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任志强:建经济房为什么费力不讨好(附表)

http://house.sina.com.cn 2005年08月12日11:37 新浪房产

    华远集团总裁 任志强/文

  经济适用住房政策从1994年开始实行一直是社会上和政府关注的重点问题,并有全国人大代表和政协委员在两会期间提出过取消这一政策的提案。经济适用住房本来是政府用转移支付的方式(免交土地出让金,限制开发成本与价格的砖头补贴)解决中低收入家庭住房的特殊政策。明确的国家将补贴优惠向中低收入家庭倾斜政策,理应受到各级政府的支持和社
会的普遍欢迎,但为什么却成了费力而不讨好的政策。众说纷纭,为解此迷,REICO工作室进行了专门的调查研究,希望能说明真实的情况。

  一、经济适用住房总量超过商品房住宅总量

  现行政策中将经济适用住房分为两大类:一类是社会上普遍意义上的称呼,由

开发商
房地产
开发的方式建设的,由政府定价对社会公开销售的经济适用住房。1998—2003年共竣工2.68亿平方米。

  另一类则是按经济适用住房的有关文件规定,用合建、集资建房和特殊单位自用地自主建设非公开对社会销售、只面对特定对象,用成本价或房改价售房的经济适用住房。这部分经济适用住房的建设总量巨大,1998—2003年竣工面积约为11.28—13亿平方米。

  同期两类经济适用住房的竣工面积总量超过了房地产开发企业商品房开发累计竣工的总面积(11.62亿平方米)。公布统计的房地产开发有关数据中并未包括这部分非公开建设的经济适用住房,表面看经济适用住房引发了房地产开发的结构性问题,但实际上经济适用住房的建设总量和比例都远远大于预期的统计。房地产开发方式所建设的经济适用住房仅占全部经济适用住房的不足20%。

  二、经济适用住房的供给对象是谁

  1994年国发【1994】43号文件并未对经济适用住房对象中的中低收入家庭给以明确的范围界定。而各地方的文件规定中曾普遍将政策的目标群体涵盖为“低收入家庭”到“中等偏上收入家庭”范围内,约占全社会70%的家庭群体。

  2003年6月国家发改委、建设部、国土资源部联合发文【发改投资【2003】492号文件】中明确经济适用住房的对象为中等偏下收入家庭,则将供给的对象限定为按照国家统计局城镇居民收入分组方法中的“中等偏低以下收入家庭”和“低收入家庭”两个部分,约占全社会城镇家庭总数的30%(含困难家庭用廉租房解决住房问题的部分)。

  中央的文件在几年之中明确,随着住房制度改革的进程和货币化分配之后,房地产市场的发展进程,已将经济适用住房的供给对象从约占全社会城镇家庭户数的70%缩小到30%。明确了政府应承担的建立社会保障性住房的供给体系,重点面对占全社会中等偏低收入和低收入家庭的30%的群体。

  但中央文件下达之后,各地方政府并未及时的修改地方性法规,许多地方政府的文件中仍按原70%的家庭供给对象为限制性条件,并没有将转移支付的砖头补贴真正落实于应享受保障措施的中等偏低以下收入的家庭。

  三、经济适用住房的实际供给情况

  非房地产开发方式的经济适用住房是在建设之前就有特定供给对象的,并且非社会发售。因此并不在社会中产生影响,因此REICO工作室的报告将重点调查分析放在了用房地产开发和社会公开发售的方式供给的经济适用住房上。

  在北京市(首都)、太原市(国家经济适用住房试点城市)、西安(全国经济适用住房市场总量比例最大的城市)三个城市的重点抽样调查中,按收入分组的购买情况如下。

收入等级 最低收入 低收入 中等较低收入 中等收入 中等较高收入 高收入 最高收入 70%家庭 30%家庭
收入人群比例 10% 10% 20% 20% 20% 10% 10%
北京 20% 9% 13% 17% 16% 12% 13% 59% 42%
西安 3% 7% 15% 20% 17% 34% 4% 45% 25%
太原 14% 22% 28% 19% 12% 5% 0% 83% 64%

  北京、西安、太原三城市中符合70%家庭组供给对象的比例分别为59%、45%、83%,如果按30%家庭为供给对象则比例分别为42%、25%、64%。从调查的情况看,不管是按任何一种供给对象的标准看,都有平均不少于37%--56%的经济适用住房并没有用于解决应享受政府砖头补贴的供给对象家庭,使政府财政转移支付的政策倾斜不但没有起到调节公平的作用,反而加大了差距,并挤占了中、低收入家庭的应有供给量。

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