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宏观调控成效初见 下半年房价涨幅将继续回落(2)

http://house.sina.com.cn 2005年09月27日10:25 中国经济时报

  第二,抑制了房地产投机需求。这一轮宏观调控的诸多措施是针对投机性炒房行为制定的。从政策效果来看,投机性购房得到初步遏制。一是二季度以来,部分房地产投资增长较快、房屋价格上涨幅度较大的省市的房屋销售增长幅度出现较大幅度的回落,其中,上海市2005年1-6月房屋销售仅增长4.9%,比上年末增幅回落34个百分点,天津市上半年房屋销售累计增长10.4%,比上年末增幅回落20个百分点,房屋销售的回落表明需求减少,反映出这些地区投机泡沫被部分挤出。二是二手房交易量大幅下降。宏观调控政策出台以后,尤其
是今年6月1日相关税收调控政策实施以后,投机性炒房成本增加,交易减少,使得二手房交易量大幅下降,市场处于较低迷状态。三是一些已购投机、投资性住房,难以短期炒作,开始转向长期投资的房屋出租市场,租赁市场房源明显增加。

  第三,稳定了房地产价格。由于房屋需求相应减少,房地产市场供求关系得到改善,为稳定房地产价格创造了条件,使新旧房屋销售价格在高位趋稳,并出现增幅回落的趋势。尤其是房屋销售价格涨幅较大的一些城市,房价增幅也开始回落。其中,上海、杭州房屋销售价格涨幅分别比一季度回落7.5和1.3个百分点。另外,由于一些投机房由短期炒作被迫转变为租赁经营,使租赁市场房源供应量明显增多,

房屋租赁价格在低水平的基础上继续回落。

  当然,由于调控政策出台时间较短,且有些措施尚未完善,有些措施落实还需要时间,由此也带来一些值得关注的问题。

  一是一些措施的实施细则正在制定过程中,各地对政策理解和执行并不一致。由于政策落实措施不明朗,加剧了消费者持币待购的心理,一定程度上影响了房地产市场的正常运转。

  二是有些税费政策制定得不细致,调控政策指向是抑制投机性需求,但一些城市居民正常的以小换大、以旧换新的房产交易行为也受到影响,使得二手房交易量较大幅度下降,进而影响一级房地产市场的运行。

  三是部分地区对经济适用房和普通住宅的建设规划落实的进度缓慢,有的甚至停留在书面上,缺乏具体落实和安排,使得房地产供给结构不合理的状况迟迟得不到改善。

  三、预计下半年房地产投资增速继续下降,价格涨幅回落

  展望下半年房地产市场的走势,总体上将受到国家宏观经济形势、房地产调控政策等方面的影响。

  第一,从宏观经济形势看,预计下半年国民经济增长速度将在较高水平上略有下降,全年GDP增长速度将保持在9%左右。较宽松的宏观经济环境,有利于房地产业的稳定发展。同时,工业品价格指数、原材料、燃料、动力购进价格指数相对平稳,其中钢材、水泥等建筑材料价格稳步回落,将减轻房地产建造成本上升的压力,为稳定房价创造了较好的条件。

  第二,房地产调控政策下半年将进一步发挥作用,影响下半年房地产市场供求状况:一是非合理性需求会继续减少。随着调控政策的不断完善和落实,针对投机性需求的调控政策效力还会继续显现,投机性需求将会继续受到抑制。同时,各地的城市改造与拆迁规模得受到控制,由此产生的被动性需求也会有所下降。二是消费者对房价的预期将发生明显变化,影响住房需求的变动。今年连续出台的房地产调控政策,表明了政府稳定房价的决心,也影响着消费者对未来房价走势的预期。据国家统计局近期的一项调查结果显示,只有18%的消费者认为目前是购买商品房的适当时机,比3月份下降了6个百分点;大部分消费者持观望态度,等待调控政策效果的进一步明朗化。这种状况将影响到房屋销售市场。三是房地产在建工程较大,下半年的房屋供给量将继续增加。从2004年初开始,房地产投资过快增长,商品房的施工面积很大,但自去年4月宏观调控以来,由于房地产开发商资金偏紧和对房地产涨价的预期降低等因素,商品房放慢了建设速度,使商品房的竣工率较低,积累了大量在建未完工程。今年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度,使房地产供求形势发生了变化,由于房屋建设周期不能拖得时间过长,以及对房屋价格预期的改变,促使房地产开发商将加快建设速度,预计下半年商品房的竣工率还会提高,商品房的供给会较大幅度增加。

  第三,汇制改革和汇率调整对房地产市场的影响暂时不大。今年7月21日实施的外汇形成机制的改革和汇率小幅调整,释放了一部分人民币升值预期对房地产市场的压力。由于汇率调整幅度较小、投机房交易成本提高,估计短期内,进入房地产市场的投机资金不会大量撤出。即使境外预期人民币继续升值的部分投资资金寻找房地产市场投机机会,但受到连续出台的抑制房地产投机需求等调控措施的防范,难以形成冲击房地产市场的有效力量。总体看,这次汇制改革和汇率调整对房地产市场的影响不大,房地产市场反映比较平稳。

  综上所述,在稳定的宏观经济环境以及在中央继续加强房地产宏观调控措施的作用下,预计下半年房地产投资增速和商品房销售增速继续回落,竣工速度将继续提高,房地产供求形势将发生积极的变化,房地产价格涨幅将平稳回落,全年房屋价格涨幅将低于上年水平。(廖英敏 国务院发展研究中心市场所)

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