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上海房价心理战第二波 见招拆招

http://house.sina.com.cn 2005年09月21日16:29 21世纪经济报道

  本报记者 吴 迪 见习记者 田新杰 上海报道

  传统的楼市旺季“金九银十”已过近半,在巨大的回款压力下,由调控组合所催化的上海楼市降价效应,已经突破个案性、区域性的局限,开始发生广泛效应。在价格持续下滑数月后,上海房价继续以较大幅度向下调整。

  拆招价格战

  9月3日、4日两天,闵行区楼盘碧林湾推出三幢”特价“房源,均价6700元/平方米,这个价格相当于该项目2004年年初的水平,比目前附近地区的二手房均价略低。

  万兆地产则以“特价房”的方式进行第二波降价。今年7月底开盘后,该公司整个8月共签约16次,而9月前8天签约已达58次。这表明调低价格依旧是刺激需求的有效办法。

  另外,部分楼盘二次降价的同时,一些楼盘开始采取保值保价的促销措施,包括“区域均价补偿”和“楼盘差价补偿”两种模式。

  9月3日,位于上海新江湾城的上海梦想·雍景苑开始实施上海首个《购房价格全面保护计划》。一是推出优惠价格,并对已经购买了第三批房源的老客户,按照新价格补偿差价;二是采取特别“保价”措施,如9月17日至2006年6月30日行情走低,雍景苑开发商将按照区域平均价格,把落差部分补偿给客户;三是推出“价格锁定”措施,购房者如“锁定”保价期间某一阶段价格为最终补偿价格。

  与此同时,位于普陀区的新湖明珠城则引进1999年、2000年曾在北京、广州、深圳等地出现过的“无理由退房”措施,同时配以“楼盘差价补偿”。

  其实,这两种看似类似的促销方式,却有着实质的差别。“雍景苑的区域均价补偿,关键的问题在于区域均价的标准,而目前看来,这似乎是一个‘假命题’。”信义不动产研究中心的分析师指出,“开发商提出的区域——新江湾城,目前已建成楼盘仅‘上海梦想’一个,到2006年6月,所谓的区域均价参考楼盘也屈指可数。同时,所谓的均价究竟怎么算,采用什么标准,开发商有更大的主动权。”

  “新湖明珠城的楼盘差价补偿及无条件退房,则相对有实际吸引力。这个促销措施将写进

购房合同的,同一楼盘不同时期的均价比较也具有可操作性。”

  该分析人士认为,不管是差价补偿还是直接降价,或其他促销方式,都只有在接近买家规避风险或价格的预期时,才能吸引买家。

  “今年楼市在政府调控措施的影响下,出现特殊情况。”对于自6月以来开始出现的两波降价潮,

房地产专家蔡为民指出,在今年调控前将近一年时间,由于上海楼市价格猛涨,有相当一部分自住需求被压制,而5、6月的调控之后,楼市降温明显,价格也有所下调。但这时,一部分开发商有意推迟上市时间,避开调控的高峰期。相对于短期内调整价格,他们更寄希望于后两个月的传统旺季。

  “观望期是正常的,凡是采取了比较严厉的行政措施,一般都会带来比较强烈的反应,但长期观望肯定会对市场带来负面影响。”上海财经大学教授印堃华指出,上海刚性需求释放情况大家都在观察,原因就是大家心里没底。

  浦东房地产经济研究中心主任李战军认为,短期产生的成交略涨的情况并不能反映上海楼市的真实需求,只有价格才是催化市场的关键要素。

  “已经开始选择降价的开发商,在一次降价效果不理想的情况下,再次降价不可避免,因为选择降价的背后往往是资金链已经出现了问题”。

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