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寸土寸金广州终结造城年代 开发趋向精耕细作

http://house.sina.com.cn 2005年06月25日10:43 第一财经日报

  本报记者吴晓波发自广州

  自经营性土地公开出让制度实施以来,没有任何一个时期像今年这样,创造了那么多的激动人心的拍卖场面。短短3个月内,广州的新商务“地王”、住宅“地王”纷纷出笼,一次又一次地刷新了广州土地拍卖的纪录,而众多烂尾楼、烂尾地也纷纷重获新生,这表明了开发商对于土地的渴求已经到达一个新高度。广州地产的“造城”年代已经一去不返,取
而代之的已是土地紧缩新情势下的“精耕细作”开发。无论是大开发商还是政府,都纷纷采取了措施以应对目前楼市出现的用地紧缺现状。

  政府:“大赦”烂尾地

  今年以来,广州对盘活闲置土地包括烂尾地作了很多努力。继土地闲置费标准出台,通过司法途径解决烂尾地问题后,本月还出台了免除滞纳金及出让金可分期缴纳等规定。

  6月,广州市国土房管局发布了《关于广州市烂尾地块土地出让金及其逾期滞纳金收缴问题的通知》,其主要是:广州的125宗烂尾地中,只要在今年9月30日前缴清地价就可免罚历年滞纳金。而对2005年12月31日前完善土地使用权出让手续的烂尾地块,其土地出让金缴交时间仍按照2004年以前的规定执行。

  也就是说,广州现存的125宗烂尾地如果能及时盘活,不但可以免交数百万元乃至上千万元的滞纳金,而且还可以获得“大赦”,不必依照从2004年初实施的土地出让金一次性交清的规矩,而是可以按照之前的规定进行分期缴清。这将大幅度减轻接手商家的负担。

  对此,多位开发商则对减免滞纳金的措施表示欢迎,认为可增加入市信心。新城市房地产有限公司的负责人表示,这批烂尾地“烂”的时间太长,大部分项目地价滞纳金占了地价的20%~30%,有的项目地价滞纳金更几乎与地价相等,政府减免了滞纳金,新的开发商才容易接手项目。

  而且按照2004年以前的规定来缴纳地价,一些总额在2000万元以上的烂尾地,只需要在两年内缴清地价,比如今的半年内缴清所有地价的压力大幅减少,有助于增加开发商接手的兴趣。

  有业内人士指出,今年广州原8区一级土地供应量为110.2446万平方米,这125宗总面积51.5万平方米烂尾地几乎是广州全年土地供应量的一半,而且其中不少为目前紧缺的住宅用地,如果能盘活将为广州的住宅土地供应市场有效“解渴”。开发商:从开发向经营转型

  虽然烂尾地的盘活可以有效缓解目前市区住宅用地紧缺的情况,可是由于大面积的地块难以再像以前那样轻易获得,除了在拍卖场上激烈争夺外,众多以开发大规模住宅小区为主的开发商纷纷珍惜起手中的土地储备,有的加大商业部分的比重,有的则从“拿地——开发——销售”的模式走向“长期经营模式”。

  素来以住宅开发为主的富力地产,从去年开始在珠江新城建设8个商业项目,其中两座酒店只租不售,其余的写字楼项目则租售并举;城建集团在未来3年内将增加商用物业面积60万平方米,近半数为自有经营,加上其现有的商用物业如天河城、白马大厦、维多利广场、南沙的写字楼及酒店等,预期其商用物业未来将过百万平方米,比重远超住宅物业;从去年才开始步入商业地产的保利地产目前在珠江新城及琶洲都有高档写字楼在建,面积达数10万平方米,而且也是走租售并行的路子。

  新世界地产在珠江新城的豪宅凯旋新世界素来采取惜售策略,而今年内开发的酒店式公寓只租不售,将作为自有收租物业长期持有;侨鑫集团继开发了广州最大规模的豪宅楼盘之后,下一个项目是在珠江新城建设高级酒店作为长期收租物业;就连刚刚进入广州新加坡雅诗阁集团,虽然投资了1.68亿元在广州天河东路开发了广州雅诗阁公寓项目,但却宣布只租不售……

  作为房地产服务及投资管理公司的仲量联行,其服务的海外基金大多会选择购买一些现有的物业通过专门的管理以提升其价值后再进行租赁,但却不会出售。

  广州的开发模式曾经经历过拿地——等待升值——转手,以及拿地——开发——销售两种模式。但是在土地资源日益紧缺的今天,“拿地——开发——销售”模式开始受冷落,“开发——经营”甚至“经营——管理”的全新模式开始走俏。


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