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稳定房价意见出台 海南可能会出现房产抛售风

http://house.sina.com.cn 2005年05月16日14:31 证券导报

  2005年5月11日,房产界的“暴风骤雨”再度袭来,这天,国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,中央的政策向来是牵一发而动全身,该《意见》对海南有何影响?记者就意见的有关内容,邀请了海南省建设厅住宅与房地产处副处长陈武、海南金椰都营销总监王志俊、海南复兴企业集团何中光、深圳市经典阳光置业海口分公司策划师刘顺和等业内人士,筛选出意见中对海南房地产市场可能产生较大影响的三方面内容进行分析点评,希望能够对关心海南房地产市场的人士有所启示。

  有效避免海南楼市再蹈覆辙

  政策原文:限制炒房A严禁转让“期房”《意见》指出禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。

  B2年内卖房征营业税《意见》规定自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

  C依法制止“炒地”《意见》明确表示要加大对闲置土地的清理力度,切实制止囤积土地行为,严格执行法律规定,对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容,加强房地产开发用地供后监管,对违反土地出让合同约定或有关规定的,依法追究违约违规责任。

  业内点评:海南金椰都营销总监王志俊认为以上三条均为遏制“炒房”而制定,之于海南,虽然是有人欢喜有人忧,但对海南房地产长远发展却是有益。他还认为海南早在十多年前,就饱受“炒房”之痛,其恶果也感受颇深。因此该政策出台有效避免海南楼市再蹈覆辙。

  说到严禁转让“期房”,海南省建设厅住宅与房地产处副处长陈武认为该政策主要是对炒房者而言,但目前海口的房地产价格比较低,炒房者的获利空间不大,而三亚商品房在去年就已一步到位,炒作空间也有限。他向记者介绍,他们(海南省建设厅等有关部门)去三亚考察,结果是三亚只有10%的投机者。海南炒房量本身不大,因此这条政策对海南的影响也不很大。

  关于两年内卖房征营业税,深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司策划师刘顺和认为该政策定于今年6月1日其实施,从现在到6月1日这段时间海南房地产市场可能会出现这种状况:炒房者在这短时间为了避免将来额外的交易成本大量抛售以前囤积房产,甚至低价出售,造成局部地区房价下调。而购房者可以在这段时间打听海南哪个新建楼盘炒房者囤积的房产而低价买进。而陈武则认为可能会有这种情况发生,但只是局部,影响不大。

  对于制止“炒地”的这方面政策,对各方均有不同影响。首先是对房地产开发商,王志俊认为在海南房产开发商的规模不大,而之前为了企业战略,许多公司都储备了大量土地,有的公司储备土地已达十多年之久,若该政策实施,势必造成海南开发商仓促上马项目,项目粗制滥造,动工以后,又因为后续没有资金进入形成新的“半拉子”,或者使得开发商仓促转让土地,引起土地价格震荡。他也同时认为以上两种情况的发生均困难,关于对闲置土地处置的问题国家早有政策,规定两年内没有开发的土地国家无偿收回,但在实际操作层面,除了找不到主的,在海南没有听说过谁家的土地被收回。而对政府可以说是好消息,由于土地二级市场的转让受到限制,政府掌握则的土地更显稀缺,出售价格也会更高。

  百姓可以买到数百元的房子?

  政策原文:3种情况享受优惠A加强政策住房《意见》说明加强经济适用住房建设,严格实行政府指导价,控制套型面积和销售对象,切实降低开发建设成本,建设单位利润要控制在3%以内。

  B享受优惠3条件《意见》介绍享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

  C地方政策月底须公布《意见》表示各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后,在2005年5月31日前公布。

  业内点评:以上政策对海南本地购房者来说无疑是立好。

  先说A政策。陈武介绍海口市一直有收购100万平方米“烂尾楼”改建成经济适用房的想法。若配合此规定,利润率控制在3%,据分析,那么经济适用房可能不到千元。因为依照目前处置积压房的情况来看其利润率之高另人瞠舌,在海南不少发展商均靠处置烂尾楼发了大财。记者了解某开发商以处置价数百元每平方米的价钱拿到的楼盘简单装修后可以卖到数千元每平方米,利润率常常超过100%。若严格按照政策执行,建设单位利润控制在3%以内,那么老百姓买数百元每平方米的房产不是不可能。

  再谈B政策。该政策可以引导房地产开发商的开发方向,对海南本地居民也会节省置业成本,但对于海南未必是好事情。作为“一省两地”的发展方向,王志俊认为海南要成为热带海岛休闲度假胜地,因此不可避免海南要发展度假型房产。目前海南的房产正在朝这方面努力,据统计仅海口就有50%以上房产为外地业主持有,而他们在海南买的房子绝不是为了高容积率,小面积,而是低容积率,宽松的户型面积,其目的就是度假。结合C政策,海南省政府可能也要对符合条件的房产制定优惠政策,但对符合海南省情的房产却是打击。

  主管单位不清楚海南有多少房产中介

  政策原文:严格中介机构市场准入《意见》指出要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入,依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同,囤积房源;发布不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价,诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的,当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案,公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的,建设部会同有关部门要及时依法从严处罚,并向社会公布。

  业内点评:房地产市场存在严重的信息不对称,这些政策措施的出台,目的在于给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。具体到海南,海南复兴企业集团何中光认为目前海南的房产中介机构可以用“泛滥”来形容,市场准入门槛非常低。据某房地产中介的经理曾介绍,通过代理注册公司仅仅花5000元不到就能成立个房产中介公司。陈武介绍目前就连建设厅等主管单位都不清楚海南究竟有多少家房产中介,目前房地产协会正在着手规范此行业,其中一个重要内容就是跟海南省工商局合作,规定房产中介公司在工商局注册后需到房协做备案,若不备案将不予以年检。

  总评:这次七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》是对此前国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》的实战化。海南房产业内普遍认为该政策又无辜地打了海南一棍,本该由房地产发展过热地区承担的后果再次让海南牵连承担,这已经不是第一次了。若内地部分地区过热的房价仍将不下来,对房地产调控的组合拳仍不会停止。海南的房地产要学会在这种大生态环境中的生存。

  建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》(全文)

  保持房地产市场持续健康发展,事关国民经济和社会发展全局,事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大,商品住房价格上涨过快,供应结构不合理,市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控,及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题,努力实现商品住房供求基本平衡,切实稳定住房价格,促进房地产业的健康发展,现提出以下意见:

  一、强化规划调控,改善住房供应结构各地要根据本地房地产市场需求情况,尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方,住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主,并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例,尽快向社会公布,接受社会监督,稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市(区)、县执行情况的监督检查。

  各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下,根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求,加快工作进度,优先审查规划项目,在项目选址上予以保证。同时,要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目,在供应土地前,由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件,房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求,并作为土地出让的前置条件,以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管,对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查,对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。

  二、加大土地供应调控力度,严格土地管理各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下,根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应,严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度,积极引入市场机制,进行土地开发整理,降低土地开发成本,提高普通商品住房用地的供应能力。

  要严格土地转让管理,对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地,严禁转让,依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度,切实制止囤积土地行为,严格执行法律规定,对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容,加强房地产开发用地供后监管,对违反土地出让合同约定或有关规定的,依法追究违约违规责任。

  三、调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管要充分运用税收等经济手段调节房地产市场,加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围,加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房,一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管,具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。

  四、加强房地产信贷管理,防范金融风险人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度,督促商业银行采取有效措施,加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》,切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作,建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度,切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出,房地产贷款风险较大的地区,要加强风险提示,督促商业银行调整贷款结构和客户结构,严格控制不合理的房地产贷款需求,防范贷款风险。

  五、明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费为了合理引导住房建设与消费,大力发展省地型住房,在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后,在2005年5月31日前公布。

  六、加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度各地要按《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)和当地政府的规定,落实经济适用住房项目招投标的制度,加强经济适用住房建设,严格实行政府指导价,控制套型面积和销售对象,切实降低开发建设成本,建设单位利润要控制在3%以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确,并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业,多渠道增加住房供给,提高住房保障能力。

  各省、自治区、直辖市要督促市(区)、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查,全面掌握本地区廉租住房需求情况,并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求,切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金,着力扩大廉租住房制度覆盖面,加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理,省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

  七、切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。

  要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入,依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同,囤积房源;发布不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价,诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的,当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案,公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的,建设部会同有关部门要及时依法从严处罚,并向社会公布。

  八、加强市场监测,完善市场信息披露制度各地要加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析,准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度,加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析,科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合,适时披露土地供应、商品住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导,增强政策透明度,稳定市场心理预期,促进市场理性发展。(曹元/文)


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