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房地产是否真的出现地荒 广州地荒说法调查

http://house.sina.com.cn 2005年02月05日14:45 第一财经日报

  1月25日,在广州第二届地产峰会上,广州十大地产巨头集体认定政府土地供应不足,地价过高,在很大程度上导致市场供应量减少,房价上涨。发展商们强烈呼吁,政府增加土地供应,控制土地价格。

  当记者就此询问广州市国土房管局市场处处长黄文波时,他却表达了不同的观点。“房价的上涨是由多方面原因引起,跟土地供应以及地价关系不大。”与地产巨头们坚持政府
土地供应不足相对应的是,2004年,广州市国土部门制定的年度国有经营性土地使用权出让计划显示,广州市去年计划出让土地总面积达100.4公顷,共30余幅地块,这个数字远远超出前几年的土地供应量,约为2003年的4.3倍。

  广州市房地产交易中心统计的数据显示,去年该中心办理土地使用权出让仅9宗,面积11.3万平方米,此结果远远低于年初制定的土地使用权出让计划。

  一方面,政府土地供应量大大增加,但出让结果却与预期相差较大。另一方面,发展商大喊闹“地荒”,指责政府供应不足。

  这种矛盾到底来源于政府土地供应错位,还是来源于发展商们别有用心的炒作?记者针对此问题进行了调查。

  供应充足广州市国土房管局副局长谢晓丹接受记者采访时透露,广州市“十区土地利用变更调查”已经于1月10日通过国土资源部审核,查出广州全市土地面积3616.44平方公里,可供开发土地储备丰富。

  据了解,目前广州市区的土地储备主要集中在珠江新城、员村、琶洲和金沙洲四处,这四个区域也正是目前广州城市建设与开发的热点区域。而去年广州市土地开发中心公布的年度出让计划显示,计划出让地块主要集中在珠江新城和琶洲。

  “出让计划与广州目前的开发热点区域一致,政府的土地供应没有出现问题。”广州市国土房管局官员解释。

  同时,该局负责土地市场管理的市场处处长黄文波也一再强调,广州是全国最早实现招标挂牌出让土地使用权的城市之一,土地出让计划与出让价格的制订相对成熟。“2004年全国土地严控,但是,广州并未受到太大影响,所有的工作仍然在按部就班地进行。”他说。

  据他透露,2005年广州市的土地出让计划与出让地价正在制订当中。黄文波表示,制订出让计划时,将考虑到市场上的空置房面积与二手土地市场,这几年都将重点消化市场上的闲置土地。

  当记者一再追问今年可能的土地供应量时,他透露,会跟往年相近,在3平方公里左右。

  对于土地出让价格,他肯定了涨价的可能。“土地价格肯定会随着经济增长而增加。”广州市房地产协会日前发布的统计数字显示,2004年广州的空置住房面积超过600万平方米。这相当于广州2004年全年的成交量。

  在二手土地市场方面,广州市房地产交易中心统计数据显示,2004年办理的土地使用权转让达66宗,面积127.74万平方米,该数字比一手土地出让市场多了近10倍。

  地产巨头出现“地荒”?

  广州的发展商毫不掩饰“地荒”这个话题。在1月25日的峰会上,发展商们还将此话题大肆渲染,认为广州2004年市场供应量下降直接源于土地供应,将房价上涨的矛头直接指向政府。

  据了解,参加此次峰会的十大巨头大多都是土地储备大户,短期内不会出现土地短缺现象。

  新世界曾透露,该公司在广州的土地储备达到410万平方米,可持续开发4年。恒大集团在广州周边有400多万平方米的商业用地,在广州原八区的土地储备也有100万平方米。

  富力地产也有不少土地储备,仅珠江新城便有8幅地块,此外,该公司还在花都储有大面积土地。保利地产虽然不愿过多透露在广州的土地储备情况,但仅在去年,便一次性在珠江新城圈得3幅地块。在琶洲,保利地产也有土地达40亩,加上正在开发的几个项目,保利地产的土地储备也可供其开发3年之久。

  合生创展与珠江地产一贯将土地储备视为公司机密而不愿向外界透露,不过根据他们公布的2005年开发计划显示,其土地储备相当丰富。另外,中海地产仅在珠江新城就有4幅地块,其他区域的项目也正在紧锣密鼓地进行,近年会有大量项目面世。

  面对这样的数字,巨头们似乎很难让自己有关“地荒”的论点自圆其说。

  政府与发展商各怀心事

  对于政府而言,正如黄文波所说,土地是实现宏观调控的最直接方式。广州市的土地供应计划充分表明,政府旨在消化市场上空置房屋与闲置土地,从而保证市场健康发展。

  另外,也如广州市土地开发中心官员所称,政府经营土地,肯定期待获得最大的经济效益。

  日前,南沙3幅地块的流拍引起业界不少关注。业内人士表示,3块土地挂牌充分透露政府对于发展商参与南沙开发的期待;流拍则透露发展商对南沙所能带来的经济效益的怀疑。

  政府在追求效益,发展商也在追求效益,错位便出现在效益难以两全上面。

  城启集团董事局主席杨树坪在峰会上的一句话颇值得玩味:“房价上涨百分之十几还是比较正常的。但是,如果土地供应持续不足,导致房价上涨到30%或者40%时,便不正常了。”业内人士指出,发展商们闹“地荒”实为“醉翁之意不在酒”,问题的关键出在地价以及“一次性缴清地价”这一政策上。同时,土地供应和土地价格正好为他们提供了向公众解释房价上涨的最好理由。

  广州市房地产交易中心统计的数字显示,2004年广州房价上涨幅度为18%。各方预期显示,2005年房价上涨仍会继续。广州市房地产协会预计的上涨幅度为5%,不过有业内人士认为,即使今年市场供应量大,但是发展商开发成本的增加以及联合造势,仍然会使房价保持较高增长幅度。

  相关报道

  广州清理土地历史遗留问题

  广州市相关部门一直回避谈及的前置审批土地问题终于有了说法。广州国土房管局市场处处长黄文波接受记者采访时透露,该处2005年一个工作的重心就是清理前置审批土地。

  据了解,之前有媒体质疑广州清理前置审批土地的工作力度不够透明,去年“8·31”之际有大量“搭末班车”现象。对此,他予以了澄清。他透露,去年“8·31”之前的三个月,该局办理前置审批业务一百零几宗,涉及土地面积340公顷。没有能够在“8·31”之前办理完成的前置审批项目314宗,涉及土地面积647公顷。

  他表示,“8·31”并未引起广州市场动荡,国土部门和规划部门一直联席审批,从来没有降低过审批标准。剩下的前置审批土地将与闲置土地一起,全部实行公开出让。

  广州市国土部门资料显示,广州已经收回闲置土地27宗,另有57宗正在报批过程当中,一旦获得批准,将对这些土地进行无偿回收。

  另外,他还透露,今后广州的非经营性土地出让也将建立公示制度。广州的非经营性土地出让一贯采取协议出让的方式,这种方式将在2005年得以改变。据介绍,今后每块非经营性土地出让前都将进行为期三个月的公示,如果同时有两家以上单位有意向,只能通过公开竞价的方式获得土地。

  背景资料

  2004年广州经营性土地出让成交情况2004年1月29日,天河区东圃车陂村广州油脂化工厂南侧地块,由广州市恒基鸿业燃气设备工程有限公司以632万元摘牌成交;海珠区赤冈轻工部甘科所生活区地段地块由广州利海实业发展有限公司以2250万元竞得。

  2004年4月27日,东山区竹丝岗四横路7幅地块公开拍卖,广州恒满房地产投资顾问有限公司以底价2250万元竞得。

  2004年7月23日,天河区珠江新城I5-1地块挂牌,广州富力股份有限公司以11050万元竞得此地,成交价比挂牌价9688万元高14.06%。

  2004年8月4日,珠江新城D5-3、D5-8地块整体挂牌,广东控股地产(中国)有限公司以40504万元竞得该地块。

  2004年12月9日,公开拍卖白云区机场路西侧广州空气压缩机厂地块,经过30轮激烈竞争,中国南航集团建设开发有限公司以4880万元竞得该地块,成交价比起拍价高出44.38%。


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