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王海:配套设施归全体业主共有 不用约定

http://house.sina.com.cn 2005年09月27日11:28 新浪房产

   王海:在实践当中,我们对共有财产这块,主要就是小区配套设施这块有一些具体的案例。今天我给大家讲三个案例,大家可以从案例上看到一些问题。

  第一个案例,在深圳一个小区叫金红山庄,这个山庄十年都没有成立业主委员会,我们去帮他把业主委员会成立以后,我们用换物业公司的契机,对小区进行清产合资,把小区内是凡没有独立产权的都接管了过来。整个小区红线范围之内,所有的配套设施共有财产都已经归业主掌握,归业主监管了。小区的会所租赁给幼儿园了,在业主接手以前,所有的收入都被开发商拿走了,现在租售的收入都被业主管理。现在每年有十万元的收入,业主商量聘请律师、审计师等等一些专业的人员,对物业公司进行监督。

  另外,他们剩的钱也用来

装修小区,把小区的配套设施搞得更完善一些。这是金红山庄会所的游泳池和网球场,现在收回来,归全体业主控制,由业主自己管理、处置配套设施。当时,在接管的时候,开发商也有异议,但是经过我们规划部门查询产权登记的时候,确定它没有独立的产权,因为小区整个独立的使用权属于全体业主的。所以,没有独立产权的部位,肯定就是属于全体业主共有的配套基础设施,这块我们已经很顺利的接管过来了。

  第二个案例,是青岛的一个小区,这个小区的问题是架高层,被开发商卖掉了。这个是当时的架空层卖掉了的车库,用得还是标准的合同。开发商卖了之后,我们在青岛崂山区的相关部门查他的产权的登记情况,经过调查,知道开发商容积率的问题,没有单独的进行产权登记。而且开发商在经过登记的时候,也说明他没有出售。根据规划部门的答复,它的规划中架空层使用的功能是库房,这个不是可销售的面积。

  大家可以看到这是它的产权交易中心的一个答复,它不是建筑规模所内的管理面积。我们已经通过了向规划部门、房地产交易部门进行查询,已经知道它的性质是属于小区的配套,是配套的库房。现在小区配套的其他共有设施,没有销售出去的都已经收回了,都已经由业主大会授权业主委员会收回了。比如说它原来把地面上车位也卖了,有的卖5万、有的卖8万,卖了的都退回来了,收入归业主大会处分。但是,现在已经销售出去的车位,是处在一个什么状况呢?处在业主之间的矛盾,因为要通过一个新的业主大会确定、接管已经销售出去的车库,但是已经买了这个车库的人,就不愿意把车库再腾出来,他们担心把这个车库腾出来以后,将来不租给他用了,这还不是钱的问题,是担心车库又分配别人使用。现在产权问题已经查清楚了,随时可以收回,但是业主大会始终没有作出最后的决定。所以像他们的这种情况,产权查清楚了,但是还没有收回。买了的业主和其他没有买的业主还有一些矛盾,所以一样有问题。

  第三个案例,深圳千泰居的案例,在维权之前先在网上跟规划部分进行过信访,而且经过公证。网上信访是很明确的,而且信访回复里面说明得很清楚,它建的会所是归开发商所有,包括销售利润。其余的地下车库、游泳池都是未分摊面积的共有设施,产权是业主共同所有,当时规划部门是有一个很明确的答复。但是深圳有一个地方法规,我想《物权法》76条可能根据深圳的规定来的。

  这是深圳业主遇到的问题,虽然不是分摊面积,但是产权是业主共有的。但是在深圳的房子当中,有一个附表4。这个附表4有一个约定。约定屋顶的使用权、外墙面的使用权、广告收益、各项公共设施的经营管理权全部归开发商所有。这个是一个很特别的规定,产权是属于全体业主的,但是业主没有使用权,没有经营管理权,也没有收益权,实际上还是相当于没有收益权。这种霸王条款在深圳是很普遍的存在的,这是一个写得比较委婉的,就是说它的使用权、经营管理权归开发商所有。

  还有另外一个更加过分了,这是普遍的附表4,除乙方所购置的物业以外,百事达花园以内其他的共有设施、附属设施及物业均为甲方所有,就是开发商。第二条是外墙、会所、广告、拆卸等等收益都是归开发商所有。第三,小区的经营也归开发商所有。因为深圳有一个地方法规,所以在整个深圳这样的约定很普遍,那么造成一个什么情况呢?在深圳基本上各个小区都在搞维权,地下车库要么就有人用,要么大家都不用,都空着,抵制他们。价格很高的话,我就不用,他们存在这样的情况。

  这样的起诉打到法院,法院最后判,居然判业主败诉。认为这个合同约定明确,而且不违反法律的规定,约定是有效的。我想说明的问题是,如果配套设施不归全体业主共有的话,如果是专有专用的话,他这个配套设施的功能就无法实现,就不能称之为配套设施了。而且,对于配套设施一些共有财产我们国家现行的法律法规实际上规定得很清楚,像房地产管理法,房地产转让抵押时,配套部分一并转移。我们业主买房子,不仅仅是买了建筑物,同时也买了小区的土地使用权。应该说现在对于配套设施等等这些共有财产的界定应该是很明确的,不存在什么争议。《物权法》规定明显有倾向于开发商的嫌疑,有制造新的矛盾的嫌疑。所以,我想我们在《物权法》里面,不应该有这样一个规定,作为配套设施它的性质就应该是共有的,不能够专有专用。如果是专有专用的话,就不能称之为配套设施了。

  对于量化设施上,在规划设计上应该有所突破,一个小区应该有专用的车位,也应该有共有的车位,这样的话,才比较合理。因为时间的关系,我简单的就介绍一下业主维权的时候会遇到这样的情况,如果有约定的话,开发商肯定会用条款对业主进行压榨,如果这样的约定出现在《物权法》里面的话,显然是非常不合适的。我想约定应该是更明确的,配套设施应该是归全体业主共有的。

   陈旭:谢谢王海发言。从王海刚才讲的三个案例,我们可以看出,现在我们在制定《物权法》的时候,涉及到建筑所有权相关的问题,也是我们刚才讲的配套设施的权属、约定还是法定的问题上。我讲一个观点,如果我们全靠法定,没有约定恐怕不行,但是如果全靠约定的话或者是基本上约定的话,我们现在就会出现王海刚才在发言当中提出的这样一些问题,开发商做一些霸王性的约定条款,要求我们的业主,你要买我的房子,就要承诺。所以,在现在的市场环境当中,当然是一家之言,有很多的问题法律还是应该规定的。所以,约定什么,在法律条文上应该做一个明确的规定。哪些问题应该属于规定的,哪些问题应该是法定的。这样的话,以便于我们减少纠纷,切实维护我们业主的权利。所以王海提出的案例,可能给我们一些启发。

  下面请黄勇先生发言,黄勇先生发言的题目是“物权法定原则及实践”。

  

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