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李建国:我从业主变成发展商以后

http://house.sina.com.cn 2005年09月27日11:28 新浪房产

   李建国:非常高兴能够参加关于《物权法》的论坛,我是唯一的发展商代表,和大家进行一下交流。刚才听了很多专家的发言,我也学了很多的东西,我觉得对我们以后的开发有很多的益处。我把我们物业的模式给大家简单的介绍一下。

  我想从我们的经历讲一下,我原来是做投资商,也就是一个投资负责人。我们投资了很多的项目,房地产是其中的一个项目,以前都是做决策,但是没有做过具体开发。现在我由业主转变为发展商,这个感触也是颇深的。

  在当业主的时候,我自己体会很深,也是出现过一些问题,和发展商也有一些矛盾,这些矛盾我觉得人人都有。由于我经常出差不在家里,有一次房子漏水了,把沙发、地毯全部泡得不能要了,东西都很贵重,我找到物业公司,物业公司说当时家里没人,没有人通知我们,这个由你自己负责,发展商说漏水是空调的问题,空调已经过保质期,也只能你自己承担。我当时觉得很委屈,但也就咽下去了,没有让这件事发生争执,因为我没有时间。

  我想和各位说的就是,我从业主变成发展商以后,我就想能够建设一个和谐的社区。我对和谐的理解,我觉得和谐就是平衡,就是妥协,如果两者件不够平衡的话,原来说发展商权利大,业主权利小,这一点我也承认,我也不否认这一点,我想这会逐渐的改观,这是一种权利,这会造成一种矛盾的产生。另外,就是妥协,无论我们现在坐着多少开发商、多少业主,我们都要换位思考进行妥协。原来想要1,现在可能要0.5,发展商也是这样的,我觉得这是很容易的,大家都妥协一下,什么事都变得和谐了。

  如果说不是这样的,都是把自己的利益放在第一,我相信《物权法》出来以后,仍然解决不了这个矛盾,我们作为实践者,《物权法》是由专家学者研究制定,这个时候没有发展商参与意见,但是执行过程当中,必须是发展商来执行。如果执行的时候不能被接受,还是不行的。我相信《物权法》(草案)还是需要拭目以待的。所以,我觉得这些东西就跟刚才教授们讲的公共部分一样,如果国家明确公共部分不可以分割,并且不可以再销售,这个是发展商可以把其相应的成本摊到整个项目的成本当中,那么便没有问题,是有办法解决的。

  我们社区在东直门属于高端的社区,我们把矛盾在我们内部社区化解,我既作为业主,也作为开发商,我结合更多的经验,想出一些办法。我觉得现在有物业管理规定,在中国实行了不过十几年的时间,很短,而且不够完善。但是中国的《公司法》,时间就很长了,相对比较成熟。在这个前提下,我提出一个想法、构思,就是我们发展商在销售之前,拿一定的资金,成立一个物业管理公司。我们投资成立物业公司以后,重点在于聘请专业人员来进行管理和培训。在使它具备了高端项目应有物业公司的规模与架构之后,我们通过公开招标的办法,在社区内对物业管理公司进行招标,但是我们自己物业公司的条件会优于别的物业公司的条件。而且如果在小区里面能够由我们自己公司实施物业的话,我们发展商会把物业公司的股权投入几百万股金分配给业主。也就是说,按照购房人所购房子所占的比例,把物业股金分给业主。

  但是,在发展商销售完房子以后,就要撤离小区,这个时候就需要由业主成立董事会,董事会来领导物业公司。为什么呢?业主真正当家作主,我认为这种方法是合理的,我借鉴并跟了很多国外一些著名的专家、律师探讨过,包括国内的一些专家,都认为是一种可行的,也是一种民主的办法。后来,我们经过细节的研究,现在出了一套方案。这样不会出现以前的一些问题,一是物业公司和业主对立,因为各自有各自的利益。物业公司是必须盈利的,如果不盈利的话,没有办法维持下去,所以他要盈利。而业主希望公开透明,希望少交钱,这是必然的。

  我们的办法使物业股东变成各个业主,这样物业就没有理由赚取,如果赚取的话,就是赚取业主的钱。我们把原来的矛盾理顺,一个是投资者,一个是物业公司打工的形式,为业主打工,也不会出现保安和业主大打出手的现象,所有的服务人员一定会非常尊重他的业主,也就是他的投资人。而既省了一部分的利润,又能够把两者关系搞得更紧密。所以,我们认为成型以后,会在我们社区里面实现,现在也受到了很多前期业主的支持,他们非常赞赏这样的做法。这是我们的一种管理模式。

  另外,我们有一个业主公约。业主公约是经过很多前期的业主和专家、律师共同起草的,这个公约是提前约定,不是发展商的定业主,是前期的业主跟后进入的业主约定,大家一起搬进来以后,要建立一个什么样子的道德标准、一个社区的标准,这个相关的问题我想舒先生比我讲得清楚,他是专家,我是发起者、倡导者。另外,我们有一个三年的售后服务。原来的

房地产没有售后服务的概念,就是房子交给你以后,发展商就算任务完成了。我认为这个不太公平,小到一个手机、冰箱、汽车都有完备的售后服务,唯有房产没有。我们也做了一套方案,在我们的社区,发展商会和业主签合同,我们要负责三年的免费售后服务,这是目前业内对我们比较认可的、政府也非常认可的主要部分。这是我们的模式和一些举措,如果有不理解的地方,大家可以提问,我可以如实的回答大家的问题。谢谢。

   舒可心:谢谢李建国先生。刚才李建国先生讲的,我觉得非常的有意思,实际上他作为开发商,他认为协商是最重要的,他不认为立法是万能的。也就是说,尽管立法写得再好,如果我们整个社会的思维理念,我们社会文化层次不改变的话,大家还是会争来争去,所以构建一个和谐的社会,就是各个主体之间建立协商的机制,这是非常关键的。

  另外,通过他的谈话我们知道,他们让全体业主成为股东,那么物业公司和业主就是一家人,他们之间的纠纷就是自己家的事,发展商做了一些基础性的工作,这些尝试都有不同的报道,大家有兴趣的话,可以报道。

  下面有请房地产知名律师孟宪生先生谈一下他的关于基金方面的看法。

  

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