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宏观调控作用显现 供求平衡才是理性市场

http://house.sina.com.cn 2005年08月06日11:02 参考消息·北京参考

  ● 文 / 陈泽欣

  - 国家统计局日前发布的最新报告指出,1-6月份北京商品住房固定投资总额下降了8.1%,新开工面积下降了31.7%。投资额与新开工面积同时出现负增长,这在北京商品住房市场发展历史上十分罕见。这是不是意味着楼市拐点已经出现,此前一路高歌猛进的北京楼市出现转折?

  - 打击投机需求 调控成效显著

  一直以来,北京商品住宅投资规模均呈现逐年增长的趋势,差别仅在于涨幅的大小有所不同。去年住宅投资额同比上涨接近20%,即使是受到“非典”影响的2003年,住宅投资依然有4%的涨幅。可见,今年上半年北京商品住房投资总额下降,确实比较反常。

  通过研究可以发现,住宅投资由增长变为下降是从5月份开始的。根据市建委的统计,1-4月商品住宅投资同比增长2.5%,而1-5月的投资却同比下降3.2%,到了1-6月的数据更是下降了8.1%,有逐渐增大的趋势。

  另据统计,二季度北京市房地产企业景气指数同比下降0.96点,企业家信心指数比一季度下降5.8点。显然,开发商信心不足是上半年住宅投资减少的原因之一。

  对于目前这种状况,全国工商联住宅产业商会会长聂梅生将其形容为“处于十字路口,四面都是红灯”。“一系列房地产新政颁布之后,现在是处于执行、操作阶段。政府有关部门应该调控供给与需求,而现在是所有的政策都出台,相当于十字路口四面都是红灯。”她说,此时需要冷静思考,理性分析下一步市场发展的趋势。

  聂梅生说,房地产新政的效应正在逐渐显现出来,但在全国各地的表现有很大差别,有的地方增幅趋缓,有的地方是负增长,还有的地方增长加快。因此,下一步应该因地制宜,根据各个地方的具体情况来进行调控,在政策上有所区别。

  最新数据显示,二季度全国35个大中城市的商品住宅价格回落了1.8%。短短的一个季度时间便取得这样的结果,调控成效非常显著。但从另一方面看,目前各大城市几乎都出现了市场交易量下降的情况,供需双方交易出现冻结效应。例如5月份北京市新增商品房交易数量锐减48%,多个区县交易量为零,5月份登记交易面积156万平米,在“国八条”发布前的4月份是298万平方米。

  “新政出台是要打击投机投资性需求,但是自用性需求也随之趋缓了。”聂梅生说。

  有理由相信,市场冻结、未来前景充满不确定性是投资额连续减少的主要原因。

  - 持币待购不利住房消费

  据央行最新调查表明,城镇有意购房人数创历史新低,为买房而储蓄的居民人数占比明显回落。结果显示,未来三个月打算购买住房的居民人数占比为19.1%,较上季下降2.9个百分点,较上年同期下降2.2个百分点,降到历史最低点;储蓄动机为“买房或装修”的居民人数占比为11%,较上季下降0.4个百分点,较上年同期下降0.8个百分点,也降到了历史最低点。

  对此,中国城乡建设研究所所长陈淮表示,公众产生观望情绪的根源在于规避价格涨跌的风险,“人们认为明天的价格有可能比今天低”。他指出,今后二三十年中肯定要经历房价涨跌的过程,问题是老百姓应该不应该承担这个风险?“人们投资股票,获利的代价是风险,但是人们买房子绝大多数是自住,这个合理的目的下应该不应该将风险加在老百姓的身上?”他说。

  陈淮进一步指出,价格波动的风险只是一方面,其它还包括利率风险和制度变化所带来的风险。“在住房制度变化过程中,供给和需求在不断变化。计算总供给和总需求必须要考虑到至少十年的时间,每一年的变化可能非常大。购房者可以在一年内集中买房,也可以推迟或者提前购买,由此带来了房价以及供求关系变化的风险。”他说,此外利率、税率、汇率、通货膨胀率的变化目前都处于高风险期。

  据国家信息中心提供的数据,1至5月份房地产消费贷款中,居民户同比少增200多亿元,购房信贷消费明显减少,而城乡居民储蓄存款同比却多增315亿元,储蓄存款多增很大一部分是从减少住房消费转移过来的。

  “宏观调控政策对房地产热的抑制作用已逐渐显现,炒房者的投机行为受到遏制,但是短期内居民买房的意愿减弱,持币待购行为增加,不利于今年住房消费的增长。”国家信息中心高级经济师祁京梅说。

  - 房价要与经济增长相协调

  国家信息中心首席经济师祝宝良分析认为,在居民期待房价进一步走低和商品房买卖交易成本不断走高(如对二手房交易征收个人所得税、缴纳营业税等)的双重心理驱动下,购房群体持币观望者明显增多。他预计,如果没有新的政策出台,观望气氛在年内不会消失。

  聂梅生指出,要区别居住问题和住房买卖问题,“这两件事不要混合在一起”。严格来说,在全部购房款中,只有相当于现期房租的影子价格的那部分支出才是消费,其余购房款则体现的是储蓄投资行为,投资收益就是未来的房屋租金和级差地租或者其资产增值形态。

  “只要经济增长,房价就会搭车上升。”聂梅生说,投资购房就是对经济增长的投资,期望分享经济增长的利益。GDP、人均收入、房价三者相互关联,不能说GDP增长,房价反而要降低很多才对。期望分享经济增长的成果,是整个房地产和投资房地产的每个居住者的期望。

  著名经济学家樊纲认为,必须认识到房地产市场需要调控,而且需要尽早调控。“如果没有调控,市场一直高涨下去,投机行为就会不断扩大。最终可能会导致经济危机,楼市价格大幅度下跌。他说,周边国家以及国内的某些地区都有过这种经历,而早一点调整就可以防止这样的情况发生。”

  “从这个意义上来认识调控,要不要调控,要不要对投机进行抑制,我说要。”樊纲表示,要从积极的角度看待调控,要从有利于房地产市场持续、稳定、健康发展的角度来看调控。“对于具体政策大家可能会有不同看法,但调控是必须的。”他说,调控生效后开发商的日子可能会不太好过,可能会出现有价无市或房价连续下跌的情况,“投资也许会减少,因为预期发生了的变化。”

  对于观望期结束的时间,樊纲认为,市场应该依靠自身的力量逐渐调整、恢复,不是一味等着政府来救市。“如果市场已经发生了比较大的变化,说明政策开始见效,这时恐怕才会有相应的后续政策出台。”他说。

  - 理性市场需供求平衡

  中国房地产业协会秘书长顾云昌表示,2003年之前国内房价一直平稳增长,但是从去年开始房价上涨速度明显加快,宏观调控政策就是在这样的背景下出台的。“中央出台政策意在稳定房价,即涨幅放缓。”他说,但是现在大多数舆论认为房价会下降,这是造成现在市场观望的主要原因。

  “如果想要市场回归理性,归根到底是要建立一个供求基本平衡的市场,这样才能够达到调控的目标。”顾云昌说,在自由竞争的市场中,许多问题都会迎刃而解。如果是一个供不应求的市场,一些结构性的问题很难得到解决。但他强调,在抑制虚假需求的同时必须注意保护真实需求,因为房地产是国家经济的支柱产业。

  聂梅生认为,不能将居者有其屋演绎成居者有其产,误认为要居住就只能买房,这就把几乎所有的家庭都赶到购房市场,所以购房大军浩浩荡荡。她认为,政府应建立严格的住房保障体系,使低收入家庭住房和市场分开。“解决中低收入家庭,重点应关注租金价格,其次才是房价。”她说,如果能够以较低的价格租到住房,实际上可以产生抑制房价的作用。

  “现有的经济适用房政策是让中低收入者买房,使中低收入者的负担增加。”聂梅生说,政府一旦有利用土地利益的驱动,就有悖于解决中低收入住房的初衷。经济适用房应一部分进入租房,列入社会保障体系,一部分进入有社会保障性质的中低收入住房,由现在的砖头补助的办法转变为人头补助。

  聂梅生指出,现在大城市虽然房价较高,但是租金并不很高,住房投资价值很小,但仍然热销。这表明我国居民总体上对于住房的储蓄倾向和投资愿望偏高,而消费倾向偏低。在这种情况下,地方政府因为房价下跌而承受的压力,远远高于因目前房价上涨而承受的压力。房价如果长期低迷,就有更现实的社会经济压力。“因此,房价稳中有升应该说是最理想的。”聂梅生强调。

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