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海外资本才露冰山一角 掠食京沪物业兴致不减

http://house.sina.com.cn 2005年06月25日10:54 第一财经日报

  上海高档住宅的销量已急剧萎缩,但海外资金的投资欲望仍很强烈。第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司(下称“第一太平戴维斯”)董事李昕表示,摩根士丹利和高盛这样的海外基金最近也频频委托他们寻找合适的物业

  继5月底,市场传言摩根士丹利将收购上海明天广场尚不足半月,中海集团持有的上海广场就被摩根士丹利以8.46亿元的价格迅速收入囊中。3天后,又传出荷兰ING正在洽谈收
购位于上海淮海中路的甲级写字楼——华狮中心的消息。

  “上海高档住宅的销量已急剧萎缩,但海外资金的投资欲望仍很强烈。这2个月,每周都有超过两批的海外基金找上门来,表示想收购上海的高档住宅、办公楼或者商场。”第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司(下称“第一太平戴维斯”)董事李昕表示,摩根士丹利和高盛这样的海外基金最近也频频委托他们寻找合适的物业。个人投资欲望再次走强

  6月17日,第一太平戴维斯与香港永亨银行联合为其VIP客户举行了一个小型的投资研讨会,目的只有一个——打消客户对市场的疑虑。会场上基本座无虚席,其中有不少港台人士和高级白领。

  刚从公司赶来的陆小姐是一位“海归”,年初刚买下由上海和黄开发的高档住宅——汇贤居的一套房子,价值不菲,目前手中还有些“闲钱”,希望继续投入房地产。她对荷兰ING在上海开发的网球俱乐部表现出浓厚兴趣,“听说那里的租金不错,而且很容易出租。”

  陆小姐的心理在目前大多数高档房产投资者中很具代表性。李昕表示,现在许多高档房产的卖家都不愿意降价,一是他们本身的资金实力足以让他们支撑很长时间,另一个更重要的因素是,高档房产的出租率一直不错,而且租金回报也相当诱人。

  目前上海市场呈现出高档住宅成交量趋于萎缩的状况,主要是因为买家面临的选择较多,而卖家又不愿意降价,所以造成双方成交的周期拉长。据李昕介绍,尽管成交清淡,但海外投资者的数量并没有减少。仅通过电子邮件直接与其接洽,并表示有购房意向的海外个人购房者,每周都有五六位。

  从永亨银行那里得到的信息也证实了这一说法。今年初才正式成立的永亨银行上海分行,主要业务是为海外投资者提供按揭贷款。其中国业务主管陈宏略表示,该银行的房贷业务在政策刚发布的两三个星期内有所减少,但很快就恢复到正常水平。

  到目前为止,永亨银行在上海的个人和公司客户已超过200人(户),每月的平均贷款额在3000万~5000万元人民币,而平均每个贷款的金额在300万元左右。陈宏略表示,目前外资银行在房贷方面的竞争非常激烈,客户定位也基本一致,都是港澳台和外籍人士,以及“海归人士”。

  三周前,一位外籍人士以单价54000元/平方米,总价1620万元人民币的价格,买下了汇贤居6号楼一套面积约300平方米的公寓住宅。这是近2个月来,上海高档住宅少有的成交案例之一。

  根据第一太平戴维斯最新发布的《上海房地产市场报告》显示,通过对上海80多个高档物业买家的分析,港澳台人士所占比例达41.4%,海外华人为21.8%,外籍人士为13.1%。销售价格在2500美元/平方米以上的高档住宅买家中,外企高层、私营企业业主和海外归国人士的比例高达93.2%。其中外籍人士的增长与三年前相比,超过50%。

  与海外个人投资者的暗流涌动相对应的是,机构投资者——海外基金今年以来已频频出手。“找不到可以买的东西”?

  李昕在最近两个月里经常听到摩根士丹利和高盛等海外基金向他抱怨,“我们找不到可以买的东西(物业),你们那里有没有?”实际上,他能够给这些海外基金提供的“东西”,往往都不符合他们的胃口。

  “最主要的问题是价钱。海外基金绝对不会以市场价收购一个物业,他们想买的是绝对便宜的东西,而我们能给的,往往都是按市场价出售的物业。”李昕很了解这些海外基金的口味,“一般来说,这些海外基金的出手都很快,就像上次摩根士丹利收购锦麟天地公寓一样,我们还在研究该如何卖的时候,他们就已经出手了。”

  海外基金的“大胃口”,从去年底开始就已初露端倪。尤其是今年初,短短几个月就有超过5个海外基金收购高端物业的成功案例。

  时间进入6月,摩根士丹利再度现身上海房地产市场。荷兰ING、高盛也都在寻觅着自己中意的物业。李昕认为,这些基金都已对国内市场研究多年,现在确实到了投资的时候。如果他们手里有钱,就必须在最短的时间内把钱投资出去,以保证资金的收益率。

  这也是目前成熟商业物业备受海外基金青睐的原因。“目前国内成熟的、投资商又愿意出手的物业并不多,卖掉一栋少一栋,谁先抢到就能保证自己在中国的投资和收益,这也造成了摩根士丹利、高盛等海外基金之间的激烈竞争。”

  基强联行董事总经理陈基强认为,海外基金大举进入中国的另一个利好在于,亚洲已经有几个资本市场允许房地产基金上市,如新加坡、中国香港。这一政策使海外基金更加活跃。“香港允许海外物业打包上市,打动了很多投资者。除了租金收入之外,海外基金将能很快地通过资本市场‘解放’。”

  不过,在今后的2~3年里,海外基金基本上只会对北京和上海两个城市感兴趣。陈基强表示,进入中国的海外基金中,将有90%以上投资于北京和上海两地。以前90%以上的资金投资于住宅开发,接下来投资于住宅的资金量将逐渐减少,收购物业的资金量将增加。

  这一趋势目前已有所显现。今年以来,海外基金投资的焦点已聚焦于写字楼和商业物业。此次摩根士丹利收购上海广场之后,传言中该公司还在接洽的两个项目分别是明天广场和尚未竣工的淮海广场,都是写字楼与商业合一的物业。而基强联行代理的很多客户,也都表示对非住宅物业感兴趣。

  不过,陈基强认为,宏观调控客观上还是迫使海外基金放慢了进入中国市场的脚步。“如果不是‘5·11’政策出台,或许摩根士丹利的第二、第三个项目早已谈成并公布了。”陈基强所指的第一个项目就是上海广场收购案。从上海转向北京

  按照基强联行的计划,今年上半年至少能引进30亿元国际基金在国内的项目合作——购买物业或入股项目开发。到目前为止,除北京2个项目已签好合约并结束交易外,上海的3个项目早在年初已经签订框架协议和意向书,但是,海外基金却迟迟不签合约。

  “别以为经过这一年,海外基金就已经真正进入中国了。其实,他们的整个身子都还在门外,现在只不过是伸了一只脚进来试试水有多热。”所以,陈基强认为,近一年内,海外基金感兴趣的项目仍然会谈,但不会行动,或者行动更加谨慎。因为他们还在观察。

  实际上,这些已经公开的海外基金收购案,“只是所有正在谈的项目的1/5-1/10。”这些已经完成的项目,起码在几个月前就已经开始在谈,现在只不过是把“谈”的结果显现出来。

  正因为这样,陈基强才不断强调,不要把摩根士丹利收购上海广场的案例看成是海外基金“卷土重来”的信号。“几个月前已经开始的项目,不可能因为新政策出台而中止。所以,这并不代表政策出来之后的改变。”

  从基强联行的业务情况看,北京市场受到的影响较上海相对小一些。陈基强也觉得,虽然出台的政策是一样的,但是政策对各地的影响却有很大的不同。对于海外基金而言,政策的出台,更重要的,不是对他们造成多少实际的影响,而是在心理上构成多大的障碍。

  因此,陈基强断言,“在未来的6~12个月内,北京将成为海外基金在中国的首选,吸引更多的海外基金投资。”本报记者翟宇发自上海


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