价为1500美元/平方米,出租率与租金均处于北京最高水平。预计2008年入驻CBD的跨国企业达1000家,世界500强企业达400家,预计投资收益率为20%,投资回收期为6-9年,CBD市场投资前景十分看好。

  CBD如此良好的前景,因为传媒产业的进驻更显得锦上添花。

  在央视东进之前朝阳区已有的国内外重要媒体氛围:人民日报、北京人民广播电台、北京青年报、北京日报、北京晚报、京华时报、农民日报、YAHOO等新老媒体均位于CBD及周边区域;而路透社、美联社、法新社、共同社、塔斯社、埃菲社、安莎社等国际著名媒体大多集中于此朝阳区尤其是CBD已然成为境外涉外新闻机构在华首选之地。而央视、BTV东进,又将为CBD带来的数千家国内外传媒企业;因此,在此形成产业链是势之所趋。传媒必将成为朝阳尤其CBD重要产业。

  与此同时,北京CBD文化传媒产业规划在第六届国际商务节城市功能规划暨产业发展项目展上隆重推出,规划了近40平方公里文化传媒产业空间。北京CBD文化传媒产业功能定位为“内容源泉、影视龙头、经济发达、国际窗口”,由影视制作交易中心、出版发行和版权贸易中心、广告业中心、文化创意中心四大板块构成,打造地域大传媒产业概念。构建集团式电视传播功能区,筹建全影视节目制作和交易中心;展现地域报业出版核心作用,精心培育规模化发行集团和印刷企业,形成全国出版中心、最主要的出版物集散地和中国版权的国际交易中心;建设广告制作中心和交易中心以及北京文化创意中心。同时,借助区域内国际知名网络运营商,推动网络媒体总部基地建设,搭建动漫和互联网游戏产业链,带动周边文化休闲娱乐业的发展。依托强势媒体技术、资金和人才优势,带动中国文化产品的出口。

  传媒的东进将引起CBD个经济链条的连锁反应,而直接受益者房地产。综合上述诸多因素,房地产是赶上好时候了。

  首先,房子越盖越好。毋庸置疑,每个开发商都期待在CBD留下自己的经典之作,虽然说是僧多粥少,但是,吃得稠还是稀确实有区别的。因此,无论最后成品如何,过程算铆足了劲儿,这无疑带动了CBD房产整体水平的提高。

  其次,也是最重要的,传媒东进所带来的数千家国内外传媒企业必将对办公空间产生强大需求。由于目前CBD写字楼的配套大多数是商业商务,国际知名品牌都将在这些项目的配套中出现,虽然可能在品牌或者品质上有所区分,但是并没有专业分类,整体由同质化趋势。因此,区域内能够相时而动,把握传媒机遇的项目必将在激烈的竞争中炙手可热。

  当然,这不仅是一个说字了得的,要在做上见真功夫。何谓真功夫?比如专为传媒企业提供了满足其挑高需求的空间、超大的电视信息墙为企业提供强大的信息资源、IBC新闻中心、为确保中国传媒产业的后发之势有的项目特别设置了传媒人才培训中心、还有专门为传媒提供的全方位商业与全天候的服务……这些条件都是传媒企业尤其国际定级传媒企业所必需的便捷、高端的工作条件。在央视所在的光华路的项目在这方面做的相对比较到位。比如东方梅地亚中心一开始就为传媒设置了顶级配套。其周端的建筑在传媒配套上也做了相当的准备。

  综上所述因素,CBD的房产令人期待,但是究竟哪个项目会在激烈的竞争中胜出,就要看开发商的工夫到底有几成了。

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