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王树人:简析业主投票权规定之瑕疵

http://house.sina.com.cn 2005年09月27日11:28 新浪房产

  王树人:全国人大就《物权法(草案)》,已向全国广泛征求意见。草案中关于“建筑物区分所有权”方面的规定,更加吸引了物业公司,业主,以及法律方面人士的关注。笔者由于职业的原因,接触业主和业主委员会的机会较多,经细读草案中关于业主投票权方面的规定,认为有瑕疵。并就此发表个人看法,望能引起共鸣。达到修正的目的,以利社区民主健康发展。

  一、《物权法(草案)》中关于业主投票权的规定及解读

  《物权法(草案)》在第六章“业主的建筑物区分所有权”中,第七十八条、第七十九条、第八十七条涉及了业主投票权方面的规定。

  第七十八条第二款规定为:“ …… 决定前款事项,应经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意……”

  第七十九条规定为:“业主决定本法第十八条第一款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”

  第八十七条规定为:“对侵害业主共同权益的行为,对物业管理机构等违反合同发生的争议,业主会议经三分之二以上业主同意,……”

  从以上规定,我们不难看出,第七十八、第七十九两条规定的投票原则是一致的。即按面积和人数,这两个因素而决定小区的事项。这里所表述的“专有部分建筑物面积”,简单的说就是业主所购房屋产权证上的面积,人数显然是指业主人数。第八十七条中,仅规定业主三分之二以上,这里仅强调业主人数。

  二、《物权法(草案)》中关于业主投票权规定的瑕疵

  1、和现实生活相脱节,势必造成小区民主管理的混乱。笔者接触的某小区,投资型的业主人数少,但占小区专有部分建筑物面积大。自己居住的业主则人数多,面积小。小区曾为物业公司收费问题而更换物业公司产生了不同意见。自己居住的业主,希望物业管理费越低越好,期望值在每平方米1。65元左右。而投资型的业主则考虑到房产的保值增值,希望物业费能维持在每平方米5—6元。这样才能和高档社区匹配,房屋出租的价位才能保证较高,如果按草案规定的方式投票,该小区永远无法形成协议。现实生活中,法律并未限制业主在某一小区购房的面积、套数。这样有的小区可能一个公司,一个单位在面积上占二分之一,或三分之二以上。

  2、草案中关于“面积”和“人数”的投票规定,不具操作性。因现实生活中,小区内面积和人数并不都成正比,表决权无法确定,故无法实施。

  3、草案中对投票的主体“业主”和“人数”的规定不具体不明确。业主,在草案中未作规定。依据我国《物业管理条例》的规定,业主是指房屋的所有权人。如果依此解释,房屋的共同所有人都是业主,而现实中房屋产权仅以一人登记居多,故草案中的“人数”不明确。

  (二)和现行的法规、规章相抵触,立法滞后,增加法律实施成本。

  我国社区民主的发展,虽-然经历了较长的时期,但由于传统观念等因素的影响,还很不成熟。法律、法规、规章的制定,将起到决定性作用。1996年建设部 颁发了《物业管理办法》,2003年国务院发布了《物业管理条例》。办法和条例根据我国社区民主发展的实际情况,对业主的投票权规定为依据“建筑面积”“住宅套数”等因素决定,具体办法由省、自治区、直辖市决定。据此,已经有省、自治区、直辖市制定了办法,有的正在制定中。

  草案中关于业主投票权的规定,和现行的小区业主投票权确认的规则相比,显然前者不符合实际。和我国目前小区发展的情况相比,显然是滞后的。如果草案中这方面条款不修改,将来实施该法的成本是巨大的。

  (三)草案中关于业主投票权的规定和我国民法中的平等原则相抵触。

  草案中开宗明义规定:“调整平等主体之间因物的归属和利用产生的财产关系”。

  所谓平等原则,它是由权利能力平等,意思表示自愿,经济利益等价,权利义务对等而构成。

  其中权利义务对等是平等原则最主要特征之一。草案中,对投票权方面的规定,把对小区管理事项的八个方面,均以业主人数为制约条件。忽视了业主由于所购房屋的面积不一样,从而所付出的维修基金,承担公摊的面积,物业管理费用等,均是不一样的。拥有10套房和1套房的业主,在投票时,从人数角度看,是平等的。可10套房业主所承担的义务应是10:1的关系,也就是说以人数来制约小区管理的事项,实际上业主对共有部分享有共有和共同管理的权利和义务不对等。

  某小区在某市贯彻《物业管理条例》的若干意见前,成立了小区业主委员会。未把面积作为确定投票权的依据。业主人数约400名, 而该小区开发商和公司购房占总建筑面积的三分之一,投资型业主10余户,占总建筑面积五分之一。小区业委会以占三分之二以上业主形成决议为名,要求更换物业,重新招投标选聘新物业。小区办未经核实已将新的物业合同备案。小区内占面积二分之一以上业主居然不知道小区更换物业公司并且不同意更换物业(主要是大业主)。于是不同意见业主起诉业委会,法院不受理。投诉,政府部门不处理。迫于无奈该小区不同意见的业主,只好以面积为投票权数选举了新的业委会,并要求政府部门备案,此事政府仍在协调中。

  三、建议对“《物权法(草案)》中关于业主投票权的规定”进行适当的修改。

  笔者认为应将草案中的七十八条第二款修改为:“决定前款事项,应当经拥有投票权二分之一以上业主同意。”

  以此类推第七十九条修改为:“业主决定本法第七十八条第一款第五项和第六项规定的事项,应当经拥有投票权三分之二以上业主同意。”

  第八十七条修改为:“对侵害业主共同权益的行为,对物业管理机构等违反合同发生的争议,业主会议经拥有投票权三分之二以上业主同意,可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁;业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

  修改后,符合我国的现状;和现行的法规、规章相吻合;充分体现权利、义务对等的原则。

   陈旭:谢谢王律师的发言,王律师发言题目提出的问题非常的具体,这是我们《物权法》草案当中关于业主投票权存在的一些瑕疵,王律师作了很好的陈述。希望这些问题也引起我们立法机关的注意。的的确确我们在行使相关权利的时候,是以房屋面积还是以居住的人数来确定它的相关权利的,是一个值得考虑的问题。刚才王律师特别比较了一下,有一些投资的购房人买的房屋面积很大,但是业主就只有一个,他有多大的权利。反而有一些居住区的面积,房屋面积小,但是他的权利怎么体现?从制度设计角度来讲,应该考虑这样的问题。

  今天研讨会主要发言的内容到此结束,根据我们的议程,我们还有一项,请我们大会的主席毛寿龙教授做一个最后的总结发言。下面有请毛老师做最后的总结发言。

  毛寿龙:非常感谢各位能够参加我们的会,我们这个会按道理来讲是学术研讨会。学术研讨会的意思就是说不是一个听证会,希望得出很多的结论能够在全国人大在立法的过程能够采纳,更重要的是让我们充分交流各方面的意见。包括业主表达自己的心愿,开发商能够在这个论坛上表达自己的做法,专家、学者根据自己的研究给出一些看法。还有人大立法也可以给出一些自己的思路。政府官员有一个特点,都是立即要执行的。一般政府官员在这种场合都不宜发表意见,但是在内部的会议上他们一定会考虑各位专家、学者的一些想法。作为研究者来讲,我最近老开会,我前两天参加很多活动,像“艾滋孤儿救助”的活动,参与媒体群体事件。

  今天上午在亮马河大厦和几十个各国的专家讨论我们国家环境治理的问题,环境治理当中我们发现很多人受环境污染的影响,也包括对弱者的救济。业主买房子觉得自己是上帝,但是上帝一会儿就成了弱者,为了房子不但伤心,而且伤了命。还有其他很多的问题,过几天还要讨论财产权、法制和经济发展之间的关系等等,通过比较的方法研究这个问题。

  根据今天的会,大家的发言都很精彩,所以我最后大体的说几点我个人的感想:

  第一,我们一定要清楚法律是法律。但是法律重要的基础是符合天理的。很多的决定是有普遍性的规则组成的,这种普遍性的规则就是权利。权利很难约定的,如果权利是能够约定的,那我们的权利很容易被人剥夺、很容易受伤害,因为约定总是有弱势的时候。

  第二,法律一定是要反映人情的。跟我们具体的生活是相关的,很明显错误的事情法院判定他是正确的,那就是有问题了。

  第三,要反映人情。我们制定法律的时候总是要以人为本,而不是管理方便,或者出于为强势的维护或者解决具体的事情。

  第四,法定和约定的关系。在学者看来是法制和民法之间的关系。我们现在很多的领域法制发展很快,但是在这个领域在我看来是民主进行过快,法制没有跟上。民主要以法制为基础,约定没有一个良好的法制原则,这个约定肯定是坏的约定。我们目前《物权法》的制定过程,实际上也是我们每一个积极的公民、积极的业主参与的过程,积极的参与、积极的业主是建设良好的和谐社区非常重要的基础。

  这是我对今天的总结。最后还是谢谢海淀区司法局给我们提供这么好的地方开会,也谢谢新浪网给我们的支持,谢谢各位业主、各位律师、各位专家、各位学者、各位嘉宾的支持,我想今天的会议还是非常成功

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