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上海2100公顷闲置土地盘活背后 下一步如何走

http://house.sina.com.cn 2005年09月30日11:13 第一财经日报

    下一步棋子

  “市房地部门今年专门召集各个区县房地部门开了紧急会议,让各区县首先自查一下闲置土地。”一位区房地局的工作人员对《第一财经日报》透露说。

  记者了解到,目前各区县房地部门都在针对每一个地块的不同情况,做处理方案的制
定工作。

  “如果按情况划分,这些地块大略可以分为符合规划;不符合规划;以及在市政规划调整之后,又需要按照新的规划进行土地重新归整等多种不同的情况。现在情况非常复杂,如果是规划出现了变更,调整规划后土地不允许再开工,那么该块土地是否要进行相应的补偿?如果符合开工条件,应将闲置的原因全部摸清楚:是企业自身,还是规划或者拆迁等各方面原因。”

  《情况》中还对有关措施作了相关说明:“区县要提出消化闲置土地的办法。”《情况》中举例说:确属动拆迁、规划调整和土地纠纷等原因的,各区县抓紧协调处置,能调整为浦东商品房用地的,由区县统筹调整落实;确属资金不到位和开发商主观原因的,一年以上的要收取土地闲置费,两年以上的将采取政府收回的办法;确属开发商无力经营的,由政府收回纳入土地储备。

  “客观来说,土地闲置是一个时间段的问题。”业内人士评述说,从交地的环节来说,即使是开发商已经获取了土地使用权,依然还要考虑到从企业土地中标、签协议到最后土地交付,还有一个不可预知的时间段。

  而上海日前还有土地商在做土地转让的工作,过去土地通过协议转让,一些企业手中依然有大量的存量土地可供消化。

  相关政府官员对《第一财经日报》透露说:目前传出要转让的在协议出让时期出让的土地,大多与这场清肃有关系,例如上海某区的一些土地存在拆迁难,以及早期批租出去的时候是以综合用地项目批租的,有些开发商希望能改变用地性质,由综合用地,或者商业用地改成住宅用地,规划一直没得到批准;这是两个主要原因使得该区的土地有很多的存量可以释出。

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  上海闲置土地成因

  拆迁难以实施,这是目前中心城区遭遇的主要问题。

  上海早年主要实行生地协议出让,然后由受让土地的开发商支付一笔拆迁资金,委托各级政府所属“项目公司”负责拆迁。以静安区为例,区房地局历年批出的土地,至今尚有十余公顷未正式拆迁,也无法交付房产商开发。

  据统计,上海全市已获拆迁许可证的地块中,尚有8万住户未能拆迁。去年以来政府着力推进“拆迁工程”,但全年仅完成1万余户拆迁工作,其中还不包括没有拿到拆迁许可证地块的拆迁户。

  城市规划的调整,也实实在在地影响着空置土地的开发。

  上海市规划局规划处处长俞斯佳接受《财经》采访时也认为,近年来上海房价飞涨,与2003年写进《上海城市规划条例》的“双增双减”政策有关。所谓“双增”,即增加公共绿地,增加公共活动空间;“双减”,则指减少建筑容量,减少高层建筑。据此,上海将严格执行住宅楼容积率2.5以内、写字楼容积率4.0以内的标准。但此前政府与开发商签署的土地出让协议中,容积率大多偏高。如今政府修改规划,即遭到开发商反对,双方僵持不下,土地也就先自闲置下来。

  据统计,上海由于改变规划而未能动工的房地产项目有109个,占地623公顷,占全市闲置土地总量的17%。

  土地本身的增加值已超过土地开发的收益。

  上海市社科院房地产研究中心副理事长张泓铭在接受《财经》采访时评论说,土地囤积现象是存在的——在一个高度垄断的市场,土地本身的增值已经超出开发土地的增值,势必导致土地囤积。而对上海而言,土地高度集中在国有开发商的手中,不管他们是否有意,确已享受了土地囤积带来的巨大收益。

  此间分析人士还指出,闲置土地之所以能产生“囤积收益”,与长期以来上海都是大面积出让土地有关,一块地动辄几十公顷,造成少数开发商对大批量土地的垄断局面。即便是有实力的开发商,在受让大幅土地后,也绝无资金实力进行一次性开发,往往采取逐步开发的方式。如此,则土地面积越大,开发周期越长;而在这一过程中,土地已迅速升值,开发商已在无形中获利。节摘自《财经》杂志2005年第一期

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