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潘石屹:CBD没有地了 也饿不死我

http://house.sina.com.cn 2005年11月10日18:56 新浪房产

  SOHO小报网网友:听说这个月底建外SOHO又有两栋楼要交付入住了,不知是几号楼,它的入住一定会使建外SOHO的人气更旺,是否已有很多租户在等待着它的交付使用啊?

  潘石屹:11月底,建外SOHO又将交付的两栋楼是六期的6号楼和9号楼。这两座楼交付之后,将与建外SOHO的一、二、三期形成一个完整的整体,建外SOHO的东区就已经非常成熟了,也有足够的规模。

  目前一、二、三期的入住率已经比较高了,公寓和写字楼都已经在90%以上。

  SOHO小报网网友

房地产公司有两种做法,一类是像万科、中远做企业,另一类是像SOHO中国做项目。有人说SOHO中国作为项目公司,它不需要有战略,也不需要有稳定的团队,执行力完全是基于老总的事必躬亲,充当大项目经理的角色。你认为对SOHO中国这样的评论是否正确?

  潘石屹:做房地产开发无论它的战略如何,用怎样的做法去做,最终还是要落实在产品上面,其他的东西都是派生出来的。SOHO中国有自己的方向,有自己的目标,而且这目标和方向是非常明确和坚定的。但我们反对空泛的大战略,不愿意天天陶醉于这些空头的企业大战略中,这常常是耽误事的,对公司的发展没有任何好处,往往会陷入空谈,代替了脚踏实地的实干。SOHO中国的团队是一个非常稳定的团队。昨天我与SOHO中国销售租务部门销售副总监以上的员工在一起座谈,在座的主要业务骨干都已经与我们工作了七、八年的时间,我们公司实行“末尾淘汰制”,外人认为团队是最不稳定的,但事实上我们的团队非常稳定。作为一个房地产公司的老总,一定要事必躬亲才能把自己的产品做好。

  SOHO小报网网友:今年自宏观调控以来,金隅嘉业、北京城建、首创、建工、城开、天鸿、北京金融街开始在长三角以及内陆西安、太原、重庆等省市全面扩张。请问如果你在北京找不到足够的适于开发的地块,你是否会像他们一样走出去到外面寻找开发呢?

  潘石屹:中国在高速地发展,各行各业、各个地方都有很大的机会。但是,既然我们SOHO中国选择了北京,选择了北京的CBD,就要先把这个区域内的开发做好,把这个区域的房地产市场做好,让投资者有回报,让我们也有回报。确实目前在北京因为政府公开“招拍挂”的土地量非常少,许多公司都开始到其他的省份去开发,但我们的重点还是在北京,如果在CBD找不到合适的地,我们就到北京其他的地方去找。到别的地方开发,尽管有很多的机会,但考虑到我们公司管理的成本,管理的效率,和我们在北京这个市场上已经赢得的客户对我们的信任,目前我们不会到别的省份去。

  SOHO小报网网友:业态组合是商业地产日后经营管理能否成功的一个关键因素之一。一个合理的业态组合可以在各个商业经营之间形成良性的互动,彼此相得益彰;而欠缺合理性的业态组合不仅无法达到良性互动的效果,甚至可能出现彼此排斥的不良反应。请问你对SOHO尚都的商业业态有过什么样的通盘考虑?

  潘石屹:目前中国房地产市场的一个基本现状是商业项目的价值被市场和政策大大地低估和压制了。商业项目应该是多元化、多样性的,这样这个商业项目才能够互补,形成良性互动,互为市场。任何单一的、人为规定出来的统一的模式都是没有生命力的,而这种多样性、多元化的商业业态,最好的办法是通过市场,通过它的客户去调整,而不是人为地在根本不可能建设的市场中建奇大无比的SHOPPING MALL。

  新浪网友:SOHO一族是你的客户目标群体,目前中关村地区和CBD大有一拼,你会不会在中关村作为你的第二战场?

  潘石屹:SOHO是我们最近几年时间一直主打的观念,这个观念是人群,也是生活方式,也是这些人群和生活方式所追求的建筑。中关村和CBD这两个地区分别是海淀区和朝阳区的两个龙头地区,但这两个地区的竞争力是完全不同的,中关村以科技打头,争取了许多优惠政策,得到了政府的支持;而CBD是以国际化打头,聚集了一大批国际化的跨国公司。CBD中没有任何的优惠政策,但这个区域是中国最国际化的区域,很有竞争力,对社会的贡献很大,包括CBD对北京市税收的贡献都是一个不小的数字。这两个区域是北京房地产开发的两个热点,但从我们的长项来看,我们更适合在完全市场化、国际化的环境生存。所以要在这两者之间取舍的话,我们选择CBD。

  网友:您开发的几个项目售价一直都是中高档项目,而且从SOHO现代城到建外SOHO到SOHO尚都,越来越有高档化的趋势。您是如何考虑的,有没有可能开发国美第一城这样的中低价大体量的项目?

  潘石屹:我们公司开发的模式永远是跟着市场走,贴着市场走,市场上面需要什么,我们就开发什么。关于中低档的住宅,我个人认为在未来的开发可能存在着非常大的风险,第一是来自于

二手房市场,如果政府清除了二手房交易中各种政策障碍,税收障碍,产权关系的障碍,北京的二手房市场大约有300万套的房子,会形成一个非常大的中低档住宅的供应量,使市场的供求关系在短期之内失去平衡,中低档住宅的价格会有下跌的趋势。第二是如果政府放缓了二手房市场的建立,出台解决中低收入的住房政策,会像1997年的香港,推出8.5万套的政府公房,或者会像2005年上半年的上海,推出两个一千万平米中低档次房子的供应,将会在短期之内在市场上形成中低档房子庞大的供应量,这两件事情在未来的市场上都很可能发生.这就是市场存在风险.

  网友:国家可能自明年起对建筑节能设置红线,不达一定标准不许发售。您一直很重视建筑的设计风格,是不是在考虑建筑风格的时候可能忽略对建筑节能的考虑?您的项目怎么解决此类问题?

  潘石屹:建筑的节能是一个非常重要的问题,我已经在此前也写过文章,提到一些成熟的国际城市能源的消耗中有一半是建筑造成的.所以我们在设计的过程中,对建筑师的要求是一定要采用节能的材料,节能的设备,更重要的是要采用节能的工作方式和生活方式。我们在建筑中解决节能的最有效,也是最成功的办法就是SOHO。   

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