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六方会谈:宏观调控背景下的地产融资新路径(6)

http://house.sina.com.cn 2005年08月06日18:03 新浪房产

  王世渝:如果你的企业真的是这样的话,我没有看过你的财务报表,你的企业是一个很简单的。你首先是零负债,我们这里很多人可以帮助你解决,孙飞、李晓东也可以帮你解决。你的条件资金解决是很容易的。

  陶冬:天津已经有地产银行,实际上中国金融体制改革已经处于前沿,中国也在寻求金融创新,包括四大国有银行的改制上市,这些已经摆在前端的位置,作为地产提出很多新
的课题,实际上归结起来就是让国际的REITS冲击一下中国的房地产金融,实际上是互动的。有利于中国的监管当局加快金融的立法,如果2006年再不准备,别人就会强占你的市场,好的东西都被别人拿走了。作为融资来讲,房地产老板,总是讲如何操作,为什么昨天的对话说要研究宏观的东西,研究帐目的问题,实际上你们应该提前安排融资帐目的安排。你不是零负债吗,第一是向银行借款、按揭。其次是中国的信托投资机构是金融机构,你在四个城市,我想每个项目融资一、二亿元不是很难。三、私募、股权战略投资者都可以帮助你,包括国内的战略投资者,这也可以。如果你有商业地产、写字楼,我们可以让境外收购你的资产包,到新加坡、香港上市,如果你的企业很大,可以在国内和美国上市。如果你可以找到国有银行担保,我们给你发企业债券,你的融资途径都是通的。

  客座主持:刚才给了很多的融资路线,第一个问题要问题你自己,你的公司将来想如何走。不同的融资方式对公司将来的融资方向是有帮助的,但是将来是有冲突的。这样的好处就是不需要与这么多的财务机构打交道,关键是你想怎么做?我认为很多人有很多的解决办法,讲房地产投资银行,但真正老师讲,所谓的房地产投资银行,真正做得大的并不是房地产投资银行,所以房地产投资银行在国外只是专著一样事情。真正大的就是国际的同行,包括摩根,他们购买了地产专业的服务,有的是分开的,绝大部分是分开的。他们到底做什么业务,基本上是管理房地产的基金、房地产的借钱服务、帮你去怎么样,他们的投资银行主要分两部分,一是传统的投资服务,另外一部分是管理房地产基金。中国这么大,有多少钱进来都可以融掉,因为最终税收还在中国政府手里。

  李坚平:中国的外汇信托办法还没有出来,原来广东国投为什么破产是因为做的境外的业务太多,现在我们只是帮助境外的基金进行管理,如果信托公司赔了,也不会给他赔款。实际上信托公司不准做负债业务,我们应该呼吁我们的监管当局尽快出台外汇监管办法,让更多的资金进入中国的市场。陶冬也说了不希望外资进来,如果是外债进来,可能会造成金融危机,如果短期的资金会造成金融泡沫的风险。一般资金进来三年至十年,我们可以让房地产做全程的金融服务,关键是企业是否值得合作。外资应该以信托的方式进入中国的房地市场。

  客座主持:这是不可能的,不是另外一种方式,肯定不是REITS。所谓的REITS他们拿着别人的钱给别人回报,这是不太可能的。

  李坚平:我并不是讲REITS的概念,境外的资金可以通过信托进行理财。

  客座主持:这要等信托的信誉达到国际的水平,别人的钱才可以让我们来管理。

  开发商:为什么谈今天的主题,有一些专家判断是冬天来了,昨天听了陶总的讲话,作为冬天来了,或者地产不太好作了,难道是开发商的问题,是否是地产金融界的冬天来了,但是我看了诸位都很轻松,难道就是开发商的问题吗?

  陶冬:我将这个问题分成两个阶段,我是长期做投资的,过去我不和地产商打交道的,第一次是在北京首届房地产金融政策赏发言,当时的题目是从银行主导到金融主导。过去的开发商只找银行,不找我。我为什么不找地产商,朱总理在93年就规定,中国的房地产不上市,所以我看了一下,朱总理的话到现在,基本上通过正门上市的房地产公司只有深圳的几家,不让房地产公司上市,所以这一行的也不去找他们。这就形成了这么多年,投资银行和房地产商大家都不接触的结局,现在也是两方面,现在是地产商认为银行已经有问题了,所以才想多元化的找融资渠道,现在的服务水平也是非常的低,香港的REITS还没有出来,但是延伸的产品已经出来了。已经有了REITS的基金了,中国的金融服务水平实在是太落后的。这个时候,确实是需要金融很好的反省,提高金融服务的时候。

  李坚平:以前有很多非金融的东西,中国的金融发展慢这是因为政府的政策导向,现在政府觉得这种东西和国际惯例是不接轨的,国际认为金融还是金融的事,最近发展商感觉贷款的门槛高了。所以开发商感觉到以前不用操心这件事,拿了地,基本上就可以空手套白狼,但是现在不行了。大家不要认为心情沉重了,因为社会越往后发展,分工越细致,开发商做好自己的事情就可以了。金融银行都是国家办的,只要将项目搞好,会有很多的资金求你,关键是你手上是否有何新竞争力。融资的事情可以交给投资银行,关键是否友好的项目,吸引金融机构。当然在现在的基础上,宏观调控或者这种变化,包括外资的冲击应不是在全国范围。也许在前沿城市大家感觉比较大,但是在二线、三线的城市,地级市还是可以做的,土地的钱仍然可以欠的,对于开发商来说的话,用到银行的钱是第一选择。你的财务杠杆会做得最大,出了问题,银行会兜着。这种好事情,银行站在自己的角度,这种事情让你做成的概率越来越少,要你四证齐全才可以贷款。雪中送炭是基金和风险投资干的事情,他们的要求不同,但是风险投资也不会要你5%、6%的回报。现在要关注一些新的金融工具,金融品种。所以我说,做好自己的事情,一定是第一位的。对于我们信托公司,找我们的项目很多,而市场上跟我们竞争的产品很少,我们的产品基本上是供不应求,瓶颈在哪里,不缺少项目,但是缺少好的项目。

  陶冬:我昨天的讲话给部分的发展商带来了悲观的影子。我对中国的房地产是绝对的看好的,今年和明年只是小小的浪花。但是对于浪潮中的人来讲,一个浪花可能是灭顶之灾。这个命题很好,几百万年前,我们人类的祖先,在生物空间并不是最强的。也不是最优希望的,成为万物之灵的,可以主导地球的,在这个过程中,我们的祖先作了一件聪明的事情,适应了环境,改变了自己,并且通过这个逐步的进化,我想这也是非常重要的,当我们刚刚开始做的时候,今天中国的融资渠道,金融产品仍然处于非常低级的阶段。今后还有相当长的发展过程,这也是要面临的。今天我们的融资空间90%是来自银行,不要说十年以后,我们仍然会这样。我们需要进化,我们需要视野,如果将世界上各种各样的发展商的案例拿出来看的话,让发展商灭顶之灾的不是价格下跌了。而是资金链断了。尤其在上升中所有人都是借款发展,环境变化了,如果不注意减少债务和适应环境的变化,我想不会等到五十年、一百年。

  客座主持:刚刚蒙受了这么多的惊怕,最后陶总说房地产还有五十年、一百年的前景和发展。我们在掌声中结束本次的对话。

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