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北京针对38宗土地设定大限 开发商放弃幻想

http://house.sina.com.cn 2005年09月02日10:31 第一财经日报
  本报记者 梁振鹏 发自北京

  编者按:

  拖欠土地出让金一直是土地市场的一个老问题。北京此次针对违规土地设定“生死大限”,再一次反映出政府对房地产市场调控的决心,这也是稳定房价的一个有力举措,正如央行建议取消预售一样,此次清理违规的土地项目同样扼住了开发商的命门;但同时也要看到,许多开发商正面临着资金的窘境,生存压力正愈来愈大,他们将继续缓交还是放弃项目开
发呢?

  “一直以来,北京市有不少房地产开发商都在有意拖欠土地出让金,目前政府就是要严厉杜绝开发商的这种恶劣行径。”北京市国土资源局副局长张维此言,掷地有声。

  “由于这38宗地是北京市历史遗留项目,牵涉到特殊背景,所以,如果相关房地产企业在9月30日之前积极配合的话,政府还是会给予出路的,否则这38宗地届时一定会自动纳入政府储备。”北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维在8月26日的新闻发布会上斩钉截铁地说。

  不过,《第一财经日报》记者近日采访中获悉,针对北京市国土局的“9·30大限”,涉身其中的部分房地产开发商,已经不抱有任何重获土地使用权的期望,彻底放弃了项目开发。

  38宗地情况各不相同

  “一直以来,北京市有不少房地产开发商都在有意拖欠土地出让金,他们这么做的理由就是:历史上政府从来没有动过真格!目前北京国土资源局就是要严厉杜绝开发商的这种恶劣行径。”张维此言,掷地有声!

  8月3日,北京市国土资源局正式发布的《关于解除38宗地国有土地使用权出让合同的公告》,声称:北京恒远房地产开发有限公司隆丰公寓等38宗土地,因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款,依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第14条的规定和土地出让合同第十章第34条的约定,解除该38宗土地的出让合同,收回国有土地使用权。

  该公告发布后,在北京房地产行业中顿时激起千层浪,这是因为:欠缴土地出让金而被政府收回国有土地使用权,在北京历史上还是首次。

  记者了解到,北京市国土资源局于8月3日收回38宗地的土地使用权之前,曾督促过相关房地产企业尽快交清地款的。

  北京市物资房地产开发公司一直在开发“广安门住宅小区C区”,该宗地为13882平方米,合同地价款为6088.5万元,不过,在今年6月份时,该公司只向北京市国土资源局交纳了4417.7万元,“在北京市国土资源局发出警告之后,本公司于7月份补交清了剩余的地价款,所以8月3日市政府发布的公告中没有本公司的名称,在该项目上本公司已经投资了8000万元,还好没有白费心血。”北京市物资房地产开发公司负责项目开发的一位负责人耿昊向记者庆幸地表示。

  “当然,政府的本意并不是想让北京出现烂尾工程。”张维表示,8月3日公告发布后,为妥善处理这38宗地的善后事宜,本着积极推进、实事求是、公正合理的原则,北京市国土资源局在实地察勘这38宗地情况的基础上,再次逐一调查这38宗地公告后的情况,与涉及的开发商都进行了沟通,大多数开发商都表达了积极的态度,希望得到政府的帮助,继续完成项目开发。

  这38宗地的具体情况差异也非常大,张维详细地介绍:按照工程进度,已经开工或建成的有5宗,已经完成拆迁的有9宗,部分完成拆迁的有6宗,尚未拆迁有17宗,特殊情况1宗;按照交款的情况,一分钱都未交的有22宗,只交了20%订金的有15宗,交了50%的只有1宗;按照用途分,住宅项目有11宗,工业项目有5宗,商业、办公项目有22宗;按照项目性质分,危改项目有15宗,绿化隔离地区2宗,还有涉及到其他开发项目有20宗。分门别类给予最后机会

  在与相关房地产开发商沟通大半月之后,北京市国土资源局在8月26日举行了新闻发布会,张维表示虽然原土地出让合同已经作废,但是如果房产商有诚意继续开发的话,会“分门别类”地给予开发商一次机会,不过将9月30日定为最终期限。

  在“分门别类”的方案中,对于“大体上对已经建成和已经开工的项目”,因为房产商已经投入了大量的资金,考虑到“在政策上来讲并没有闲置”,如果房产商愿意继续运作这个项目,就会允许其继续办相关的手续,尽快地补交相关的费用。但是,这个不能按照原来协议的价格,政府按照“市场公平原则”考虑,会重新调整地价,走法律程序。“如果有其他房产商愿意出更高的价格,即使这个工程已经竣工,那政府也有可能把土地使用权给予其他的参与竞争者。”

  对于第二类已经完成拆迁的9宗地,房产商前期投入也比较大,“特别是在建成区、城市核心区,拆迁是主要的成本”。由于完成拆迁,原地块已经变成“熟地”,房产商如果在9月30日之前正式向北京市国土资源局申请入市交易,可以参照处理原来历史遗留问题的458号文件规定,考虑入市交易,走公开的“招标拍卖挂牌”程序。如果说逾期还没有申请,那表示房产商自动弃权,这些地将自动纳入政府储备。

  对于“完成部分拆迁”的这6宗,应该说地皮正在由“生地”变“熟地”的过程中,房产商也投入了一些费用,也可以参照458号文件正式提出项目申请,如果房产商能够在9月30日之前完成拆迁,就可以转入“一级开发”。否则,还会按照土地法规纳入政府土地储备。

  对于“尚未开始拆迁”的17宗地,房产商既然没有资金投入,就证明无力运作,那按照458号文件允许其在9月30日之前申请“一级开发”,如果房产商连申请“一级开发”能力都没有的话,这些地也会自动纳入政府储备。

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