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透彻分析期房预售制度 欺诈的万恶之源将会消失

http://house.sina.com.cn 2005年11月14日11:55 新浪房产

  关于期房销售制度的制度分析

  房屋预售更通俗的说法叫做卖期房、卖楼花。就是消费者所购买的只是图纸上的房屋,能看到的往往只是一片光秃秃的土地。 1953年,香港住房严重不足,需求庞大。时年30岁的霍英东成立立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到196
5年10年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”,并波及到东南亚地区,之后传入中国内地。

  而2005年8月15日中国人民银行公布《2004中国房地产金融报告》,正式提出建议取消期房预售,无疑是在这个争论的沸点上又加了一把火。随后,10月19日,中消协邀请多方专家,召开“商品房销售模式研讨会”,把现有的期房预售制度称为“失信、欺诈的万恶之源”。期房预售制度遭受到一致的“恶评”。

  那么为什么如此万恶的制度却能够在整个市场上大行其道,从50年代产生到现在长达半个多世纪呢?

  期房销售制度的产生,首先依赖于社会的经济发展水平。

  纵观50年代的香港、60年代的东南亚以及20世纪80年代以来的中国大陆,可以发现一个共同的特点:就是社会都处在转型后的上升时期。在这种社会条件下面,快速发展的经济要求产生一批精英阶层来领导整个社会的发展。所谓的精英阶层是什么呢?他们应该是具有比较高的综合能力、能够掌握当时整个社会比较前沿的知识、能够在社会事务中起到领导作用的人的集合(最终的代表就是政府以及影响政府决策的院外集团)。大而话之是整个社会,具体到房地产这个行业也是一样。而在这样的社会条件下,整体文化技术水平一般来说都比较低,通过提高技术水平来增加社会财富,提供产生精英阶层所需的经济基础是不现实的。基于社会资源的有限性,就要求产生一种非技术的制度,这种制度能够将资源(也就是财富)集中到少数人手中,以产生这个精英阶层来带动社会的发展。之所以要求这种制度的存在,其另外一重含义就是,这种制度能够增加社会效率,促进社会财富的迅速积累与产生,从而能够为整个社会争取生存权以及将来福利的提升。50年代之后的中国其实一直有类似的制度存在,就是通过“剪刀差”来将农民的财富转移到城市居民手中,用以提高作为“领导阶级”的“工人阶级”的水平,从而能够领导整个国家。期房销售制度与此有异曲同工之妙,通过这个制度,房地产开发商将消费者的钱和银行的钱(归根结底还是消费者的钱)来集中到自己的手中,来进行房地产开发,取得收益之后归自己,从而能够迅速发家,在整个国家的经济生活中占有举足轻重的位置,成为领导整个社会发展的精英阶层。这是期房销售制度产生的社会经济基础。

  其次,期房销售制度的产生,还依赖于远超过供给的需求。

  马斯洛五层次需求理论说明,人的需求总是从低到高的,首先是生存,然后才是温饱,然后才是其他更高层次的需求。房地产需求也一样,消费者首先需要的是一个容身之所,其次才是住好。由于“工人阶级”在50年代~70年代之间的人口政策,导致中国人口激增,在整个城市化进程中产生了巨大的住房需求。而另一方面,受限于社会的整体水平,这包括技术和管理等方方面面,供给远远无法满足需求。在这种情况下面,对任何一个开发商来说,市场实际上都相当于垄断供给的。在垄断市场上,开发商为了赚取最高的利润,就会通过种种手段来占有消费者剩余甚至消费者福利。降低成本是最直接的办法,成本包括土地成本、建安成本、人力成本、财务成本种种。所以土地的招、拍、挂一直到最近才开始实施;所以因为房屋质量消费者与开发商之间的纠纷层出不穷;所以房地产行业的平均薪水水平是比较低的。更重要的是,会有期房销售。因为期房销售制度中,开发商实际使用的是消费者和银行的钱,这就大大降低了发展商自身的财务成本(注:这里的发展商不是法人概念,而是个人概念),从而能够赚取高额利润。

  与香港等地不同的是,中国大陆的供应不足关键不在于土地资源的不足——尽管土地资源是限制房产供应的一个基本原因,而是开发商开发力量的薄弱,无法提供有效的住宅供应。所幸的是,随着经济的发展,随着房地产开发技术的普及(的确是普及!),开发商的数量越来越多,产品的质量也在不断的提高,导致市场竞争相对而言比较激烈,供应量愈加丰富。在这种情况下,房子的可替代性比较大,而且随着市场资讯的日益丰富,消费者获取各种房源信息的渠道比较广,市场接近于完全竞争。供应从量上来说,由于开发商的增多,而急剧增加;从质上来说,由于合格的开发商渐渐开始出现,也已经开始渐渐有所增加。

  期房制度赖以存在的基础之一,已经渐渐有所松动。

  更重要的是,随着中国社会的发展,自从中国八十年代改革开放以来,中国社会的转型已经逐步深入,社会的精英阶层已经初具规模,中国在世界上已经颇具有影响力。在这种情况下,社会(其代表者是代表民意的政府)所需要的就不仅仅是效率——也就是为加速本国“屹立于世界民族之林”而做的力量的积聚,实际上是解决了一个生存的问题——对于公平的要求已经日益显著。所以,房地产的微观市场还是在一如既往的发展,但是宏观的社会要求已经“面目全非”,今天社会需要的是公平而非效率,期房这种以提高社会效率为目标——但是却有损于社会公平——而产生的手段所依赖的基础之二亦不再稳固。

  从“中国人的第五大发明”到“失信、欺诈的万恶之源”,期房预售制度与中国社会中的许多东西一样,渐渐走向消失。但是,“事物的发展总是需要一个过程的”,关键问题在于这取消预售期房的第一步是否有人迈出去,毕竟,这意味着减少利润,而“资本家的根本目的就是追求利润”。而这第一步是否能够成功的迈出去其实也彰显着这个行业的道德水平,一个行业的道德水平越低,往往就会导致这个行业的恶性发展,最终有可能是行业的全线崩溃。

  所幸的是,现在有少数具有前瞻意识的开发商已经关注到这一点,迈出了这可贵的第一步。比如,

地产界的大鳄合生创展在北京的旗舰项目珠江帝景的三期圣·维利亚已经正式开始全面的现房发售。珠江帝景三期的产品不同于其他项目传统意义上的“现房”。传统房地产销售过程中的现房,都是开发商将上期销售的尾货重新进行包装,以现房的名义进行销售,现房只是开发商进行销售的一个噱头。而珠江帝景三期圣·维利亚则是真正意义上的现房,是其整个的三期产品,一共有300余套单元。这300余套单元全部都是珠江帝景的核心产品,之所以将其命名为圣·维利亚,也是取其英文名称Sainte Victoria的意义,代表了尊贵与高尚。因为圣·维利亚位于珠江帝景的核心,坐拥珠江帝景已经完全呈现的15平米欧式宫廷水景园林,尽享已经投入使用的五星级酒店会所,信步已经建成的2500米的欧式艺术风雨连廊……因其产品的优势,珠江帝景三期圣·维利亚自从推出之后,短短两个月内,已经销售过半,而不得不加推其19#。这应该是整个行业趋向于成熟的表现,也是整个社会文明进步的表现。

  不同的社会发展阶段不要不同的制度,今天的社会应该有今天的制度来与之配合。同样,今天的房地产市场上也应该有相应的销售制度来与之配合,让我们拭目以待。

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