新浪房产新浪首页 > 房产 > 地产新闻 > 正文

广州土地一级市场放量 楼价上升空间逐渐收窄

http://house.sina.com.cn 2005年02月17日15:46 21世纪经济报道

  在由市场说了算的今天,回顾广州市2004年房地产市场,我们不妨先由一组数字看起:2004年,广州市属十区商品房交易面积为1969.1万平方米,交易金额为789.7亿元,分别比去年同期增长20.2%和30.7%。其中住宅成交面积为1529.64万平方米,同比增长17.4%;写字楼成交面积为62.64万平方米,同比增长43.3%;而商铺的成交面积为83.29万平方米,同比减少了18.6%。

  日前,记者在房管局相关部门看到一份作为2004年度汇报材料的报告——《宏观调控对2004年房地产市场的影响以及2005年市场预测》(以下简称《预测》),这份由广州市房地产交易中心联合市统计局、中山大学房地产研究所、珠江中原顾问公司、满堂红置业公司等有关部门、单位启动全年市场分析而来的报告,旗帜鲜明地表达了2004年的房地产市场:土地二级市场活跃,房价触底回升,房屋二手市场上扬,占据近半市场份额;对于2005年的市场预测,该份报告透露出的信息是:今年土地一级市场将会持续放量,房价的上扬,以及开发商的外拓,都催促政府部门加快熟地的入市速度,而随之带来的结果将会是,一手房屋市场放量增长,房价涨幅比2004年有所缩减。

  土地一级市场持续放量

  “8.31”大限搅得广州土地二级市场风生水起,而基于政府的调控政策,2004年的土地一级市场,却是无可否认的冷清。

  《广州市2004年经营性国有土地使用权出让计划》共列入25幅地块、用地面积共1004127平方米,而实际上推出市场的熟地只有9幅,同比下降47.1%,出让面积11.3万平方米,同比下降51.5%,出让金额8.68亿元,同比下降58.8%。房管局有关领导表示,计划出让的地块没有悉数推出市场,是因为很多地块还是生地(已签定拆迁补偿协议,但尚未完成拆迁工作的地块)。

  广州开发商对土地的饥渴当然不会因为一级市场的缓慢进度而停滞,广佛经济圈的概念一呼百应,南海佛山等地迅速进入开发商视野。中海地产、碧桂园集团、合生创展分别在佛山、南海、惠州拿地。其中中海地产分别以6.91亿元和12.64亿元斩获位于佛山千灯湖地块和南海黄岐地块。中海地产于2004年12月23日拍得的黄岐地块,占地大约600亩,与万科四季花园颇为靠近,距离广州西郊仅仅10分钟车程。争夺该地块的还有恒大集团、万科地产、保利地产,而万科地产也曾参与佛山千灯湖地块和南海另一地块的竞拍,均落败于其他广州开发商。正如保利地产开发部负责人所言,“市区去年几乎没地推出,只有到处看地和拿地”。上述几块地成交的楼面价只有1100元/平方米左右,而广州市区已达2000元/平方米以上。

  去年的土地二级市场明显很活跃,老八区有66幅土地转让,同比增长34.7%,转让面积127.74万平方米,同比下降3.8%,而出让金额有32.2亿元,同比增长74.4%。部分开发商对军用地颇感兴趣,这一层面的交易在2004年的土地市场也较多见。

  鉴于开发商对市区土地的渴求以及市场的发展,房管局方面表示今年有关部门会加快熟地推出的速度,并且“地块的推出将顺应广州市城市发展规划,主要以城市东部、南部以及珠江新城为主”。但是土地开发中心刚做好的2005年国有经营性土地出让计划已报批省国土资源厅,要等两会结束之后才会完成审批,因此该中心拒绝透露具体数据。

  按照房管局有关人士的描述,2005年的土地出让规划,以正在修编的《广州市土地利用总体规划》为依据,最大的原则就是结合城市发展。因此,2005年东圃、海珠区、员村一带均会有地块入市。

  由于亚运村是市政重点建设项目,位于其落点附近的员村地块已成为政府在2004年至2005年重点开发建设的大型地块之一。员村地块位于广州市天河区员村二横路周边地区,南临珠江,与琶洲地区隔江相望,北临黄埔大道,西侧隔华南快速干线与珠江新城相邻,东侧连接科韵路、琶洲大桥。储备红线面积为0.91平方公里,其中净用地面积0.5平方公里。根据初步规划方案,该地块位于广州市“东进”、“南拓”战略的东进轴和南拓轴的交汇点上,位置优越,将是展示广州市现代化大都市形象的新窗口,功能定位为员村地区未来的居住社区中心,将带动员村地区的居住、商业购物、休闲娱乐等设施的发展并接受琶洲国际会展中心的效应辐射。目前,规划指标设想为:可出让用地面积45万平方米,可出让建筑面积141.4万平方米,综合容积率3.0。规划性质为酒店、居住、商业用地。

  另外一个值得引起市场关注的是,“8.31”大限之后回收的部分土地将会尽快投入一级市场,去年未完成的16幅地块也将继续入市。而与之相对应的是,二级市场的资源将越来越少。

  2004年底房价微降0.2%

  2003年广州市共出让12幅地,出让面积为30.705831万平方米,出让金额为19.44983亿元,出让均价约为6334元/平方米,而2004年的出让均价约为7681元/平方米。

  其实,加速开发商消化存量地、导致地价上涨的政策依据,是国土资源部于2004年中制定的暂停审批农用地转非农建设用地等“三个暂停”的规定。

  在交易量持续放大的情况下,一手住宅交易价格开始“触底回升”,而二手住宅交易均价为2759元/平方米,同比上升了4.8%,也是近年来首次“触底回升”。然而,2004年11~12月,广州市一手住宅交易均价为4853元/平方米,比9~10月下降了0.2%。

  为何广州房价又开始呈现逐渐下降的态势?

  2004年第一季度,广州市预售住宅成交均价为4298元/平方米,较2003年第四季度的3474元/平方米上升了824元/平方米,上升幅度达23.72%,而2003年第四季度广州市预售住宅成交均价3474元/平方米,较上一季度的住宅成交均价4150元/平方米下降了16.3%。由此,2003年第四季度、2004年第四季度广州预售住宅成交价格的波动类似。

  2004年第一季度番禺区预售住宅成交均价与2003年前三个季度的成交均价相比,下降了2.5%,但是,该区域第四季度的成交均价涨幅已经高于20%。

  参与《预测》撰写的相关人士分析,2004年下半年开始的宏观调控,令开发商融资受阻,难免会导致楼盘降价回笼资金;而2005年将会是宏观调控显效的一年,市场该涨还是跌,都存在太多不可知因素。

  总的来看,一手住宅市场的增长速度明显比二手住宅市场要慢得多,一手市场增长幅度较大的区域是黄埔、东山两区,目前黄埔区的一手成交量已超过芳村、越秀两区,从而为其二手市场提供足够的货量。而2004年东山区在淘金、大沙头、建设四马路等地均有新楼盘推售,使其一手市场得以迅速发展。天河、海珠两区虽然增幅较小,但因2003年的基数已比较大,因而2004年实际成交增长量均超过25万平方米。而越秀区的一手住宅市场基本上开始缩小,区域亮点集中到二手市场上。

  二手市场走高

  无可厚非,2004年是广州楼市价格全面上涨的一年,一手住宅均价较2003年同期上升18.8%,升幅较大的区域是番禺、黄埔、海珠等区,其中黄埔、番禺两区的一手均价已经超过3400元/平方米,目前全市10区中只有花都区的一手单价尚在2000元/平方米以下,广州的一手住宅市场开始通过提高素质和赠送家居装修而得到价值提升。而二手住宅市场均价也较2003年同期上升4.9%,其中上涨幅度较大的是番禺、花都、芳村三个近郊区,应该是去年均价较低的缘故。而东山区的一、二手住宅价格依然位居全市首位,分别达到6663元/平方米和4093元/平方米,名校氛围的影响力仍然存在。

  2004年,广州一、二手住宅市场的成交面积比例是63?37,二手住宅市场所占的比重已较去年同期上升7%。其中越秀、芳村两区的二手住宅市场占有比重变化最大,越秀区已经是二手市场唱主导,市场比重超过85%,相信2005年二手比重还会继续增加。而在天河、海珠两个大区,因一手新开发土地仍有相当数量,故二手占有市场比重还是徘徊在30%左右。在市属10区的二手住宅市场中,天河区和番禺区成为两个“巨头”,两区的成交之和占了市场总量的4成,其中番禺区在去年8月更创出15.4万平方米的单月成交“天量”,充分显示自2004年7月1日后缴交的契税,一律按楼价的1.5%计收后,市场存量所释放的潜力。由于地域广阔且市场拥有多个热点,天河、番禺、海珠、白云这四个区的“后续力”依然不可估量,也成为影响大市走势的重要力量,2004年这四个区的成交量之和接近七成市场份额。

  2004年也是广州地产中介行业高速发展的一年:满堂红在广州开设有89家分行,中原地产则开至79家。大型中介行的不断发展,不但令行业的“洗牌”速度加快,也“开发”了很多二手房市场的新热点地段。天河的东圃、员村、粤垦,海珠的赤岗、南洲等地,是2003年“开发”的;而白云的西槎、天河的沙河、芳村的茶?则是今年的新“产物”,现在已成为中介行的新宠地。至于2005年,值得一提的是黄埔区,这个东部区域,一定会成为最具潜力的新星,现时在黄埔大道东、港湾路一带,已经有足够多的房源,只要有与之相当的客源,当地的二手市场就能快速启动。

  市民最关心的楼价问题,也是2005年二手房市场能否再次突破35%的增长幅度的最大因素。众所周知,2004年一手楼价带动了二手楼价上涨,小业主的卖楼心态从年初的意志不坚,到下半年的态度强硬,其实就是一个因楼价上升而增加入市信心的过程。按照现在的趋势,业主原本想就市场行情而调价,却可能因调价而失去部分准客户。

  由于一手楼市的成交仍有增长,2005年进入二手市场的新货肯定会有所增加,在供应量增加的情况下,想要吸纳有限的客源,也只能在房价上做“文章”。二手置业者普遍接受的楼价是2500~3500元/平方米之间,价格往上调是需要成交量来作支撑平台的,假如成交量缩减,也就到了房价调整的时候了,2005年成交能否增量就看房价整理得稳固与否了。

  从广州市预售住宅季度成交均价走势来看,2004年一、二、三、四季度广州市预售住宅成交均价的环比增幅分别为23.7%、6.3%、5.5%、0.8%,上涨幅度逐步收窄。在经历过三年的平稳,一年的上升之后,广州楼市将进入一个新的发展阶段。


   点击此处查询全部房价新闻


评论】【楼盘论坛】【推荐】【 】【打印】【下载点点通】 【关闭

 


新 闻 查 询
关键词

热 点 推 荐
2005新春购房指南
北京地产资信20强评选
自己在北京盖栋楼
2004地产网络营销盘点
经济适用房全攻略
2月楼盘优惠打折信息
首届地产网络广告赛
中国房地产语文班
京城小户型购买指南

 
 


新浪房产意见反馈留言板 电话:010-82628888-5482   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996 - 2005 SINA Inc. All Rights Reserved

版权所有 四通利方 新浪网