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郑州3月连推2信托 产品个性与风险防范引发热卖

http://house.sina.com.cn 2005年09月27日16:50 中国房地产报

  本报记者 李格非 郑州报道

  今年6月到9月,短短三个月时间里,河南接连推出两项信托产品,速度之快令人吃惊。而此前,河南的房地产信托市场还是一片空白。更让人感到意外的是,此次发行信托计划的开发商在河南房地产界并不知名,缘何他们能够力拔头筹呢?

  某业内人士一语道破天机:“开发商固然有来自资金方面的压力,房地产信托将为项目提供充裕的资金,对销售形成强有力的支持。但这两个地产项目本身所具有的产品特性和所在区域内无法复制的资源优势,加之开发商和信托发行方各自的业务实际与发展需求,最终促成了这两对‘姻缘’。”

  产品个性鲜明

  6月5日,上海浦东发展银行郑州分行、百瑞信托投资有限公司、郑州黄河大观有限公司合作发行的信托计划面市。该信托计划规模1亿元,期限为2年,预期收益率为5.1%。本次信托借款人为郑州黄河大观有限公司,担保人河南思念食品股份有限公司是国内速冻食品行业知名企业。资金运用于河南省最大的混合地产项目“思念·果岭山水”。

  9月2日,顺驰中央特区信托计划正式发行,计划规模不低于人民币1.2亿元,预计年收益率5.5%,创造了河南省内金融

理财产品收益率的新高。

  郑州黄河大观有限公司和河南顺驰地产先后成为被信托公司选中的幸运儿,与其所开发项目的独特定位不无关系。

  “思念·果岭山水”是目前河南省最大的混合地产项目,位于郑州市城市规划中的游憩板块,背靠邙山,面临黄河,保持着浑然天成的原始黄土风情。产品是以休闲度假为主的雅派居所,涵盖了运动、住宅、商业、酒店、教育、文化、旅游、健康、服务系、配套等十大体系。

  而由顺驰地产与世界客属联合打造的70万平方米国际建筑集群——顺驰中央特区也是从一开始就倍受关注,项目毗邻郑东新区CBD中心区,紧邻世界客属文化中心,而客属文化中心是客家人朝拜祭祖的观光旅游胜地,也是世界客属恳亲大会的永久会址。周边地理优势可以称得上得天独厚。

  显然,这两个地产项目有别于传统地产项目,自身都具有非常强烈的产品特性,发展前景也非常看好。

  设置多重保险

  据了解,这两个信托计划发行非常顺利,受到了当地投资者的热捧。

  9月2日“顺驰·中央特区一期项目信托计划”通过中国农业银行河南省分行营业部各网点公开发售,起点为5万元。至9月5日,短短3天时间销售金额突破5000万元。“思念·果岭山水信托”起点也为5万元,计划发行8000万元,最后募集金额超过一个亿。”郑州黄河大观有限公司副总经理刘学梅对本报记者说。

  “两个信托产品都有超过5%的高收益率,成为吸引投资者下注的诱人砝码。”业内人士指出。

  除了高收益率,合理的风险防范也是投资者所看中的。 “如果达不到预期收益,将启动抵押程序和担保程序,并可操作处置有关房产,以保证房地产投资的安全性。”据刘雪梅介绍,“思念·果岭山水房地产信托计划”采取了多重保障:其一,受益权分级的技术保障,即由30%的劣后受益权全部本金及收益来保障投资者70%的优先受益权本金和收益优先受偿;其二,信托资金全程封闭运作的技术保障,即信托资金完全在受托人和第三方托管银行的监控下封闭运作;其三,由担保人河南思念食品股份有限公司对优先受益权本金及预期收益履行担保义务,提供不低于优先受益权三分之一比例的劣后受益权,并提供不可撤销连带责任担保;其四,受托人百瑞信托有权以成本价80%的价格处置全部思念·果岭山水二期尚未出售的房产,以偿还贷款本息;其五,受托人认为信托财产继续存续面临较大风险,或有确切理由认为信托财产继续增值的可能性较小时,可提前终止信托计划,并按实际持有天数进行分配。

  此外,投资者购买这两项信托产品还将得到项目销售方面的优惠。

  参加思念信托计划的投资者购买该项目的房产,可享受1%~3%的购房折扣,这对一些准购房者和目标消费者具有较大的吸引力。顺驰信托计划的受益人在购买顺驰中央特区一期的项目时,可以享受

房价2%的折扣优惠,同时还可以享受每年5.5%的投资收益,即享受信托收益和购房优惠双重收益。

  不过,也有专家指出,一般情况下,信托的融资成本比银行贷款成本要高,因此众多开发企业还会首先选择与银行合作。信托公司和房地产商的合作看起来很热闹,但有些谈判仍然“有花无果”。

  “是救命稻草还是营养快餐,是饮鸩止渴还是沐泽甘露,

开发商要认真辨别,理性思考。”有专家提醒。

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