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万达拟明年初以REITS形式境外上市

http://house.sina.com.cn 2005年09月08日09:27 第一财经日报

  本报记者许慧颖发自北京

  昨天,记者从大连万达集团(下称“万达”)董事长王健林处得知,万达将于明年一季度打包旗下购物中心以REITS(房地产信托投资基金)的形式境外上市。而并非用整个万达集团的身份实现IPO。王健林称,由于签了保密协议,目前不能透露合作方的身份,而双方合作的基金名称目前也还未定。

  首笔50亿元资金已注入万达

  对于合作方的背景和具体合作细节,王健林也表示不便透露,只回答对方为某外资财团。并且第一笔资金已经注入,金额在人民币50亿元以上。双方将会进一步合作,首先选择万达的一部分购物中心打包成资产包以REITS的形式上市。REITS一般有5~7年的年限,如果股价上涨,他表示,会再打包另一批购物中心上市。

  而双方的股权分配、REITS规模现在仍不得而知。不过,根据合生创展(0754.HK)转让20%股权融得约人民币10亿元资金情况来看,万达所转让的股权可能要高得多。

  可能会选择香港特区或新加坡上市

  由于内地尚未正式出台相关的法律配套,因此万达的上市的地点会选择在香港特区或新加坡。这也是内地大多数REITS的境遇,去年银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》,但业内人士认为内容总体上跟市场发展形势还不能完全对接。如果政策允许,逐步引入REITS制度,允许设立本地化REITS,将进一步减轻房地产

开发商的资金压力。以REITS形式到各交易所上市则是未来更简单快捷的一种融资方法。

  目前,万达在全国15个城市有15个购物中心(不包括筹建项目)。总投资逾百亿元,而明年商业广场将增至30个以上,为此万达还将多投资200多亿元。在采访中,王健林丝毫未掩饰万达资金链的紧张,“否则我就不用上市了!”万达新的五年计划中显示,到2010年,将建成50个以上购物中心,总建筑面积达到700万平方米,年收入租金40亿元。

  对以REITS形式上市预谋已久

  2004年4月央行出台新政策,购物中心被列入“限制支持行业”。内地的融资渠道难以满足

商业地产开发中所需要的大量沉淀资金,使得多数开发商苦于压力分割出售产权,万达也因此引发诸多纠纷。解决了纠纷后的万达表示,从今年开始,不再分割出售而是自己长期持有经营。无疑,这对万达的现金流是一个巨大的考验。王健林表示,在没有建立低成本且稳定的收入系统前,采取寻找战略投资者合作外加一部分贷款。而从长远来看,将更依赖REITS。

  显然,王健林对于以REITS形式上市预谋已久,相信这也是不再出售购物中心产权主要原因。因为REITS是一种以现金收益

证券化为标的的融资工具,它要求专注投资于可生产定期租金的地产项目(即收入的较大部分必须源于地产项目之中)。因此它对一次性出售无经营性租金回收的住宅项目没有关系,而同以经营收益为主的商业地产项目密切相关。

  中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利认为设立RE-ITS,可以为优质商业物业提供良好的退出渠道,从而破解当前国内商业地产资金与专业化运营瓶颈。目前,已有多家公司预谋这一途径。包括深国投、凯德置地在内都在积极筹措建立以内地商业物业为主的REITS。

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