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温州炒楼团跨国大行动:巴黎纽约还有柬埔寨

http://house.sina.com.cn 2005年01月24日09:52 21世纪经济报道

  1月17日,一个由5人组成的“温州太太团”从上海浦东国际机场飞赴法国巴黎。这5人是亲友关系,身份均是温州瑞安一些企业的老板夫人。赶在岁末之际出行,主要肩负两项使命:一是时尚购物,以备春节度假;二是考察投资当地房地产,以便“该出手时就出手”。

  太太团成员之一的陈太就是瑞安人。1999年,她和亲友一起去了趟香港购物,喜欢上了那里,之后便隔三岔五地去。3年前,陈太干脆在香港买了一套三室两厅的房子,一个房间
留来自用,其余的两间出租。没想到3年后,房价涨了20%以上。

  最近,陈太开始将购物目标转向了法国等时尚之都,巴黎迅速成为她投资的下一个目标。

  巴黎-纽约-柬埔寨

  在太太团之前,温州华侨在法国的房地产投资早有苗头,瑞安的林先生是先驱者之一。

  上世纪90年代初期,林先生来到了巴黎。1996~2000年,他先后在法国巴黎的庙街(巴黎第三区)投资60多万法郎(1欧元约等于6.6法郎)购置了两套房子,一套出租,一套自住。目前房价已经上涨了20%左右,加之每月房租收入,买房的纯利润在50%以上。

  林先生透露,他熟悉的在法温州人大多购置了住房,一般拥有第一套房子后,才考虑买第二套,而第二套才算投资。温州人投资的房子基本上都集中在巴黎庙街一带。每平方米要5000到6000欧元,两房一厅70平方米的要38万欧元左右。

  相对巴黎温州人的小心翼翼,在美国纽约的温籍华人房地产投资已经掀开了一轮高潮。

  温州市区的瞿小姐在1996年去美国纽约做服装生意。2004年9月,她在纽约皇后区(Queens)的贝赛(Bayside)买了一幢房子,共需61万美元。首付40%,连同装潢共投入了30万美元,其余资金来自银行贷款15年期,年利率为5.375%。瞿小姐把房子改建成三个“家庭”的住宅。所谓家庭,相当于中国带有厨房间的套房。目前,瞿小姐将两套房子出租,每月租金为2400美元,投入和支出抵过后还有利润收入。

  早先的纽约华人购房的投资目的并不强,只是在解决自身住房问题上延伸而来。最近,一轮纯投资性的浪潮席卷纽约,集中在当地商用房投资上,或者购买地皮重建。

  在纽约皇后区,购买地皮开发的温州人也占了一定比例。据瞿小姐介绍,这些投资者大多选择两间很破旧的老房子,且两幢房子之间有空地。买下后,他们通过当地政府部门的批准进行改建,建后两幢变三幢。一般的,两幢房加上改建费70万美元,总共投入180万美元,但增加一幢后,按照市场价可卖到270万美元。

  这一轮海外房地产投资热中,温州人的足迹不仅走遍了纽约、巴黎这些国际大都会,还随着经商的路径在不断延伸,像越南、缅甸一些发展中国家也成了他们投资目标。

  身在海南三亚的温州立辰房地产公司总经理钟先生在电话里透露,早在数月前,该公司就带了100多名温州投资商前往越南芒街考察房地产市场。

  在越南芒街经济特区嘉龙坊,记者见到了一个温州商人投资兴建的中国轻工城。这是一个商住两用楼,商铺面积大多在10平米左右,售价约20万人民币,而购买者全部是温州人。2003年末,温州组起了购房团,前往越南芒街投资。

  其实,越南投资潮主要从广西南宁等一些边境城市散发出去。曾参与组建“2004年温州轻工博览会”的蓝桂华说,当时“广西.温州房地产联合展示会”专区吸引了大批温州人,但房源紧缺让他们颇为失望。或许,他们因此把目光逐渐转向了与之毗邻的海外城市。

  世界温州人联谊总会理事邹青海说,目前关注中国南宁、越南等区域房产的温州商人来自全球,欧洲温商侨领就曾经透露过合作开发南宁以及河内地区地产的意向。

  柬埔寨温州商会会长胡建海曾表示,温商在柬埔寨主要从事服装、眼镜等轻工产品贸易,目前有1000多人,当中起码有六成在从事当地房地产投资。

  跨境炒楼流程

  现时,温州人海外炒房基本上以中长期投资为主,鲜有“炒楼花”或“订单”等短期投机行为。海外温州人投资当地楼市操作起来相对容易,但境内温州人跨境管理,却要受出行成本等因素限制。不过,温州人自有一套跨境资本运作和物业管理的办法。

  有关温州贪官杨秀珠在美国纽约购房置业的事情已经众所周知,此中可以看出点跨境投资的门道。早在1996年,有位姓缪的商人以他开设的贸易公司名义,买下曼哈顿中城一处5层公寓大楼,首期付款55万美元,随后就转让给杨秀珠。

  这处房产靠近帝国大厦和时报广场,目前价值约四五百万美元。楼上公寓出租给温州人居住,底层临街开设店铺。杨秀珠将楼房的所有法律事务交给一位华人律师王九鼎办理,维修保养等杂事则由一位犹太人打点,她自己只等坐收房租。

  这虽然是温州人在纽约楼市投资的“黑色版本”,但与合法投资的物业管理模式基本相同。

  对于温州人海外炒楼行为,当地监管部门的态度开明得很。国家外汇管理局温州支局的官员说,“海外温州人投资海外楼市很正常,而我们目前还没有发现温州人出境炒楼有什么逃汇(人民币非法出境)现象。我们接下来会加强这方面的监管。”他认为,境内温州人这股海外房地产投资热潮可能由当地的华侨和活跃的跨国贸易所决定。

  这名外汇局官员所指出的两个因素,正是支撑温州人敢于在海外楼市小试牛刀的力量。温州市对外贸易合作局一组数据显示,2004年,该市进出口贸易总值59.7亿美元,其中出口就达45.8亿美元,同比增长34.5%。在民营企业出口的25.5亿美元中,有一部分外汇很有可能转向海外楼市。至2004年10月,温州个人外汇存款余额1.58亿美元。

  另有一个重要因素也不容忽略,就是海外温州人喜欢“资本抱团”。

  在巴黎的温州人林先生介绍,温州老乡“集资”已经成为一种习惯。初来乍到想做事的温州人,请老乡集资很容易,50个人一人出1万法郎就是50万,一人出2万就是100万。有时一集就是上百人,借钱一般无息。大多数人都能利用这笔资本起家,站稳脚跟。至于以后的发展,那就看各人的本事了。而房地产投资方面的集资就更加容易了,因为房子大势还是在涨,很多温州人投资的首期房款就来自集资。

  林先生所说的集资属于小额的房产投资,遇到比较大的开发项目,温州人便会拉拢有实力的一帮老乡。纽约的瞿小姐说,她一个朋友就投资了20%的股份,和另外5名温州人集资了600余万美元,拿下了曼哈顿中国城的一块地皮准备开发商城。

  海外投资溯源

  根据温州侨务办公室公布的资料,当地华侨华人遍布全球170余个国家和地区,大部分从事经商活动。

  “温州人对房地产的投资情结很有可能是由安居乐业演绎而来。”著名侨乡七都镇的侨属瞿先生说。就算在上世纪七八十年代华人华侨创业最艰辛时期,他们也不会将家乡的产业出卖。到了国外,温州人觉得“住着自己的房子才是最安心的”,所以一有可能,首先想到的就是购房置业。而纽约、巴黎等城市的老外追求自由,大多喜欢租房,这种观念给当地楼市留出了空白,温州人正好填补。

  近来温州人能够在海外楼市上崭露头角,是因为海外的温籍华人华侨和境内的温州人正好处于一种“对接”时期。就是说,温州人的资本积累在国内处于领先地位,而海外的华人华侨也从打工期向投资期演进,两者形成一股合力。

  根据公开资料,在纽约地区有11万温州移民,其中有4万住在法拉盛,其次是布鲁克林、长岛和曼哈顿。温州人在纽约初期,大多居住在曼哈顿的兰西街,还有第二大道28街一带,靠给外国人做管家,或者从事餐馆服务,慢慢积累资本,而后自己做起了生意。当曼哈顿下城的犹太商人放弃制衣厂的时候,温州人接手了。

  瞿小姐介绍,目前法拉盛的温州老板大多开超市,瓯江、大丰、中国城、新中国城、金城发都是温州老板开的,起码占了六成以上。2000年,美国经济陷入衰退,IT产业和股市泡沫相继破灭的时候,更多的温州人将房地产作为首选投资工具。

  旅居法国的温州人林先生讲,在法温州人房地产投资最集中的巴黎市中心第三区的庙街上,大小铺面林立,成衣、皮具、饰物等商品的销售生意红红火火。与别的唐人街不同,这里的店铺招牌都是法文,顾客也几乎都是法国人,而商铺的老板、雇员却是清一色的华人。巴黎人将其称之为“温州街”,因为出租的房子和商铺起码有九成以上是租自温州人的。

  太太团出行者之一陈太说,“我敢到巴黎尝试买房子,是因为那里有很多亲友,在那里的熟人不比在瑞安少。”由于境内外温州人的资本积累程度处在同一个平面上,因此“互动”就显得日趋频繁。 (李伊琳)


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