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秦兵:一栋楼一业主委员会是发展趋势

http://house.sina.com.cn 2005年09月27日11:28 新浪房产

  秦兵:我说的内容不是很多,尤其到了下午,我大概的说说基本的情况。我们现在说的共有所有权有几种。

  从客体上来,有法定的所有权。我们现在共有的大概有这么几部分,第一是建筑类的几部分,包括框架、房体、外墙,这是整个建筑物不可缺少的。

  第二,建筑物的共有部分,比如我们的楼梯、消防设备、水塔、自来水管线。为什么说要进行分类呢?因为你要说分解的话,不同的类分的边界是不一样的。

  第三,整个建筑物的地基,我们基地的所有权。

  第四,对整个住宅小区所共有的绿地、道路、公用设施、墙、小区大门等等。

  我们可以看一下,这四类可以分为三类,只讲“共有”,自己家里的就不讲了。这一类是整个楼都必须有的,我们不能没有屋顶、没有外墙。

  第三部分,也是整个楼必须有的。

  第一部分可以分成三个类,第一个是自己家里的;第二部分是我们整个一层的;第三是全楼的。分类比较复杂的就在于第三部分。我们说的共有权最后要涉及到怎样行使这些共有权。从我们经常看到的,可以分成四大部分、三个大类,第一个是一层自己所有,第二是整个一层,还有整个小区所有的,第三类是大家共有的。作为共有人有一些权利,第一是使用权,各国的规定有一些差别,比如说像德国、法国,我们目前参考的这几个国家,但是这几个国家因为是大陆法系,与我们国家比较接近,参考价值比较大,参考的成本比较低。

  另外,还有收益权都是我们应该追及的。当遭受侵害的时候,有外在的矛盾,但更多的是业主和业主内部的矛盾。我多年来代替业主与

开发商进行各种讨价还价、进行维权。现在来看,入住两年都是业主与开发商的问题,以后就是业主和业主的问题,像我们现在存在一楼把自己的承重墙拆了,导致二楼、三楼逐渐出现裂缝,这种问题越来越多。

  刚才讲到共有权的客体。说到共有权的客体,范围已经讲了。下面讲讲共有权的行使主体,就是谁是主体。目前我们知道的,各国可能有一些区别,我觉得比较有特点的可能是日本的法律相对来说可能细一点。他分了三大类,第一管理团体,第二管理团体法人,第三社区管理团体。管理团体是指没有法人资格的。这个管理团体可以分为两种,一种是一层楼。咱们现在成立业主委员会,一个小区几十个楼成立一个业主委员会。但是时间长了以后发现,我们的业主委员会不可能具体到某一个楼,或是可以具体到某一层。但层和层不一样,完全可以行使独立措施。比如这一座楼,有一层的业主采取了非常细致的方法,完全不同于其他层,完全是他自己投资,自己受益。

  第一,是整个楼形成了团体,形成一个合力。

  第二大类管理团体叫法人,一般的业主委员会不必然成为法人,但是当符合一定条件的时候,有特定财产,有稳定的办公机构,当你符合某些标准的时候,你一申请,可以给你法人资格。这也是一个社区。

  第三,业主委员会属于整个小区的业主委员会,在我们国家最常见的业主委员会,实际上在有些国家是最不常见的,因为它主要是单楼的或者是一层,而我们这里主要是一个小区的物业。

  大概有这么几个所有权客体:第一,把所有权的客体,比如左右房间、上下楼对楼板的部分有权利。第二,对楼层我们有一些特殊的设施,甚至特殊的结构,对整个这一层有权。第三,消防设施,电梯。第四,是整个社区共有,比如会所、道路。

  我们得出一个结论,当我们有一个业主委员会的时候,是不是整个业主委员会要以整个的管理区域为主,我的观点是以后的业主委员会一定要以楼为标准,一个楼一个业主委员会,整个小区可以形成业主委员会联合会或者形成小区业主委员会,这样有利于公共设施的维护。

  我举一个小小的例子,就是电梯的例子,因为我们在座的各位天天都要坐电梯。我们的电梯一般情况下,假如运行、维护的好可以用30年。但是如果电梯维护不好,缺少保养的话,可能七八年就出问题了。电梯出现问题的危害性是很大的。我们过去主要考虑的是电梯一下掉下来的问题。现在则主要是滑梯问题。我给大家看一个案例(幻灯片),北京市的报告,出现滑梯以后,当然事故比较悲惨,人随着电梯一块下去,你要想克服这些障碍的话,必须进行日常的保养,比如日保养、周保养、月保养。不同的保养的水平看的东西是不一样,但谁能保证保养公司能做这个保养。比如电梯,我们来看电机的照片(幻灯片)。

  这是最早的电梯,现在这种已经用的很少了。现在比较常见的是这种电梯,我们叫第四代或者第五代。大家可以看看,现在是五根钢丝,出现问题是钢丝断了,断钢丝是目前发现恶性事故的重要问题。按照正常的维护标准,每天都要去看一次,这是日维护一个重要的核心内容。但是目前因为大部分的社区没有业主委员会,或者是有业主委员会,大家对这些细节不关注,我从来没见过一个业主委员会跟物业公司签电梯日维护合同。只要没有维护,只要没有合同,最后的标准就一定降低。本来每天都要看一趟,最后越来越拖,拖到一个星期或者一个月看一趟,出现的事故就是这样的,钢丝断了一根发现了以后就可以调整,可能五根都断了,一组是三四天之内撑不住了。如果月保养的话,很有可能这个月全都断了,你刚刚发现甚至没有发现,这是很容易出现的问题。

  这个时候我们说到,假使没有发生问题,如果出现问题的话,业主要用生命来承担的。假使已经发生问题了,我们就要对电梯的维护,怎么维护?如果是整个小区的业主委员会决定电梯维护的话,决策成本太高了,比如要启动是否要更换、招投标,这个是业主委员会没有积极性,效率也下降。如果是以一个楼的业主委员会,以一个业主委员会为单位的话,大家会非常迅速,因为作为业主委员会的成员,我天天都要坐电梯,这个积极性是非常高的。

  结合前面我说的,以电梯作为案例,我的建议就是业主委员会要以此为借鉴,这样才能便捷的保护业主的利益。这是我的发言,谢谢大家。

  林喆:谢谢秦兵律师,他讲的非常精彩。他谈了几个问题,一个是共有部分的分类问题、第二谈了共有的权力类别,第三是权利主体的类别,第四是所有权的客体问题。因为他自己本身是律师,他为了更好的保护业主的利益,特别是鉴于业主之间的利益冲突,以及整个业主委员会运作的成本的问题,以电梯为例,谈到业主利益的维护,而且业主的组织更主张是以小团体的形式,以楼的层面,以整座楼的层面,他提出的是很独到的,这个问题以后可以做进一步的研究。他谈了我觉得对我特别有启示。

  第三个发言的是李云亮老师,他发表的主题是“建筑物区分所有共有”。请大家欢迎。

  

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