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温州炒房团折戟广东楼市内幕

http://house.sina.com.cn 2005年04月27日09:50 周末报

  迫于巨大的成本压力,“温州炒房团”的态度有所变化,出现了自1997年来最明显的市场判断分化:大部分人观望、极少数人抛售、一些人市场转移、部分投资者继续跟进。这是记者从4月16日—18日在温州举行的“2005时尚之都温州房产展示交易会”获得的消息。

  “没办法玩喽,各地各大银行都相继出台了楼市降温政策。”房展会上一位姓刘的女士这样说道。每年春季举行的温州“时尚之都”房展会,历来被业界视为“温州炒房团”
新动向的探测器。该展会近年因外地房产商的大量参与而堪称“全国楼盘大展销”。但此次房展会上,与前两年“温州炒房团”一致看好房产投资、操盘手一呼百应组团疯狂买楼相比,反差强烈。

  这一次的房展会无论从参展楼盘、参观者人气,还是从购房者信心、楼盘销售业绩看,都出现了历年少有的普降。据此次房展会组委会介绍,3天中,共有来自全国的100余个楼盘(95%为外地楼盘)参会,总量比去年少30多个。且看房的温州人明显减少,“拿楼书问房价的多,和开发商坐下来谈的少”,绝大部分人“重在探市”。

  但与此同时,记者发现了一个有趣的现象,本次房展会上,“澳门东方明珠国际商场”首日推出的30套商铺被预订一空,其火爆场面与其他楼盘的冷清对比鲜明。此前极个别港澳楼盘曾主动拉到温州推销,但销售业绩均不理想。温州百吉门房产营销公司一位姓张的负责人称,温州投资客开始把触角伸到香港和澳门的房地产市场,这使“温州炒房团”的神奇在继续着。她透露说,在今年的3月25日,他们曾组织了首个“温州看房团”(共10人)飞赴香港探市,这拉开了温州一些房产营销公司的“港澳看房行”的序曲。

  联系到此前的一则被广泛关注的报道,距离香港和澳门非常近的广州、深圳是近年来所向披靡的“温州炒房团”极少的没能得手的两个大城市。这究竟是为什么呢?而“温州炒房团”这次的出走,是不是可以把他们的“炒房神话”继续到底呢?

  温州炒房客的成本压力

  对“温州炒房团”而言,房市不要说下跌,就算是涨幅持平也是亏本。记者在房展会上碰到的一位姓刘的女士如是说。她从2003年年底开始到上海炒房,先后购买了5套住宅。现在这批房子已由购买之初的6000元/平方米飙升至20000元/平方米左右。

  “当时五套物业的市值大约是360万元左右,首付总共不到80万元,加上这一年多还给银行的本息,总共才100多万元,但目前我这五套房产的市值已经达到了1200万元左右。”

  但让她不得不将手中房产抛出的原因是,目前上海房价已停止了持续数年的飙升,逐渐趋于理性水平。对炒房者而言,房市不要说下跌,就算是涨幅持平也是亏本。刘女士告诉记者,目前他们投资房产的成本压力主要来自三个方面。

  第一是贷款压力,这也是他们最大的负担。跟一般的买房者不同,一般人更愿意贷款尽量贷得少一些,这样家庭负担较轻,而“温州炒房团”却是贷款贷得越多越好,拿银行的钱去炒房子。以她为例,她每月都要向银行缴纳数万元的贷款本息。虽然房子每天都在涨,但没出手,涨得再高仅是纸上富贵而已,但每月向银行缴纳的本息可是真金白银。“要不是老公每月汇钱,早就扛不住了。”她说。

  其次是物业管理费用。她购买的大都是高档住宅,物业管理费用昂贵,每平方米需缴3元多。5套近700平方米面积的物业管理费让她疲于应付。

  还有一项是看房的路费开支。以温州—上海为例,记者获悉,每个周末温州至上海的火车票都非常紧张。许多温州投资客都每周往返于上海与温州之间。

  记者向她提起,作为全国房地产市场起步最早的广州和深圳的房市。刘女士听了直摇头,表示鉴于以上的三项成本压力,她坚决不会去碰这两个城市的房产。“有人碰过啊,要不就捂在手上,要不就亏了卖出。”她说,“房市不要说下跌,就算是涨幅持平也是亏本。而广州、深圳的房价一直没有什么大幅度的上升,只有去年中期有过小幅振荡,但很快就稳定下来。房价不涨就等于赔钱,手中物业越多,就赔得越多。”

  宏观调控的魔力

  据一份分析报告统计,尽管深圳、广州历年来GDP增长位于全国前列,但1992年以来,珠三角房价一直未出现大的涨幅,1998年至2003年的6年间,广东省销售商品房价格有4年负增长,只有2000年和2001年略有增长,其两大龙头城市之一的广州房价甚至在2002、2003年分别出现大幅下跌。今年1—3月,广州商品房价格甚至持续回落。深圳2004年房价也仅比2003年上涨5.28%。

  “2004年,35个副省级城市中,房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个,珠三角上榜城市数量为零。就2004年而言,深圳商品房均价为5980元/平方米,广州为4618元/平方米,别说远远落在上海房价后面,甚至还不及浙江的一个县级市宁波慈溪6000元/平方米的房价。在浙江一般县城的房价都在3000元/平方米以上,而广东去年前三季度的房价剔除广州、深圳后,全省其余地区平均价格仅为2300.35元/平方米。”深圳房地产研究所所长王锋告诉记者。

  “出现这种局面,一部分原因是深圳此前出台了一系列的宏观调控政策,通过行政手段打击违规炒楼现象。主要从针对房地产供应方面采取的措施,包括土地方面,严格控制新批建设用地,严格控制农用地转建设用地;金融方面,国家主要控制房地产开发贷款在整个金融贷款的比例,同时提高企业的自备金。应该说,从效果来看,房价得到了控制。”王锋接着说,“今年国家做了一些调整和转变,主要是打击市场的虚假需求,尤其是炒作,主要从这个着眼点抑制房地产泡沫的产生。特别是那种虚假的需求和房地产的炒作是直接导致房价快速上涨、使泡沫增大的一个因素。在这个前提下,出台了两次加息。同时物业税正在探讨。从这个层面上讲,也希望尽快抑制炒作的势头。物业税的手段非常有效,它可以抑制房产过多,囤积房产,让你难以炒房。另外各地针对短期房价快速上涨的局面,纷纷采取一系列的行政手段,整顿了世贸滨江等楼盘的违规炒作。深圳也是基于这样大的背景,在金融手段、财税手段等国家手段要出台的前提下,采取了有效的、积极的、迅速起到作用的手段。”

  颇为相似的是,广州去年也曾出台四大措施平抑房价:首先是出让用地大增3.6倍;其次是抵债土地“开闸上市”;接着加紧“收回”增加储备,撤销了41个开发区共计土地18063公顷,使房地产开发土地储备得到大幅增加;最后,土地年租制发生“变数”,由于土地年租制是通过每年交付一定的“租金”来实施,而不是一定要70年“一次缴清”,此举大大减少了房产商用于“购买”土地(使用权)的成本开支,也有助于“拉低”广州地价。

  在广州市国土房管局公布的信息中我们可以看到,广州楼市4月份的供应量明显减少,其中老八区的供应量更比上年同期减少了4成以上。今年1到3月,广州市的房屋售价比去年同期上涨4.8%,二手房售价比上年同期上涨0.2%,首季房价涨幅居全国35个大中城市的第23位。

  两个买房人的买房甘苦

  温州商业地产投资服务中心总经理潘文认为,温州购房者对政策变化很敏感,在目前国家及地方不断出台楼市降温政策氛围下,一向市场嗅觉灵敏的“温州炒房团”开始拿捏不准、举棋不定。“温州人也绝非料事如神,市场判断出现分化并不奇怪,所以在一些房产泡沫较小的城市,他们没有做出成熟的判断。”潘文丝毫不忌讳地承认他所说的泡沫较小的城市就是以广州和深圳为代表的珠三角。

  颇具有权威性的《个人理财》杂志,在经过大量调查和分析之后,对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价。在37个大城市平均房价及人均收入排行榜中,深圳的平均房价排名第5,每平方米商品房平均房价6037元,2004年居民家庭人均可支配收入27596元,人均收入排名第1名。而广州的平均房价排名第7,每平方米商品房平均房价5660元,2004年居民家庭人均可支配收入16884元,人均收入排名第10名。

  在《个人理财》接下来的“37大城市房价泡沫榜”中,广州排名第15,三口之家年收入50652 元,年节余28872元,简约两居室平均总价396200元(每70平米),买套简约两居室需要年限为13.72年。深圳,排名已经到达了第36,三口之家年收入82788元,年节余47164元,简约两居室平均总价为422590元(每70平米),买套简约两居室需要年限为8.96年。

  陈辉,男,2001年从南京某大学毕业后去广州工作。工作1年后——2002年年底,他在广州的广州大道中买了一套全装修的120平方米的商品房,房价是4800元/平方米,父母帮忙付了首付,每月收入近5500元的他还每月2000元的贷款。“这个贷款压力在当时还好,在广州生活成本不是很高,更何况近年来我的收入又有了大幅提高。”陈辉颇为轻松自如地说。

  而与此同时,他的大学同学、毕业后留在南京工作的毛亮,也是在2002年年底买的房子。毛亮说,自己当时也想买全装修的房子,但那时地段一般的全装修房价格在6000元左右。于是他最后还是买了一套毛坯房,每平方米4100多。“我父母也帮忙付了首付,我的月收入当时3000多,现在涨到4000多,每月2100元的还贷感觉很痛苦。”

  3年时间过去了,陈辉买的房子价格没有明显的变化,毛亮却眼见着自己买的房子房价蹭蹭上涨了1700元/平方米。但是,陈辉已经入住了两年多,而毛亮还在为装修房子的钱从何处来而发愁。

  其实,作为珠三角的龙头,广州和深圳都有着不可限量的发展前景,不仅经济发展速度快,而且后劲足,这些因素都给当地房产打下了坚固的“底”。因此,在广州和深圳投资房产,泡沫相对较小,即使房产无法短期内大幅升值,其持续稳步上涨是很有保障的,是稳健投资的“常青树”。从这个意义上看,深圳和广州的房市像个优秀的马拉松选手,虽然速度没有短跑运动员快,但耐力好,能持久。

  广州、深圳的楼市理性

  有这么一种观点是,以广州和深圳为首的珠三角,是全国楼市最理性的地方。

  上海楼市周刊主编钱梦明告诉记者,这个观点的背后有着最深刻的教训。“1997年5月,香港房地产泡沫最大的时候,每平方米住宅均价曾摸高至约10万元人民币。亚洲金融危机后,房价一路下跌,形成楼市震荡,房价跌到最低时仅是最高时的30%,17万港人成为房子市价跌到低于他所欠银行贷款本息的‘负资产’人口,很多人干脆‘塌订’:房子连同首期及已付月供统统不要了。直到8年后的今天,房价还没有恢复到当初的水平。珠三角地区与香港有着千丝万缕的联系,两地不少家庭有亲戚关系,频繁往来。当年香港房地产泡沫破灭的一幕,像一部活教材,令珠三角地区的老百姓对房地产投资提高了警觉性,不敢重蹈复辙。”

  “尽管如此,由于珠三角地区经济的高速发展,人均可支配收入每年增长10%左右,因而,楼价自然会水涨船高,每年上涨8%—10%应该是可以期待的。因而,在珠三角买房,是种稳健的投资。”钱梦明表示,这种稳健显然不适合“温州炒房团”的兴风作浪。

  值得一提的是,1990年代初期,珠三角已经经过了类似于上海的一波“疯长”行情而回归了市场和理性。“这种情况在1996年达到顶峰,当年预售商品房均价达到6677元/平方米,城区更是‘找不到1万元以下的房子’。而从1997年开始,广州房价一路下滑,至2003年,均价降到5274元/平方米,每平方米跌幅至少超过1400元。在广州房价持续下滑的7年中,广州人购房观念、消费层次发生了很大变化,开发商为争夺客源,往往在小区及周边环境、园林绿化、小区配套等方面不惜血本,大型楼盘整体开发纷纷向国际水平看齐,早年疯炒的那一批间杂在居民区内的单体楼、商住楼,目前在二手市场也属于缺乏人气的滞销货,当年的一批炒楼者还真炒成了‘房东’。”

  广州市国土房管局市场管理处处长黄文波介绍说,广州中心区目前一般商品房均价在每平方米6000元左右,其他区及郊区一些大盘每平方米在四五千元左右,适合目前广州多种收入阶层的消费能力。他还提出:“珠三角平均房价收入比与理性房价收入比是1.3倍,除广州、肇庆和江门之外,其他城市的房价收入比和理性的房价收入比非常接近,即便是房价收入比最高的广州也仅仅达到长三角的平均水平,珠三角的房地产价格总体是趋于理性的。”

  同时,广州、深圳居民住房的饱和度也得到了空前的提升。据悉,广州、深圳的居民通过购买房改房、拆迁和购买商品房等方式,85%以上家庭解决了有产权的住房问题。以广州为例,从1997年到2002年5年间,广州人均居住面积增长44.3%。对他们来说,不是解决住房“温饱”问题,而是解决“怎样住出格调、品位”的“小康”问题。现在,广州市民在市区拥有一套住宅后,很多人已经计划在郊区购买周末休闲度假用房,这就使得广州消费需求显得从容——房价如果离谱,购房者便不介入,等价格降下来再说。这也就难怪“温州炒房团”在这两地搅不起风浪了。本报记者 陈 璐


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