新浪房产新浪首页 > 房产 > 地产新闻 > 正文

上海房地产六月风雷动 中介机构现全线亏损

http://house.sina.com.cn 2005年06月01日09:53 21世纪经济报道

  在上海,锦安西路绝对算不上有名,甚至在很多上海地图上都难寻踪迹。然而,这条不足50米的小路却真实地见证着上海房地产市场的起落。

  浦东世纪公园板块,新盘众多,市场活跃,是上海楼市中投资者最为密集的区域之一。由于地缘相近,位于该区域的锦安西路上,顺应自然地开了有十多家中介门店。一两年里,和上海大多数中介店一样,在这条路上工作的人,每天忙碌、收入稳定。

  但是,好日子今年5月到头了,市场急转直下,往日的热闹消散殆尽。

  而这一切都只是前兆,根据七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定,所有政策都将在6月1日正式启动。原本在上海楼市中已经习惯了忙碌的富足人们,开始一段忐忑不安的日子。

  中介先崩溃

  智恒房产是在锦安路上的中介之一,近一个月来周围房源不断涌来,然而接手的人却少之又少。在生意惨淡的同时,店员所需要面对的,还有不断传来的关于公司的不利消息。

  “又一家门店关门了,公司在一个多月内已经关掉了近30家门店。”一位智恒员工嘟囔着,而令他更加不安的是,有消息说,公司还有近40%的裁员计划。

  作为上海起步最早的中介公司之一,智恒的发展可谓顺风顺水,一度拥有近150家左右的(直营)门店,在上海整个中介行业中首屈一指。然而,正在享受扩张期美妙的企业,却由于政策的突然转向而陷入困局。原本紧紧绷着的资金链脆弱而不堪一击。

  智恒并不是这场政策风暴的唯一倒下者,这样的急转直下,几乎使得上海所有的中介企业全线崩溃。

  自上海3月6日宣布通过征收营业税等一系列措施来平抑房价之后,后续政策接踵而来。到5月11日,七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,几乎所有的房地产中介企业都紧急召开会议,商量对策,调整战略。

  通常而言,在上海一家普通房地产中介门店的平均每月成本支出约在12万左右。最为红火之时,为了抢一些热门区域,一些中介还会不计成本地抢先布点。例如,原本在陆家嘴地区,一家中介商就曾经以6万元的月租金抢占一个靠近世茂滨江的店铺。当时的世茂滨江单价3.5万元,还一房难求。可短短两月,价格已骤降至2.5万元,且交易明显减少。

  而处于世纪公园板块的下跌幅度更加集中。其中上海绿城已经恢复到年前水平,联洋社区从1.8万元跌至1.1万元。即使是在这样的前提下,市场仍旧死水一潭,市区近90%的房源都处于停滞状态。

  这样的市场令中介企业开始出现全面亏损。以上海中原为例,在2004年底,门店数量达到60家,并取得了营业额达到1.87亿元。其后,企业为抢占市场,2005年扩张至100家。在今年3月,中原取得了4000万的营业额,4月锐减至1400万元,5月目前仅收入600万元。按12万元的平均成本,再加上公司人力和物资消耗,一个门店总成本约在18万元每月。由此计算,中原在5月份一个月的亏损就在1000万元左右。

  其余上海的几大中介门店,搏邦地产拥有23家门店,5月收入约200万元;汉宇地产52家门店,收入也在200万元左右;泛城20多家门店,收入仅100万元;信义46家门店,收入不足200万元。

  由于七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定,对个人购买住房转手交易征收营业税将从6月1日正式实施。因此,6月被看作是中介行业的一条“生死线”。

  “中介店相比开发商而言,其利润毕竟单薄,资金也没有那么充足,再加上盲目扩张,对风险抵御的能力很低。裁员和降工资毕竟不是长久之计策。5月已经惨淡经营,6月则很可能就遭遇‘清洗’。”

  唇亡齿寒。对于中介的这场“危局”,多数的开发商除了唏嘘感叹,更多的是在盘算。二手市场的跌势,还有多久就会落到自己身上?

  开发商心存侥幸

  一位地产商告诉记者,上海市房地产交易中心曾在5月27日专门召集开发商代表,召开了一个“趋势研讨会”。参与其中的众多开发商,面临6月大限,还心存侥幸。

  “二手市场的跌幅,在很大程度上只是个案,而并非普遍。”中瑞市场研究公司总经理朱锋认为,目前投资者并没有大量抛盘,大部分仍在观望。真正出手的只是一些手中拥有几十套乃至上百套房子的炒家,由于资金链的断裂而低价抛售。

  在朱看来,上海的购房需求是刚性需求,无论政策怎么调整,这部分的需求量始终是会被释放出来的。而这一观点,也成为部分开发商宁可延后开盘时间,也不愿降价的理由。

  但一个不争的事实是,二手市场已入惨烈之境,城区中心的高价楼盘平均已有3成跌幅,尚无人接手,新盘又何以堪?

  按照惯例,每年的5、6月都是住房消费的旺季。除了大大小小的房展会之外,很多公司都会选择在这一时段开盘。然而,今年的开发商却大异往常,像顺驰、华润置地都放弃了原本订好的开盘计划,转而将目光瞄向几个月以后的市场。

  “需求在政策的重压之下被抑制,但市场一旦松动,便会呈现一个爆发式的增长。”顺驰上海集团公司董事长闵锋表示,短期的政策压力不能改变消费需求,公司可能会将位于宝山区的项目开盘延后,其目的就在于错开这几个“政策敏感”月。

  与她一样,身处上海楼市的很多人都相信,低迷也许只会持续几个月,也许不到10月,行情又会有一个大的反弹。

  不少开发商愿意拿2004年楼市的戏剧性反转来预期未来。当时上海由于一系列地方政策的出台,也导致了市场一度停滞,并有大量投资者抛盘,一时间市场充斥着“温州炒房团撤离上海”、“楼市拐点将至”的消息。然而,短暂的市场停顿后,10月突然直线上扬,2004年四季度和2005年一季度,高价房的涨幅度甚至超过50%。

  而这一事实也成为目前“反弹说”中最有力的证据。

  “对于实施调控的政府而言,主要防范的是大跌和反弹。而就目前看来,反弹的可能要比大跌更大一些。”浦东房地产研究中心主任李战军指出,从政府出发点来看,也不希望房价大跌,因为楼市的崩溃对于地方经济而言是致命的。而当政策集结效应过后,就有可能重新回到原来的轨道中。

  “这种反弹未必像去年10月那样,可能是一个回复平稳的过渡。但就目前的一两个月,或者以个别项目去判断今后的市场,显然是不足的。”

  不过,身处这个行业的人都清楚,有些话,在以往是不用,也没必要讲的。而现在,则成了开发商给自己打气壮胆的“定心丸”。

  没有人公开承认降价,但谁又能保证,推迟和滞后就一定能带来和以往一样的效果?

  楼市如股市?

  6月将至,对开发商而言,比降价更骇人听闻的说法是楼市如股市。

  “在房地产市场,任何调控,都有一个半年左右的政策传导期;而像现在这样,政策一出,马上有反应,这是在股市里才有的反应。”方方工作室的胡宗亘认为,房地产市场本身有流动性差、政策不敏感的特征,而之所以像现在这样脆弱不堪,其原因就在于之前一段时间内市场完全脱离理性。

  胡进而指出,这也表明,在七部委政策宣布之前,所有的地方性政策的作用都非常有限,几乎可以忽略不计。也正因如此,才给中央的最终调控预留了空间。如果一个市场是理性的话,那么无论政策多么严厉,都将是无价值和无可能的。

  “之所以,现在的房市会像股市一样波动,就是因为在去年四季度后,上海楼市的发展已经违背了任何经济规律,乃至令一切诚实劳动和理性分析都显得毫无意义。而这种在极度贪婪支撑下的市场,必然脆弱而难以维系。”

  三盛公司总裁陈惠湘曾对记者说,自己的项目不会降价,也不会随政策的波动而大起大落,企业只是有计划地调整开发速度。

  然而,这样的自信在目前的市场看来,多少显得有些勉强。又有谁能真正做到,在大势已去的形势下,逆势飘红呢?

  上海的一位本地开发商告诉记者,在长达一个月内,他手中的近十个楼盘没有卖出去一套房子。“这几天,都在忙开会,先把资金调集起来,避免资金链因销售不畅而导致断裂。但光靠这样方式,能撑两三个月就不错了,降价只是时间早晚而已。”

  通宵排队,摇号买房的场景尚历历在目。一时间,却要到了降价出售,甚至担心资金链断裂的地步。大起大落,冷暖自知。

  新政策调控的方向

  回顾以往政策,上海市房地资源管理局市场处副处长王晓光在5月27日的楼市趋势研讨会上表示,自1993年来,在上海从“不完全房产市场”逐步成熟的过程中,政策一直处于一个“波动”状态。

  尽管部分企业对目前出台的政策感觉严厉,但事实上,近年来房产市场增加税收等多项政策,只是结束以前的优惠待遇而已。

  政府用扶持政策培育了一个市场,却让在其中收益的人想象成了理所当然。在以往无论是开发商还是投资者,在楼市中获取的超额利润,都是由政府的优惠措施而产生。而这样的舒适环境,也是“贪婪”的温床,以至成为市场虚高的原动力。

  “无论过去、现在,还是以后。政策的主要作用将体现在四点:聚集中低市民居住需求;市场价格趋势更稳定,发展趋势更健康;自住型住房将有更大的发展,投资性住房空间将逐渐缩小;社会住房供应及保障体系将更加健全。”

  王晓光指出,这就是政府政策调控的方向所在。


   点击此处查询全部上海地产新闻


评论】【楼盘论坛】【收藏此页】【 】【多种方式看新闻】【下载点点通】【打印】【关闭


房 产 狂 搜
关键字
热 点 推 荐
新浪2005春季楼市报告
7部委出新政稳定房价
北京5月热点购房区域
新浪房产每日购房情报
新浪房产地产圈论坛
购房百问百答全新上线
热点楼盘视频总汇
北京楼市最新电子地图
新浪房产曝光台
 
 

新浪房产意见反馈留言板 电话:010-82628888-5482   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996 - 2005 SINA Inc. All Rights Reserved

版权所有 四通利方 新浪网